Ośrodek (lub zespół) regulacja jest dokonywany przez który dyktuje każdy mieszkalne zasady jego działania. W szczególności dokument ten dotyczy ustalenia przepisów dotyczących zadań administracji, korzystania z rzeczy wspólnych, podziału wydatków oraz praw i obowiązków każdego kondominium w częściach wspólnych. Ten rodzaj regulacji jest więc bardzo podobny do umowy , ale różni się przede wszystkim tym, że o ile umowa wymaga podpisu wszystkich stron, to ta ostatnia może zostać zatwierdzona nawet tylko z większością uczestników interwenientów pod warunkiem że mają one co najmniej połowę tysięcznych części budynku.
Jednak może istnieć również drugi rodzaj regulacji , który ingeruje w życie budynku i jego mieszkańców , a mianowicie regulacja umowna . W praktyce jest to akt, który sporządza się, gdy kondominium jeszcze nie istnieje iz tego powodu określa się go również jako regulację „zewnętrzną” lub dokładniej regulację „pochodzenia zewnętrznego”. Jest to czynność, poprzez którą budowniczy lub jedyny właściciel całego budynku, przed przystąpieniem do sprzedaży poszczególnych lokali, narzuca zasady eksploatacji budynku. Na przykład w celu określenia i wyszczególnienia części wspólnych, podziału wydatków, tabel wartości tysięcznych, według których należy dokonać tego podziału, oraz innych przepisów dotyczących okresu trwałości struktury kondominium.
Podstawową cechą charakterystyczną jest to, że przepis ten , chociaż przyjęty nie podczas zgromadzenia, ale w momentach między nimi odrębnych, zawsze osiąga jednomyślność. Dlatego może zawierać bardziej znaczące i silniejsze ograniczenia niż to zatwierdzone przez większość , pochodzące z zespołu.
Jednakże, podobnie jak regulacja umowna, jednogłośnie zatwierdzone rozporządzenie montażowe może zmienić sytuację i interweniować w celu uregulowania nawet delikatnych sektorów: pomyślmy o zakazie wynajmowania mieszkania na działalność komercyjną, o zakazie wieszania ubrań poza domem. okno. Chociaż generalnie regulamin montażu ma na celu zarządzanie tylko częściami wspólnymi, a nie lokalami mieszkalnymi , które są częścią indywidualnego majątku, samoograniczenie zatwierdzone przez wszystkich właścicieli różnych mieszkań wchodzących w skład budynku może uzasadniać niemożliwe w innym przypadku ograniczenia. do nałożenia ex post.
W tym artykule przyjrzyjmy się teraz regulaminowi zgromadzenia wspólników, aw dalszej dyskusji omówimy ten umowny.
W przypadku kondominium, gdy liczba lokali mieszkalnych (nieruchomości wyłącznych) przekracza dziesięć , musi zostać utworzona regulacja , zgodnie z postanowieniami art. 1138 ust. 1 kodeksu cywilnego. W związku z tym nawiązuje się do subiektywnego elementu właścicieli, a nie do obiektywnego elementu części, na które podzielone jest kondominium, wychodząc od zasady, zgodnie z którą potrzeba posiadania reguł jest związana z liczbą osób, którymi należy zarządzać. Poniżej tego numeru rozporządzenie można jeszcze przygotować, ale nie jest to obowiązkowe.
Organem uprawnionym do sformułowania rozporządzenia jest zgromadzenie wspólnot mieszkaniowych (bez uszczerbku dla uznawanej w przewodniku każdego z kondominium możliwości przejęcia inicjatywy).
Większość konieczne do montażu na pierwsze wezwanie jest większość obecnych, którzy reprezentują co najmniej połowę wartości budynku: lepiej jest ją zatwierdzić z tej większości, bo jeśli zatwierdzony w drugim wywołaniu z niższym większości może to być „zakwestionowane” przez uczestników odmiennych i nieobecny w uchwale zatwierdzającej w ciągu trzydziestu dni.
Po zatwierdzeniu, regulamin zgromadzenia wspólników jest prawem wewnętrznym wspólnoty, więc każdy, kto do niego wchodzi, podlega im automatycznie tylko dlatego, że stał się kondominium: mając jedynie „zarządczą” treść w granicach spraw określonych przez prawo, regulamin zgromadzenia wspólników wiąże wszystkich uczestników. ” obecni ", w tym dysydenci, wstrzymujący się i nieobecni oraz" przyszli "uczestnicy, tj. ci, którzy będą częścią kondominium (spadkobiercy i następcy prawni).
Treść uchwalonego przez większość regulaminu kondominium jest ograniczona w zakresie art. 1138 Kodeksu Cywilnego. W szczególności ostatni ustęp ustawy zakazuje przepisowi ograniczania praw wspólnoty mieszkaniowej , w tym praw do wyłącznej własności i ochrony zwierząt towarzyszących. Regulamin zgromadzenia wspólników nie może zabraniać posiadania lub posiadania zwierząt domowych , ponieważ sektor ten podlega regulacji umownej za jednomyślną zgodą wspólnot, ponieważ dotyczy praw do wyłącznych nieruchomości.
Kryteria, którymi należy kierować się przy prawidłowej interpretacji regulaminu zgromadzenia wspólników, zależą od charakteru prawnego samego regulaminu. Najważniejsze pytania, które pojawiły się w kontekście prawoznawczym, w związku z wykładnią przepisów, dotyczą w istocie odczytania klauzul ograniczających prawa do korzystania i rozporządzania wyłącznymi nieruchomościami poszczególnych wspólnot mieszkaniowych, które są jednak pozostawione dyscyplinie przepisy umowne i niespełniające warunków.
Wreszcie, jeśli chodzi o treść, regulamin zgromadzenia wspólników może zawierać jedynie zasady regulujące korzystanie i sposoby korzystania z rzeczy zwykłych / usług / udogodnień; Regulamin montażu musi również zawierać zasady podziału wydatków zgodnie z prawami i obowiązkami każdego kondominium; regulamin montażu musi wtedy zawierać zasady ochrony wystroju budynku ; wreszcie regulamin zgromadzenia wspólników musi zawierać zasady odnoszące się do „administracji” : w tej kategorii znajdują się klauzule dotyczące postaci dyrektora , czasu i miejsca zwołania oraz sposobów komunikowania się,funkcjonowanie zgromadzenia z systemem głosowania , reprezentacja na zgromadzeniu, uprawnienia tego ostatniego, wyznaczenie przewodniczącego i sekretarza, powoływanie dodatkowych organów administracyjno-kontrolnych, sporządzanie i przechowywanie protokołów, utrzymywanie części wspólnych, ubezpieczenia budynku, umów najmu i pracy pracowników, szkolenia i sporządzania budżetu oraz sporządzania bilansu końcowego, prowadzenia ewidencji niezbędnej do prowadzenia administracyjno-księgowego, zakładania funduszy, czasy zbierania składek, czasy roślin i tak dalej.
Regulamin zgromadzenia wspólników może być modyfikowany, uzupełniany lub częściowo uchylany przez samo walne zgromadzenie, przy czym większość głosów wymagana jest do jego zatwierdzenia.