W kondominium oprócz regulaminu montażowego może występować także tzw. Regulacja umowna , czyli ustawa, która powstaje w sytuacji, gdy kondominium jeszcze nie istnieje iz tego powodu jest również określana jako regulacja „zewnętrzna”, a dokładniej regulacja prawa „Pochodzenie zewnętrzne”.
Budowniczy lub wyłącznym właścicielem całego budynku , przed rozpoczęciem sprzedaży poszczególnych jednostek nieruchomości, przygotowuje przepisy kondominiumpodyktowanie reguł dotyczących identyfikacji i zestawienia części wspólnych, podziału wydatków, tabel wartości tysięcznych, według których ten podział musi być przeprowadzony, oraz innych postanowień odnoszących się do życia struktury kondominium. Wraz ze sprzedażą poszczególnych jednostek nieruchomości każdy z kupujących deklaruje w każdej pojedynczej umowie o tłumaczenie, że akceptuje klauzule zawarte w rozporządzeniu, które w znacznym stopniu nadaje temu ostatniemu wymogi prawdziwej umowy, znanej i przyjętej w pozostałe klauzule zawarte w umowie sprzedaży.
Ze względu na szczególny sposób jego powstawania nie jest konieczne żadne późniejsze zatwierdzenie przez zespół, ponieważ po zakupie przez wszystkich kupujących odpowiednich lokali posiadających część budynku kondominium (nie tylko mieszkań, ale także piwnice, garaże itd.), regulacja de quo staje się skuteczna i obowiązuje wszystkich, stając się częścią treści poszczególnych aktów per relacja.
Specyfika regulacji umownych i, z pewnymi zastrzeżeniami, tych, zatwierdzony na zgromadzeniu wspólników w drodze jednomyślnego głosowania wszystkich uczestników kondominium polega przede wszystkim na tym, że mogą ważnie zawierają klauzule, które ograniczają prawa poszczególnych wspólnot mieszkaniowych.w sprawie części wspólnych i tych samych wyłącznych nieruchomości, zakazów przeznaczenia jednostek nieruchomości lub zastrzeŜeń własności i ogólnie klauzul, które ograniczając prawa zwykle przysługujące właścicielowi, muszą być akceptowane przez wszystkich kupujących, aby były waŜne i wykonalne. lokatorskie. Istotnie, klauzule regulaminu kondominium o charakterze umownym są wiążące dla nabywców poszczególnych mieszkań niezależnie od transkrypcji, wystarczy, że w akcie kupna zawarto odniesienie do regulaminu kondominium, które, chociaż nie zostało wprowadzone istotnie, należy uznać za znane i zaakceptowane na podstawie wycofania lub wzmianki o nim w umowie.
Należy również zaznaczyć, że przepis zawarty w art. 1138, ostatni akapit włoskiego kodeksu cywilnego, zgodnie z którym regulacje dotyczące współwłasności nie mogą w żaden sposób naruszać praw wspólnoty mieszkaniowej, odnosi się do przepisów zatwierdzonych przez większość, ale nie do przepisów zatwierdzonych przez wszystkie wspólnoty mieszkaniowe, które obejmują wspomnianą wartość umowną mogą one równie dobrze zawierać ograniczenia praw samych wspólnot mieszkaniowych, zarówno do dóbr wspólnych, jak i indywidualnych. W każdym przypadku przepisy regulaminu kondominium o charakterze umownym mogą stanowić odstępstwo od dyscypliny prawnej lub ją uzupełniać (Cass. Civ., Sekcja II, 6 października 1999 r., Nr 11121).
Lepiej powiedzieć, w kontekście regulacji umownych (zarówno pochodzenia zewnętrznego, jak i wewnętrznego) konieczne jest wyodrębnienie klauzul o treści typowo „regulacyjnej”, mających na celu regulowanie ochrony, użytkowania i korzystania z części wspólnych, a także przygotowania oraz korzystanie ze wspólnych usług i klauzul o charakterze „umownym”, które mają wpływ na użyteczność i przeznaczenie wyłącznych części lub które pociągają za sobą ograniczenia prawa własności jednostek do rzeczy wspólnych.
Jeśli chodzi o treść, to najczęściej w przepisach pochodzenia zewnętrznego pojawiają się klauzule dotyczące podziału wydatków (klauzula całkowitego lub częściowego zwolnienia z udziału w wydatkach, podział wydatków w częściach równych itp .; klauzule zawierające zakazy lub ograniczenia w korzystaniu lub przeznaczenie wyłącznych nieruchomości lub części wspólnych).
Intuicyjne jest, że regulacja dotycząca kondominium nie może mieć statycznej i niezmiennej treści , więc może podlegać zmianom w czasie w związku z nowymi interesami zarządczymi (pomyśl o zakupie obszaru, który wymaga regulacji, lub o innowacje technologiczne, które zwiększają wspólne dziedzictwo.
Jeżeli przepis umowny jest ograniczeniem …
Regulacje umowne mogą być źródłem ogólnych lub szczególnych ograniczeń dla poszczególnych wspólnot mieszkaniowych w zakresie użytkowania jednostek własności wyłącznej własności; rzadziej zdarza się, że ta sama regulacja przewiduje przedłużenie przysługujących każdemu praw. W tym względzie wyjaśniono, że ograniczenia uprawnień wspólnoty mieszkaniowej i ich praw do poszczególnych składników majątku - mające na celu zapewnienie potrzeb współistnienia, tak aby wykonywanie prawa własności nie było źródłem niedogodności i irytacji dla innych - może powstać regulaminem zaaprobowanym przez wszystkich uczestników, gdyż ma on wartość umowną, jest ważny i skuteczny za zgodą zainteresowanych stron, pod warunkiem że jest wyrażona w wymaganej formie w stosunku do charakteru każdego nałożonego ograniczenia, obciążenia lub służebności.Wspomina się przede wszystkim o tych klauzulach, które zabraniają właścicielom przeznaczania mieszkań lub lokali stanowiących wyłączną własność do wykonywania określonych czynności lub wykorzystywania ich do określonych form użytkowania, ponieważ są one uważane za niebezpieczne dla kondominium lub w każdym razie za źródło zakłóceń. lub niedogodności dla społeczności (na przykład zakaz przydzielania jednostek nieruchomości firmom, gabinetom lekarskim, gabinetom zawodowym, placówkom handlowym, noclegom ze śniadaniem, emeryturom).lub w każdym przypadku źródło zakłóceń lub niedogodności dla społeczności (na przykład zakaz przydzielania nieruchomości firmom, gabinetom lekarskim, gabinetom zawodowym, firmom, noclegom i emeryturom).lub w każdym przypadku źródło zakłóceń lub niedogodności dla społeczności (na przykład zakaz przydzielania nieruchomości firmom, gabinetom lekarskim, gabinetom zawodowym, firmom, noclegom i emeryturom).
Ponadto, skoro nie ma przepisów porządku publicznego, które ze swej natury są obligatoryjne, zabraniałyby umieszczania w przepisach takich restrykcyjnych reguł, jest to w pełni zgodne z duchem i literą zasad rządzących sprawą kondominium, dla obowiązkowej funkcji zapewnienie dobrego korzystania i radowania się z rzeczy wspólnych, wprowadzanie do nich ograniczeń i ograniczeń tych samych właściwości indywidualnych w wyniku zgodnego określenia osób uprawnionych, niezbędnych do osiągnięcia jak najdogodniejszego i najbardziej dochodowego korzystania z rzeczy wspólnych przy jak najmniejszych szkodach dla nich, a także dla jak najlepszego korzystania z mediów związanych z ekskluzywnymi nieruchomościami.
W związku z tym klauzule rozporządzenia o kondominium o charakterze umownym , które mogą nakładać ograniczenia uprawnień i uprawnień wspólnoty mieszkaniowej na części ich wyłącznej własności, o ile są one jasno i wyraźnie określone, są wiążące dla nabywców poszczególnych mieszkań, jeżeli niezależnie od transkrypcja, w akcie kupna zawarto odniesienie do regulaminu kondominium, które - chociaż nie zostało wprowadzone w sposób istotny - należy uznać za znane lub przyjęte na podstawie odniesienia lub wzmianki o nim w umowie.