Treść przetworzona
- Co mówi prawo dotyczące hałasu we wspólnotach mieszkaniowych
- Hałas: do 3 i 5 decybeli powyżej szumu tła
- Hałasy z firmy, która wynajęła powierzchnię
Od sąsiada, który gra na gitarze w środku nocy, po tych, którzy oglądają telewizję z pełną głośnością. I znowu przez tych, którzy organizują grilla na balkonie, do restauracji, która odprowadza śmierdzące opary z kuchni na wspólnym dziedzińcu. Są to sytuacje, które często występują we wspólnotach mieszkaniowych i powodują spory między właścicielami. Generalnie hałasy i zapachy są tolerowane w ramach pewnego progu, nawet jeśli regulacja dotycząca kondominium typu umownego (to znaczy taka, która została zaakceptowana przez indywidualnych właścicieli w momencie zakupu nieruchomości), może wprowadzać weta niezależnie od, z wyłączeniem, na przykład możliwość ustawienia grilla zarówno na balkonie, jak i na tarasie. W wielu przypadkach, jak widać na tych stronach, to sędzia, do którego należy się zwrócić w przypadku sporu, musi ocenić powagę sytuacji,która dlatego różni się w zależności od przypadku.
Co mówi prawo dotyczące hałasu we wspólnotach mieszkaniowych
Sprawa jest kontrowersyjna i niełatwa do rozwiązania. Jest to uregulowane w kodeksie cywilnym, kodeksie karnym i regulaminie kondominium, jeśli mają charakter umowny. Następnie jest wiele wyroków Sądu Kasacyjnego.
Gdy zarządca interweniuje
Zarządca kondominium może zostać wezwany do interwencji tylko wtedy, gdy rozporządzenie przewiduje szczególne zasady dotyczące hałasu, a nie we wszystkich innych przypadkach (jego zadaniem jest w rzeczywistości egzekwowanie przepisów, a nie prawa).
Szum w Kodeksie Cywilnym
Artykuł 844 Kodeksu Cywilnego stanowi, że „właściciel nieruchomości nie może zapobiegać wydzielaniu się dymu lub ciepła, spalin, hałasów, trzęsienia i podobnej propagacji pochodzącej z funduszu
sąsiada, jeśli nie przekraczać normalną tolerancję, uwzględniając również stan miejsc ». Ten sam kodeks stanowi również, że „stosując tę zasadę, władza sądownicza musi pogodzić
potrzeby produkcji z uzasadnieniem własności. Może uwzględniać priorytet konkretnego zastosowania.
Hałas w kodeksie karnym
Z karnego punktu widzenia artykuł 659 stanowi jednak, że „każdy, wydając hałas lub hałas, nadużywając instrumentów dźwiękowych lub sygnałów akustycznych lub powodując lub nie zapobiegając hałasowi zwierząt, przeszkadza w zajęciach lub reszta ludzi, pokazy, zgromadzenia lub publiczne rozrywki podlega karze aresztu do trzech miesięcy lub grzywny w wysokości do trzystu dziewięciu euro. Na osoby wykonujące zawód nakładana jest grzywna w wysokości od stu trzystu do pięciuset szesnastu euro
lub hałaśliwy zawód wbrew przepisom prawa lub przepisom Urzędu ”. Kodeks karny w odniesieniu do szkodliwych zapachów stanowi również, że „każdy, kto rzuca lub nalewa w miejscu transportu publicznego lub w miejscu prywatnym, ale wspólnie lub używanym przez innych, rzeczy, które mogą obrażać, brudzić lub nękać ludzi, lub w przypadkach niedozwolonych przez prawo powoduje emisję gazów, oparów lub dymu mogących powodować takie skutki, podlega karze aresztu do miesiąca lub grzywny do dwustu sześciu euro ”.
Hałas: do 3 i 5 decybeli powyżej szumu tła
Jeśli chodzi o hałas, kodeks cywilny nie określa maksymalnej wartości, w ramach której można naciskać bez powodowania uciążliwości i problemów; jedynym przepisem prawa jest sformułowanie „normalna tolerancja” zawarte w art. 844. W związku z tym ustalenie wspólnej granicy w odniesieniu do środowiska zamieszkania wymagało dziesiątek orzeczeń sądów i Sądu Najwyższego. Obecnie uważa się, że jest równy - pomimo ostatnich zmian regulacyjnych - 3 decybele w odniesieniu do hałasu tła w nocy i 5 decybeli w odniesieniu do hałasu tła w ciągu dnia. Oznacza to, że ten sam hałas może być tolerowany lub nie do zniesienia, w zależności od tego, gdzie jest wytwarzany. Wracając do przykładu nocnego gitarzysty, jeśli muzyk gra w swoim domu,który znajduje się na terenie klubów i piano barów, hałas, jaki wytwarza, trzeba będzie porównać z hałasem tła, który z pewnością będzie głośniejszy niż hałas występujący na ulicy mieszkalnej bez obiektów handlowych.
Rola administratora
Właściciel mieszkania, który skarży się na hałas, nie powstrzymując autora irytującego dźwięku od kontynuowania irytacji, musi skontaktować się z administratorem, który z kolei musi spróbować przekonać sąsiada. Jeśli ta próba również się nie powiedzie, kwestia musi zostać umieszczona w porządku obrad spotkania. Tutaj również należy zachęcać do dialogu, mając nadzieję, że strony osiągną porozumienie. W przypadku negatywnego wyniku, jeśli przepisy dotyczące kondominium wyraźnie zabraniają hałasowania w określonych przedziałach czasowych, zarządca może nałożyć sankcję (w wysokości od 200 do 800 euro w przypadku recydywy), która musi jednak zostać rozwiązana przez zgromadzenie, przy czym głosów reprezentujących większość obecnych i co najmniej połowę wartości budynku (500 tysięcznych).
Od sprawiedliwości pokoju
Wnoszący odwołanie kondominium może dochodzić swoich powodów, a także uzyskać odszkodowanie za szkody, kontaktując się z sędzią pokoju. Ten ostatni posiada biuro doradztwa technicznego (Ctu), którego celem jest pomiar natężenia hałasu poprzez badanie poziomu dźwięku. Do celów karnych w orzecznictwie wielokrotnie powtarzano, że aby zostać uznanym za szkodliwy dla porządku publicznego, hałas musi przeszkadzać dużej liczbie ludzi. Ale uważaj: tylko kilku sąsiadów może narzekać, ale aby skonfigurować przestępstwo, o którym mowa w art. 659 kodeksu karnego „Zakłócanie zawodu lub odpoczynku ludzi”, hałas musi być odpowiedni i drażnić większą liczbę osób .
Hałasy z firmy, która wynajęła powierzchnię
Co się stanie, jeśli niektóre mieszkania własnościowe narzekają na głośne dźwięki dochodzące z wynajmowanego baru poniżej? Czy najemca czy właściciel jest za to odpowiedzialny? Są to pytania, do których Sąd Kasacyjny, zarządzeniem nr. 4908 z 1 marca 2022-2023 r. Udzielił odpowiedzi. Dla sędziów w kwestii imisji niedopuszczalnych, jeżeli pochodzą one z przedmiotu dzierżawionego - tak jak w omawianym przypadku - odpowiedzialność za szkody wynikające z hałasu spoczywa na właścicielu nieruchomości tylko w przypadku, gdy przyczynił się on do uświadomienie sobie szkodliwego faktu, „a nie zaniechanie wysłania najemcy formalnego ostrzeżenia o podjęciu niezbędnych środków w celu zapobieżenia krzywdzeniu osób trzecich”.Oznacza to, że właściciel baru nie ponosi odpowiedzialności za hałas dochodzący z wynajmowanego pokoju. Byłoby jednak, gdyby mógł w chwili podpisywania umowy przewidzieć, że najemca „wyrządziłby szkodę osobom trzecim z uzasadnioną pewnością, powodując niedopuszczalne zwolnienia”.
W przypadku sporu spowodowanego hałasem lub irytującymi zapachami zawsze prowadzi się dialog. Nawet kwestionowane osoby trzecie, takie jak administrator, muszą zadbać o to, aby ta ścieżka była preferowana. W ostateczności możesz skontaktować się z Justice of the Peace.
Nieprzyjemne zapachy? Potrzebujemy ekspertyzyJeśli pod względem niepokojących dźwięków zdania pozwoliły określić maksymalną wartość dopuszczalnych decybeli, to dla przyprawiających o mdłości zapachów brak jest danych referencyjnych. Zatem to sędzia, poprzez przypisanie raportu technicznego, decyduje w każdym przypadku o tym, czy zapach jest tolerowany, czy nie.
W sprawie interweniował Sąd Kasacyjny (wyrok nr 14467 z 24 marca 2022-2023 r.), Zgodnie z którym przepisy zawarte w art. 674 Kodeksu karnego - „Niebezpieczne rzucanie rzeczami” - dotyczą również nieprzyjemnych zapachów. W omawianym przypadku lokale mieszkalne na trzecim piętrze skarżyły się na ciągłą emisję spalin i nieprzyjemne zapachy gotowania i smażonego jedzenia dochodzące z mieszkania na parterze.
Porównywalne do nękania dźwiękowego
Według Sądu Najwyższego przestępstwo, o którym mowa w art. 674 Kodeksu karnego, można również skonfigurować w przypadku „molestowania węchowego”, niezależnie od osoby, która je popełni. Ponadto, w przypadku braku normy określającej limity emisji, stosuje się kryterium normalnej tolerancji, o którym mowa w art. 844 kodeksu cywilnego, „które stanowi odniesienie regulacyjne, do oceny którego nie jest konieczne posiadanie wiedzy technicznej, ponieważ sędzia oprzeć swoje przekonanie (…) na dowodach o innym charakterze, a więc na oświadczeniach poszkodowanych i technika, któremu ufają ”.
We współpracy z Avv. Silvio Rezzonico, krajowy prezes Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it