Kto decyduje się na zakup domu, musi przestrzegać szeregu zobowiązań. Podstawowym krokiem w nieruchomości kupna i sprzedaży procesowych obaw wstępny kontrakt, znany również jako kompromis . Jest to umowa między sprzedającym a kupującym , z którą oboje zobowiązują się do zawarcia późniejszej i ostatecznej umowy sprzedaży. Kompromis nie jest obowiązkowy , ale jest zawarty z określonych powodów, które nie pozwalają na natychmiastową sprzedaż, ale zobowiązują strony do sfinalizowania transakcji. Na przykład pomyśl o kupującym, który nie ma natychmiastowej dostępności pieniędzy na zakup domu i dlatego musi skontaktować się z bankiem lub firmą finansową, aby uzyskać kredyt hipoteczny.lub sprzedawcy, który nie otrzymał jeszcze nowego domu do sprzedaży. W takich przypadkach należy pójść na kompromis .
Charakterystyka przedwstępnej umowy sprzedaży
To prawdziwa umowa, która zawsze musi mieć formę pisemną, ze zwróceniem szczególnej uwagi na treść. Jeśli w umowie przedwstępnej napiszesz np. „Tizio sprzedaje Caio, który kupuje nieruchomość znajdującą się przy via…” w tym przypadku nie jest to umowa przedwstępna, ale rzeczywista sprzedaż. Jednak w kompromisie „Tizio obiecuje Gajuszowi sprzedaż, a Gajusz obiecuje Tizio kupno nieruchomości położonej w…”. Kompromis musi zawierać wszystkie istotne elementy umowy, które strony zobowiązują się określić: ich wyraźną zgodę , określenie nieruchomości, ze wskazaniem adresu, charakterystyki przenoszonej nieruchomości (mieszkanie, domek letniskowy itp., liczba i charakter pokoi, dane katastralne, załączniki planów pięter, świadectwo charakterystyki energetycznej) oraz cenę sprzedaży. W kompromisie mogą zostać zawarte dodatkowe klauzule zwane „dodatkowymi” , takie jak termin, w jakim należy zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży. Te czasy w tym przypadku są określane przez hipoteki że kupujący bierze lub poprzez zawarcie pracy i późniejszego dostarczenia mienia do sprzedającego. Termin na sfinalizowanie sprzedaży może być proste(gdy jedna ze stron nie chce lub nie może zawrzeć ostatecznej umowy, będzie zalegała z umową, ale umowa pozostanie w mocy) lub istotna (gdy strona, w której interesie został określony termin, nie oświadczy w terminie 3 dni od wygaśnięcia chęci wykonania umowy, ta ostatnia zostanie rozwiązana z mocy prawa, automatycznie, bez konieczności składania dalszych oświadczeń, a zatem sama umowa nie będzie już wiązać stron). Kompromis może zostać sporządzony przez notariusza na podstawie aktu publicznego lub uwierzytelnionej umowy prywatnej .
Zapis w księgach wieczystych i rejestracja w Urzędzie Skarbowym
Ochrona stron , gdy umowa przedwstępna została określona, jest jego transkrypcja w nieruchomości rejestrów , rejestry publiczne, w którym wszystkie czyny dotyczące nieruchomości są wprowadzane, takie jak darowizny, rejestracje hipotecznych, foreclosures, itp Do transkrypcji wymagana jest interwencja notariusza. W takim przypadku do opłaty rejestracyjnej i opłaty skarbowej w wysokości 155 euro doliczana jest opłata hipoteczna w wysokości 200 euro i podatek od hipoteki w wysokości 35 euro . Po dokonaniu transkrypcji umowy przedwstępnej wszelkie dalsze czynności dotyczące przedmiotu majątkowego przyszłej sprzedaży nie będą miały wpływu na obiecującego nabywcę. Transkrypcja umowy przedwstępnej przestaje obowiązywać, jeżeli ostateczny akt sprzedaży nie zostanie przepisany w ciągu 1 roku od daty uzgodnionej przez strony do zawarcia umowy lub w każdym przypadku w ciągu trzech lat od transkrypcji samego przedwstępnego.
Nie tylko transkrypcja: umowa przedwstępna musi być również zarejestrowana w urzędzie skarbowym w ciągu 20 dni od podpisania lub 30 dni, jeśli umowa została sporządzona przy udziale notariusza. W momencie rejestracji należy zapłacić podatek rejestracyjny, który ma stałą kwotę 200 euro , niezależnie od ceny sprzedaży i opłaty skarbowej, w wysokości 16 euro co 4 strony, aw każdym razie co 100 wierszy. W przypadku, gdy umowa przewiduje płatność z góry, należny jest podatek rejestracyjny w wysokości 0,50% od kwot przekazanych jako zadatek potwierdzający oraz 3% kwot przewidzianych jako zaliczka na poczet ceny sprzedaży. Należy jednak zaznaczyć, że podatek zapłacony od umowy przedwstępnej zostanie wówczas odliczony od podatku zapłaconego za rejestrację umowy ostatecznej.