Treść przetworzona
- Kiedy dochodzi do zasiedzenia?
- Co można uzyskać dzięki usucapione?
- Usucapion, najczęstsze hipotezy
- Jak zatrzymać usucapione
- Zasychanie i spory
Usucapione to bardzo stara instytucja prawna, która umożliwia zakup nieruchomości (lub innego rzeczywistego prawa do korzystania , takiego jak użytkowanie, użytkowanie, dzierżawa, służebność …) dzięki posiadaniu majątku przez określony czas .
Usucapione zakłada określony sposób zdobywania własności . Rozmawiamy o tym z ekspertem, prawnikiem Valentiną Papanice, prawnikiem ADUC, Stowarzyszenia na rzecz Praw Użytkowników i Konsumentów.
W większości przypadków przeniesienie własności następuje poprzez sporządzenie i podpisanie aktu, zwykle sprzedaży , a nawet aktu darowizny, spadku itp. Jednak własność jest przenoszona nie tylko w ten sposób (który jest również jednym z najbardziej rozpowszechnionych), ale także w inny sposób, na przykład poprzez posiadanie w czasie przez tych, którzy nie są właścicielami, ale zachowują się jak tacy (jak zobaczymy, może być również akt, ale podpisany przez tych, którzy nie są właścicielami). Tak właśnie dzieje się z usucapionem.
Może się więc zdarzyć, że nawet jeśli „z dokumentów” okaże się, że właścicielem danego towaru jest osoba, to inna osoba - o ile spełnione są warunki - może rościć sobie prawo do uznania go za właściciela, nie płacąc nic lub prawie nic.
Przyjrzyjmy się zasadniczym cechom zasiedzenia nieruchomości .
Usucapione jest słowem pochodzenia łacińskiego i faktycznie instytut sięga prawa rzymskiego. Obecnie regulują go artykuły 1158 i następne Kodeksu Cywilnego. W artykule 1158 „Własność nieruchomości i inne rzeczywiste prawa do korzystania z tego samego majątku nabywa się z tytułu dalszego posiadania przez dwadzieścia lat”. Dlatego zasadnicze elementy zasiedzenia to posiadanie i czas .
Posiadanie musi mieć pewne cechy: musi być wolne od przemocy i nieobjęte tajemnicą (okres, w którym posiadanie jest gwałtowne lub potajemne, nie jest wliczany); co więcej, posiadanie musi być ciągłe i nieprzerwane , mające na celu sprawowanie władzy nad rzeczą odpowiadającą władzy właściciela lub posiadacza innego rzeczywistego prawa: musi to być, jak powiedziano, „faktyczna władza odpowiadająca rzeczywistemu prawu posiadane, przejawiające się terminowym wykonywaniem aktów posiadania zgodnych z jakością i przeznaczeniem rzeczy, które pozwalają na wykrycie, nawet na zewnątrz, niekwestionowanego i pełnego panowania nad samą rzeczą w przeciwieństwie do bezwładności uprawnionego(Cass. 11 maja 1996 n. 4436. Cass. 13 grudnia 1994 n. 10652) ”(Cass. Nr 2044/2021). Sprawowanie posiadania musi być jawne i jednoznaczne .
Tak więc powiedziano, że posiadanie musi być kontynuowane, a nie przerywane i przedłużane w czasie wymaganym przez prawo. Element czasu trwania jest zmienny : art. 1158 cc stanowi, że dwadzieścia lat musi minąć, ale są przypadki, w których potrzeba mniej czasu : na przykład w przypadkach, gdy istnieje akt kupna, ale ten, kto sprzedał składnik majątku, nie jest jego właścicielem i tym, kto go kupił był w dobrej wierze; w takich przypadkach, jeśli czyn jest transkrybowany, zasiedzenie ma miejsce dziesięć lat po transkrypcji; ta sama zasada dotyczy zakupu innych realnych praw do korzystania.
Dalsze krótsze terminy przewiduje się w przypadku zakupu w celu użytkowania małej nieruchomości wiejskiej (art. 1159-bis kc).
Właściciel nie może być przekonany, że jest właścicielem prawa, ale musi się tak zachowywać ; dlatego też dla celów uznania przez sędziego przywłaszczenia ważna jest również ocena elementu psychologicznego .
Oczywiście wszystko to może się zdarzyć tylko w wyniku bezwładności posiadacza praw .
Usucapione może dotyczyć zarówno nieruchomości (takich jak grunty, domy, budynki…), jak i ruchomości , którymi tu się nie zajmujemy.
Dla usucapione nie jest możliwe nabycie jedynie prawa własności, ale także innych realnych praw do korzystania , którymi są: użytkowanie, użytkowanie, mieszkanie, powierzchnia, dzierżawa, służebność.
Weźmy konkretny przykład . Pomyślmy o służebności, która jest zdefiniowana w Kodeksie cywilnym jako „waga, jaką przykłada się do funduszu dla użyteczności innego funduszu należącego do innego właściciela” (patrz art. 1027 włoskiego kodeksu cywilnego). Przykładowo, nasz sąsiad, który od lat przejeżdża przez naszą własność, aby wejść do swojego (trzeba wtedy ocenić wszystkie okoliczności danego przypadku) może mieć „usucapito” prawo do służebności (tzw. Prawo drogi).
Dlatego też, jeśli jesteśmy posiadaczami prawa własności lub innego rzeczywistego prawa do przyjemności i pozwalamy innym, którzy nie są posiadaczami tego prawa, zachowywać się tak, jakby byli i nie kwestionujemy niczego, z czasem mogą one twierdzić, że nabyły dla usucapione prawo.
Jak łatwo sobie wyobrazić, sporów w tej sprawie nie brakuje. Wśród hipotez spornych mamy takie, w których kupna przez usucapione domaga się najemca w kontekście umowy najmu lub współspadkobierca wobec innych w odniesieniu do odziedziczonego majątku; najbardziej klasycznym przypadkiem może być ziemia odziedziczona w miejscu bardzo oddalonym od miejsca zamieszkania spadkobiercy, ziemia, w której jest on całkowicie bezinteresowny, ryzykując tym samym, że inni mogą zasiedzić własność lub inne prawo do majątku.
Co powinien zrobić właściciel realnego prawa, jeśli obawia się, że zasiedzenie jego majątku na czyjąś korzyść dojrzewa? Przede wszystkim dokonanie aktów wstrzymania posiadania, a następnie podjęcie kroków prawnych. Ustalono, że zasiedzenia nie przerywa wysyłanie zwykłych pism czy oświadczeń pisemnych, natomiast czynności polegające na utracie posiadania majątku lub czynności sądowe zmierzające do uzyskania pozbawienia w posiadanie osób mogących zasiedzieć dobrze. Ustalono również, że czas, jaki upływa na wypełnienie się usucapione, zostaje przerwany w przypadku, gdy ten, kto sprawuje posiadanie majątku (a więc może go zasiedzić), uzna, że prawo (majątek itp.) Należy do innych.
W przypadku zakupu przez usucapione w pewnym momencie zawsze (lub prawie) występuje czynność sądowa; w rzeczywistości dzisiaj przed sądem (lub po nim) pojawia się wezwanie do próby pojednania (próba pojednania w tej sprawie jest obowiązkowa na mocy dekretu z mocą ustawy nr 28/2010), która może doprowadzić do porozumienia mediacji .
Spór może rozpocząć osoba, która twierdzi, że ma usucapito lub właściciel prawa. Podsumowując, w przypadku obu stanowisk, ze względu na złożoność instytutu, zalecamy terminowe skontaktowanie się z biegłym prawnikiem, aby - po ocenie konkretnego przypadku - mógł przygotować najlepszą ochronę. Na przykład, jeśli jesteś posiadaczem prawa, być może przed upływem terminu zasiedzenia, aby prawnik mógł wskazać odpowiednie działania wstrzymujące.