Treść przetworzona
- Ustawodawstwo dotyczące własności balkonów we wspólnotach mieszkaniowych
- Kto pokrywa wydatki związane z projektowaniem balkonów
- Kto pokrywa koszty wpuszczanych balkonów
- Kto pokrywa koszty tarasów
- Kto pokrywa koszty galerii
- Co wolno robić na balkonie
- … I upiększyć balkon
Nie ma wątpliwości co do „pospolitości” elewacji, jednak trudno jest ocenić, do kogo należą balkony, a co za tym idzie, kto ponosi koszty ich utrzymania. Wiele diatryb w kondominium wywodzi się z pytania: w jaki sposób podzielone są koszty utrzymania balkonów? Wobec braku odpowiedzi w kodeksie cywilnym przez lata to orzecznictwo starało się wyjaśnić tę kwestię , ale debata jest nadal otwarta. O ile w umownym regulaminie kondominium (tj. Takim, które zaakceptowali wszyscy właściciele w momencie zakupu lokalu) nie przewiduje się określonego kryterium alokacji, prawidłowego podziału kosztów przebudowy lub tylko aranżacji balkonu Czy to jest to koniecznedokładnie określić jego cechy konstrukcyjne i sposób, w jaki integruje się z budynkiem. Tylko w ten sposób możliwe jest ustalenie przynależności (w pewnym sensie własności) do danego balkonu. W rzeczywistości balkony mogą być zasadniczo dwojakiego rodzaju: wystające lub wpuszczane.
- Te wystające balkonowe wystaje z elewacji i stanowi rozszerzenie jednostki nieruchomości: to należy do właściciela.
- Natomiast wpuszczony balkon tworzy wnękę w fasadzie; jest zwykle również zamknięty z dwóch lub trzech stron. Jest własnością kondominium.
Kodeks cywilny nie wspomina o balkonach, które w przeciwieństwie do schodów, drzwi, elewacji, dachów itp. Nie znajdują się w wykazie części wspólnych budynku, o którym mowa w art. 1117. Było to zatem orzecznictwo w toku na przestrzeni lat, aby ustalić, które części balkonów są wyłączną własnością kondominium, a które są wspólne . Ważne rozróżnienie, aby zrozumieć, jak rozkładają się koszty utrzymania balkonów, na wypadek konieczności interwencji.
Kto pokrywa wydatki związane z projektowaniem balkonów
W takim przypadku to właściciel mieszkania ponosi pewne wydatki związane z użytkowaniem balkonu, np. Związane z remontem balustrady, podłogi czy tynku we wnętrzu.
Z drugiej strony, koszty malowania i retuszowania wszelkich ozdobnych sztukaterii, ponieważ są one uważane za wspólne części, z których, choć w kategoriach czysto estetycznych, wszyscy korzystają jednakowo, należy podzielić między wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych (którzy płacą proporcjonalnie do odpowiednie tysięczne części własności). Ale nie tylko. Sąd kasacyjny wyrokiem z 14 grudnia 2022-2023 r., N. 30071, zauważył, że „… podczas gdy balkony budynku kondominium nie są częścią części wspólnych, ponieważ nie są one niezbędne do istnienia budynku, ani nie są przeznaczone do jego użytkowania lub obsługi (zgodnie z art. 1117 cc ), pokrycie attyki i płytyz drugiej strony, należy je uznać za dobra wspólne, jeśli pełnią dominującą funkcję estetyczną w budynku, stając się w ten sposób istotnymi elementami dekoracyjnymi i dekoracyjnymi elewacji i pomagając uczynić ją estetyczną (Cass. Section 2, 21/01/2000, n. 637 Cass. Sekcja 2, 30/07/2004, nr 14576; Cass. Sekcja 2, 30/04/2012, nr 6624) ”. Wcześniej Sąd Najwyższy (wyrokiem z 19 maja 2022-2023 r. N. 10209) stwierdził, że „ powłoki i elementy dekoracyjnefrontu i części dolnej (balkonów), gdy są wstawione w elewację budynku i przyczyniają się do nadania mu estetyki, stanowią dobro wspólne dla wszystkich ”. Również dla Sądu Bolońskiego (orzeczenie z dnia 20 maja 2010 r.) „… Za części wspólne należy uznać zewnętrzne elementy elewacji, aw szczególności balkonów, takie jak w szczególności pokrycia frontu lub części dolnej płyty, panele przednie i filary, jeśli pełnią głównie funkcję ozdobną całego budynku, a nie tylko dekorację odpowiadających im części nieruchomości ”. Natomiast Trybunał w Rzymie (wyrok z dnia 7 kwietnia 2009 r.) Bardziej szczegółowo wyjaśnia, że „… ozdobne fryzy i elementy dekoracyjne,nieodłącznie związane z balkonami (np. pokrycia frontu lub dolnej części płyty, panele frontowe i filary) są kondominium, jeżeli pełnią głównie funkcję ozdobną całego budynku, a nie tylko dekorację odpowiadających im części nieruchomości. W szczególności fronty i filary balkonu pełnią głównie funkcję ozdobną całego budynku, gdy pełnią rozszerzoną na niego funkcję dekoracyjną, której podnoszą walory architektoniczne, a także pełnią funkcję estetyczną, mającą na celu ujednolicenie elewacji budynku. kondominium ”.fronty i filary) są kondominium, jeżeli pełnią głównie funkcję ozdobną całego budynku, a nie tylko dekorację odpowiadających im części nieruchomości. W szczególności fronty i filary balkonu pełnią głównie funkcję ozdobną całego budynku, gdy pełnią rozszerzoną na niego funkcję dekoracyjną, której podnoszą walory architektoniczne, a także pełnią funkcję estetyczną, mającą na celu ujednolicenie elewacji budynku. kondominium ”.fronty i filary) są kondominium, jeżeli pełnią głównie funkcję ozdobną całego budynku, a nie tylko dekorację odpowiadających im części nieruchomości. W szczególności fronty i filary balkonu pełnią głównie funkcję ozdobną całego budynku, gdy pełnią rozszerzoną na niego funkcję dekoracyjną, której podnoszą walory architektoniczne, a także pełnią funkcję estetyczną, mającą na celu ujednolicenie elewacji budynku. kondominium ”.a także pełni funkcję estetyczną mającą na celu ujednolicenie elewacji budynku mieszkalnego ».a także pełni funkcję estetyczną mającą na celu ujednolicenie elewacji budynku mieszkalnego ».
Kto pokrywa koszty wpuszczanych balkonów
Ponieważ jest to integralna część fasady, wynika z tego, że koszty murowania balustrady tego typu balkonu należy podzielić między wszystkie mieszkania własnościowe proporcjonalnie do ich odpowiednich części tysięcznych . Jeżeli jednak chodzi o podział kosztów utrzymania płyty, stosuje się kryterium przewidziane dla stropów, sklepień i strychów art. 1125 kc, zgodnie z którym koszty te „… ponoszą w równych częściach właściciele obu kondygnacji nakładając się na siebie, przy czym za pokrycie podłogi odpowiada właściciel piętra, a tynkowanie, kolor i dekoracja sufitu właścicielowi niższego piętra ». Dlatego w przeciwieństwie do tego, co dzieje się w wystających balkonach, w balkonach wnękowychpłyta stanowi przedłużenie podłogi i pełni funkcję oddzielenia, pokrycia i podtrzymania różnych kondygnacji budynku mieszkalnego.
Również w tym przypadku konieczne jest określenie rodzaju, aby zastosować sprawiedliwe kryterium podziału kosztów . W przypadku płaskiego dachu, który stanowi pokrycie całego budynku , koszty utrzymania należy podzielić między wszystkie mieszkania własnościowe. Z drugiej strony, gdy dach płaski jest wyłącznym użytkowaniem jednego lub więcej lokatorskich lokali mieszkalnych - którzy używają go jako tarasu - kryterium zawarte w art. 1126 kc z pewnością ma zastosowanie do podziału kosztów związanych z utrzymaniem: „kto ma z wyłączeniem nawierzchni, wnosi 1/3 kosztów naprawy lub przebudowy; za pozostałe 2/3 odpowiadają wszystkie wspólnoty mieszkaniowe budynku lub ich części, na których jest używany dach płaski,proporcjonalnie do wartości planu lub części każdego planu ”. Bardziej skomplikowane jest postępowanie w przypadku poziomych tarasów, które częściowo pokrywają budynek. W rzeczywistości pełnią one funkcję przykrywania tylko w przypadku niektórych mieszkań. Dlatego wydatki na poprawę użytkowania tarasu leżą po stronie wyłącznego właściciela. Podczas gdy w przypadku innych zabiegów, takich jak hydroizolacja lub wymiana podłogi , koszty należy podzielić w następujący sposób: 1/3 do zapłacenia przez osoby, które mają wyłączne użytkowanie tarasu, 2/3 na pozostałe mieszkania.
Kto pokrywa koszty galerii
Niektóre popularne budynki powstałe do XX wieku charakteryzują się długim wspólnym przejściem z widokiem na wewnętrzny dziedziniec , co daje dostęp do kilku mieszkań na tym samym piętrze. Są to tak zwane „domy balkonowe” lub „domy z balustradami”. Istnieją dwie wskazówki dotyczące podziału kosztów utrzymania dla tych konkretnych fragmentów. Pierwsza, która dziś jest powszechna, traktuje balkony jako części wspólne, przy czym zarówno zwykłe, jak i nadzwyczajne wydatki ponoszone są przez kondominia, które z niego korzystają (nawet jeśli tylko potencjalnie). To samo dotyczy konserwacji tarasu i attyki.
Druga orientacja, raczej przestarzała, utożsamia balkony ze schodami i odnosi się do wyroku sądu mediolańskiego (16 października 1988 r., Nr 12061), który obserwował, jak koszty przebudowy elementów pionowych (fronty, balustrady itp.), jako integralne części elewacji, byłyby ponoszone przez wszystkie wspólnoty mieszkaniowe (płacące proporcjonalnie do swoich odpowiednich części tysięcznych), podczas gdy w przypadku restrukturyzacji podłogi miałby zastosowanie art. 1124 kodeksu cywilnego, przy czym koszty utrzymania ponoszą właściciele lokali, do których galerie służą. Względne wydatki są dzielone między nich - zgodnie z prawem - po połowie według wartości poszczególnych jednostek nieruchomości, a drugą połowę wyłącznie proporcjonalnie do wysokości każdej kondygnacji nad ziemią.
Co wolno robić na balkonie
Wystające balkony, jako przedłużenie mieszkania, są traktowane jako własność wyłączna, w związku z czym właściciel kondominium może nimi rozporządzać według własnego uznania bez niezbędnej zgody zgromadzenia. Art. 1122 kc stanowi jednak, że nie jest możliwe prowadzenie robót powodujących uszkodzenia części wspólnych, czyli naruszających stabilność, bezpieczeństwo lub dekorację architektoniczną budynku.
Oznacza to na przykład, że w budownictwie z epoki można by zabronić instalowania markiz, ponieważ zmieniałyby one wystrój budynku. To samo dotyczy instalacji anteny telewizyjnej lub klimatyzatora.Kolejna kwestia, która może prowadzić do sporu między wspólnotami mieszkaniowymi, dotyczy możliwości przygotowania grilla na balkonie lub jego braku. W tej kwestii art. 844 kc stanowi, że „właściciel funduszu nie może zapobiegać emisji dymu lub ciepła, spalin, hałasów, trzęsienia i podobnej propagacji pochodzącej z funduszu sąsiada, jeżeli nie przekraczają one normalna tolerancja, również z uwzględnieniem stanu miejsc ». Jeśli chodzi o hałas, istnieją również limity emisji dymu i wydechów, oceniane indywidualnie przez sędziego. Niedawno Sąd Kasacyjny (wyrok z 20 czerwca 2022-2023 r., Nr 15246) porównał grilla (w tym konkretnym przypadku była to stała konstrukcja zbudowana na prywatnym dziedzińcu) z piecem,stosowanie zasad podyktowanych art. 890 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym dla prawidłowego wykonania prac obowiązkowe jest przestrzeganie „… odległości ustalonych przepisami, a w przypadku ich braku, niezbędnych do zabezpieczenia sąsiednich funduszy przed utratą trwałości, zdrowia i bezpieczeństwo". Wreszcie, jeśli chodzidonice i donice na parapecie , jeśli pozwalają na to przepisy kondominium, kondominium z pewnością może je umieścić, zawsze zwracając uwagę, aby nie naruszyć dekoracji architektonicznej ani stabilności samego parapetu. Ponadto należy sprawdzić, czy przepisy miejskie nie przewidują żadnych zakazów: można je uznać za potencjalne zagrożenie dla pieszych przechodzących poniżej. Z pewnością, gdyby plantator ustąpił i uderzył w coś lub jeszcze gorzej osobę, właściciel kondominium byłby odpowiedzialny na zasadach cywilnych i karnych.
We współpracy z Avv. Silvio Rezzonico, krajowy prezes Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Zaczerpnięte z artykułu Cose di Casa z lutego 2022-2023 r
Redaktorzy radzą przeczytać również:
- Zielony bonus 2022-2023 na tworzenie pięknych ogrodów i tarasów
-
Balkon, taras, ogród: jak zorganizować przestrzeń zewnętrzną
- Jak zrobić skrzynkę na kwiaty