Treść przetworzona
- Propozycja zakupu
- Gra wstępna lub kompromis
- Czyn
- Kaucja ceny
Propozycja kupna, umowa przedwstępna, kompromis, akt… na rynku nieruchomości warto wyróżnić różne momenty, w których zaznacza się kupno lub sprzedaż domu.
Propozycja zakupu
Propozycja kupnanależy odróżnić od wstępnej. Pierwszym z nich jest w istocie oświadczenie kupującego o chęci zakupu określonego składnika aktywów po określonej cenie: zazwyczaj jest to wydrukowany formularz dostarczony przez agencję nieruchomości, któremu towarzyszy wpłata pewnej kwoty jako „kaucja”. Wraz z ofertą sprzedającemu zwykle wystawia się czek w celu „zablokowania transakcji” i wykazania dobrych intencji potencjalnego nabywcy. Suma ta - określana jako depozyt - pozostaje „zablokowana” (a zatem jest odejmowana od dostępności kupującego) przez cały okres obowiązywania propozycji zakupu. Po podpisaniu propozycja zakupu zawiera już wiążące zobowiązania dla kupującego, ale w międzyczasie sprzedawca zachowuje swobodę oceny innych ofert i nie ma pewności, czy transakcja zostanie zawarta.Do czasu akceptacji propozycji kupna przez sprzedającego kupujący może zmienić zdanie, dlatego wskazane jest ustalenie najniższej możliwej kwoty za kaucję (zazwyczaj kilka tysięcy euro), a przede wszystkim ustalenie krótkiego terminu na ważność propozycji (np. tydzień). Jeśli transakcja się powiedzie i nie ma wątpliwości, strony spotykają się, aby opracować wstępną sprzedaż. Jednak w przypadku ponownego przemyślenia, ogólnie zdeponowana suma jest „po prostu” tracona (często niewłaściwie definiowana jako depozyt potwierdzający, który zamiast tego jest konfigurowany tylko w momencie kompromisu)dlatego warto uzgodnić najniższą możliwą kwotę kaucji (zwykle kilka tysięcy euro), a przede wszystkim ustalić krótki termin obowiązywania propozycji (np. tydzień). Jeśli transakcja się powiedzie i nie ma wątpliwości, strony spotykają się, aby opracować wstępną sprzedaż. Jednak w przypadku ponownego przemyślenia, ogólnie zdeponowana suma jest „po prostu” tracona (często niewłaściwie definiowana jako depozyt potwierdzający, który zamiast tego jest konfigurowany tylko w momencie kompromisu)dlatego warto uzgodnić najniższą możliwą kwotę kaucji (zwykle kilka tysięcy euro), a przede wszystkim ustalić krótki termin obowiązywania propozycji (np. tydzień). Jeśli transakcja się powiedzie i nie ma wątpliwości, strony spotykają się, aby opracować wstępną sprzedaż. Jednak w przypadku ponownego przemyślenia, ogólnie zdeponowana suma jest „po prostu” tracona (często niewłaściwie definiowana jako depozyt potwierdzający, który zamiast tego jest konfigurowany tylko w momencie kompromisu)ogólnie rzecz biorąc, zdeponowana suma jest „po prostu” utracona (często niewłaściwie definiowana jako depozyt potwierdzający, który zamiast tego jest konfigurowany tylko w momencie kompromisu)ogólnie rzecz biorąc, zdeponowana suma jest „po prostu” utracona (często niewłaściwie definiowana jako depozyt potwierdzający, który zamiast tego jest konfigurowany tylko w momencie kompromisu)
Gra wstępna lub kompromis
Pomiędzy propozycją zakupu a wstępem najlepiej jest zawsze zawrzeć umowę przedwstępną, ponieważ propozycja zakupu zobowiązuje tylko stronę, która ją podpisała .
W przeciwieństwie do propozycji zakupu, wstępne zaangażowanie natychmiast angażuje obie strony . Nazywana również kompromisem, sprzedaż przedwstępna to umowa, na mocy której sprzedawca i kupujący zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży, ustalając warunki. Dlaczego ważne jest zawarcie umowy przedwstępnej? Służy do związania stron na czas niezbędny do rozwiązania wszelkich problemów , które nie pozwalają na natychmiastową sprzedaż, na przykład dla kupującego w celu uzyskania finansowania, a sprzedającego do dostarczenia nowego domu.
„Kompromis” jest zatem porozumieniem między sprzedającym a kupującym, którzy wspólnie zobowiązują się do zawarcia późniejszej i ostatecznej umowy sprzedaży. Przeniesienie prawa własności do nieruchomości nastąpi tylko z podpisem tego ostatniego. Umowa przedwstępna może zostać zawarta np. Wtedy, gdy natychmiastowa sprzedaż nie jest możliwa, ponieważ kupujący szuka kredytu hipotecznego lub sprzedawca czeka na dostarczenie nowego domu. Umowa przedwstępna musi zostać sporządzona na piśmie (umowa prywatna, poświadczona umowa prywatna lub akt publiczny).
Na wstępie należy wskazać główne elementy sprzedaży takie jak cena i dom do kupienia, adres i dokładny opis (piętra, pokoje itp.). Zwykle ci, którzy proponują zakup domu, płacą obiecującemu sprzedawcy pewną sumę pieniędzy jako depozyt potwierdzający, aby wykazać powagę ich propozycji. Po zakończeniu sprzedaży kaucja jest odejmowana od ceny końcowej.
Przedwstępną umowę sprzedaży należy zarejestrować w ciągu 20 dni od podpisania. W przypadku zawarcia aktu notarialnego notariusz dokona tego w ciągu 30 dni. Do rejestracji wymagane są:
• podatek rejestracyjny w wysokości 200 euro, niezależnie od ceny sprzedaży
• opłata skarbowa w wysokości 16 euro za 4 strony, aw każdym razie za 100 wierszy (jeżeli umowa jest aktem publicznym lub poświadczonym prywatnym pismem, opłata skarbowa wynosi zamiast 155 euro).
W przypadku gdy opłata wstępna przewiduje płatność, proporcjonalny podatek rejestracyjny jest również należny w wysokości:
• 0,50% kwot przekazanych jako depozyt potwierdzający
• 3% kwot przekazanych jako zaliczka na cenę sprzedaży. W obu przypadkach podatek zapłacony przy wstępnej sprzedaży zostanie odliczony od podatku należnego z tytułu rejestracji ostatecznej umowy sprzedaży.
Ponieważ propozycja zakupu zobowiązuje tylko stronę, która ją podpisała, lepiej jest zawsze zawrzeć umowę przedwstępną, jednak nawet w przypadku tego ryzyka nie brakuje. I tak np. Pomimo podpisania umowy przedwstępnej sprzedawca mógłby sprzedać tę samą nieruchomość innym osobom lub zarejestrować hipoteki na tej nieruchomości.
Środek na uniknięcie tych wszystkich nieprzyjemnych konsekwencji? Transkrypcja wstępna w nieruchomości Rejestry , dzięki której wszelkie inne sprzedaży tej samej nieruchomości i ogólnie wszystko działa zrobić lub „cierpiał” przez obiecującego sprzedawcy nie mają wpływu na prawa blanco kupującego. Jednak transkrypcja wstępnego wymaga rozważenia kosztów. W takim przypadku do opłaty rejestracyjnej i opłaty skarbowej w wysokości 155 euro doliczana jest opłata hipoteczna w wysokości 200 euro i podatek od hipoteki w wysokości 35 euro.
Czyn
Przechodząc do faktycznej sprzedaży, notariusz przeprowadza w tej fazie szereg kontroli, ale możesz też skontaktować się z nim wcześniej, aby mieć większy spokój i bezpieczeństwo każdej fazy. Profesjonalista przeprowadza zgodnie z prawem szereg prewencyjnych kontroli legalności, których celem jest zagwarantowanie ważnej i niepodważalnej umowy w czasie. Główne czynności związane z kontrolą legalności, które notariusz musi wykonać, to:
- ustalenia tożsamości stron, co pozwala uniknąć ryzyka kradzieży tożsamości
- zweryfikować z mocy prawa brak wcześniejszych hipotek, ograniczeń lub przejęć w Urzędzie Skarbowym oraz prawidłowości urbanistycznej i katastralnej nieruchomości
- zidentyfikować system podatkowy odnoszący się do konkretnego przypadku i sprawdzić, czy istnieją wymogi dotyczące wszelkich ulg podatkowych
- sprawdzić, czy charakterystyka energetyczna budynków jest certyfikowana zgodnie z odpowiednimi przepisami krajowymi i regionalnymi
- weryfikuje zgodność z przepisami dotyczącymi przeciwdziałania praniu pieniędzy, identyfikowalności płatności oraz prowizji płaconych za pośrednictwem agencji nieruchomości.
Wszystkie kontrole notarialne kończą się aktem notarialnym. Co do zasady w momencie podpisania umowy sprzedaży następuje również dostawa towaru. W celu sporządzenia aktu prawo przewiduje, że notariusz musi w pełni wyjaśnić i zapoznać się z treścią aktu stronom i wszelkim świadkom, których obecność jest wymagana przepisami prawa w określonych przypadkach (na przykład gdy jedna ze stron nie może podpisać lub cierpi na zaburzenia czucia), upewniając się, że zrozumieli jego treść i skutki prawne. Po przeczytaniu i zatwierdzeniu akt musi zostać podpisany przez strony i ewentualnie przez świadków przed notariuszem, a na koniec podpisany przez samego notariusza.
Po sporządzeniu aktu notariusz jest zobowiązany do zarejestrowania aktu w Urzędzie Skarbowym i zapłacenia związanych z nim podatków w imieniu klienta w krótkim czasie , składając go w Rejestrze Publicznym, aby był znany i skuteczny w stosunku do wszystkich (technicznie określonych jako strony trzecie) i wreszcie przeniesienie katastralne, aby również zaktualizować kataster.
Kaucja ceny
Aby chronić kupujących dom, ustawodawca interweniował, wprowadzając możliwość transkrypcji wstępnej. Aby kupujący nie był narażony na ryzyko, że między datą zawarcia aktu a datą jego transkrypcji zostanie opublikowane nieoczekiwane obciążenie sprzedającego - hipoteka, zajęcie, egzekucja, wniosek sądowy itp. - Prawo konkurencji (ustawa nr 124/2021) wprowadziło tzw. depozyt cenowy. Co to znaczy? Na żądanie co najmniej jednej ze stron notariusz musi przechowywać pozostałą część ceny przeznaczonej dla sprzedającego w depozycie do czasu przeprowadzenia formalności reklamowej, dzięki której można uzyskać pewność, że zakup został dokonany bez obciążeń.
Kwoty, które notariusz widzi jako zapłacone przez kupującego (i które muszą być koniecznie wypłacone nie sprzedającemu, ale samemu notariuszowi) zostaną przez niego wyodrębnione na specjalnym rachunku bieżącym , który specjalnie otworzył w banku w celu „ konto dedykowane zgodnie z ustawą 147/2013 ”. Zadatek ceny gwarantuje prawidłowe i bezpieczne wykonanie przelewu pieniędzy od kupującego do sprzedawcy, który po kilku dniach odbierze sumę, ale nie będzie ponosił żadnego ryzyka w zakresie skutecznego odbioru uzgodnionej kwoty.