Jeśli zamiast subrogacji pożyczki przystąpisz do renegocjacji z bankiem, czy możesz w końcu poprosić o kolejną renegocjację? A może możesz później dokonać subrogacji w innym banku?
Zobaczmy najpierw pokrótce, czym jest macierzyństwo zastępcze. Przenoszenia kredytu lub subrogacji - wprowadzone we Włoszech z ustawą nr. 40 z 2007 r., Zwana także ustawą Bersaniego - to procedura, która przewiduje możliwość przeniesienia kredytu hipotecznego z jednego banku do drugiego, na lepszych warunkach. Wszystko bez żadnych kosztów, kar czy opłat. W praktyce kredyt początkowy jest zamykany, a nowy zaciągany w innym banku z wykorzystaniem pierwotnego kredytu hipotecznego.
Renegocjacja również nie obejmuje kosztów lub innych prowizji bankowych dla klienta i jest narzędziem, które pozwala na zmianę charakterystyki istniejącego kredytu w porozumieniu z bankiem, w szczególności rodzaj stopy procentowej, zakresu i czasu trwania kredytu. O renegocjację należy wystąpić na piśmie z banku.
Renegocjacja warunków kredytu z własnym bankiem - odpowiada Krajowa Rada Notarialna - nie jest uzależniona od przepisu prawnego, ale jest opcją pozostającą w ramach swobody umownej stron. Kredytobiorca ma zawsze prawo o to poprosić, bank zawsze ma prawo przyjąć lub odmówić. W związku z tym nie ma minimalnych limitów czasowych między jedną a drugą renegocjacją ani ograniczeń co do treści renegocjacji , które mogą odnosić się do stawki, czasu trwania, częstotliwości rat i wszelkich innych aspektów kredytu uzgodnionych między bankiem a klientem.
Co więcej, nawet renegocjowana pożyczka z pewnością może być przedmiotem późniejszej subrogacji w innym banku.
Il confronto tra mutui può essere fatto valutando il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che rappresenta il costo effettivo dell’operazione di mutuo calcolato non solo in base agli interessi, ma tenendo conto anche delle spese: istruttoria, perizia, commissioni bancarie per “avvisatura”, incasso rata, gestione annuale della pratica e simili. Sotto il profilo economico ha senso confrontare il TAEG a parità di importo e di durata del mutuo. Ovviamente si può mettere a confronto il TAEG anche in caso di durate e importi diversi, ma il risultato del confronto potrebbe non essere particolarmente significativo per compiere la scelta fra le varie proposte.
Kiedy trzeba zaciągnąć kredyt hipoteczny - a więc nie w przypadku subrogacji lub renegocjacji, w których jak wspomniano, nie ma dla klienta kosztów - warto wziąć pod uwagę, że w RRSO mogą znajdować się pozycje nieuwzględnione, nawet bardzo istotne . Jedna składa się z opłat notarialnych , które jednak przy tej samej pożyczce i wysokości względnej poręczenia hipotecznego nie ulegają zmianie. Drugą, znacznie bardziej znaczącą, może być ochrona ubezpieczeniowaformalnie nieobowiązkowe (z tego powodu nie są naliczane w RRSO), a faktycznie narzucone przez niektóre banki do udzielenia kredytu. Może to być ubezpieczenie, które obejmuje pożyczkobiorców na wypadek śmierci, utraty pracy lub innych roszczeń, na podstawie których ubezpieczenie zwykle spłaca pozostały dług hipoteczny. Obowiązkowe ubezpieczenie (które jako takie jest obliczane w APR) jest zwykle niedrogie i obejmuje nieruchomość udzieloną jako hipoteka od ryzyka „pożaru - wybuchu - błyskawicy”.
Nieznacznie spadły kredyty hipoteczne
W pierwszej połowie 2022-2023 r. - zgodnie z tym, co wynika z nowego Notarial Statistical Data Report (DSN), opublikowanego na stronie www.notariato.it - hipoteki wykazują pogorszeniew porównaniu do wzrostu z lat poprzednich: w szczególności kredyty na budynki (liczbowo bardziej znaczące) spadły (-0,61%) dla ponad 1000 transakcji w ujęciu półrocznym. Ujemny znak również dla kredytów na grunty budowlane (-1,59%). Na poziomie regionalnym „odreagowanie” występuje w Dolinie Aosty, która po negatywnym trendzie z ostatnich lat odnotowała + 37,58%. Pozytywny znak również dla Friuli Venezia Giulia (+ 8,41%), Abruzji (+ 8,47%) i Kalabrii (+ 8,58%). Z drugiej strony szczególnie negatywne tendencje odnotowano w przypadku Molise (-12,74%) i Basilicata (-16,74%). W zasadzie niezmienione Lombardia, Veneto i Emilia-Romagna. Nieznaczne różnice, jednak głównie negatywne, w przypadku pozostałych regionów. Spadła liczba subrogacji (-25,98%),które obecnie stanowią mniej niż 10% wszystkich transakcji finansowych, przy czym liczba ta powinna się zmienić w ostatniej części roku.
Ogólnie rzecz biorąc, przeważają pożyczki do kwoty 150 000 euro, ale wzrost kredytów hipotecznych w wysokości od 200 000 do 300 000 euro jest również znaczący.