Treść przetworzona
- 1. Kredyt hipoteczny: o co chodzi?
- 2. Istnieją trzy rodzaje kredytu hipotecznego
- Euribor, Irs i Spread
- Kredyt hipoteczny
- 3. Kredyt jest powiązany z wartością domu
- 4. Czy jest udzielana tylko na zakup wybudowanego domu?
- DĘBNIK
- Ulgi podatkowe: co mówi urząd skarbowy
- KWI
- Subrogacja
- 5. Czy w przypadku wspólnej rejestracji tylko jeden z właścicieli może o to wnioskować?
- 6. Obliczanie stawek
- 7. Jak prawidłowo porównać różne oferty
- 8. W tym okresie który typ jest wygodniejszy?
- 9. Jaki jest idealny czas trwania?
- 10. Gwarancje, których potrzebujesz
- 11. Osoba udzielająca pożyczki wymaga ubezpieczenia
- 12. Bank dokonał wyceny majątku
- 13. Na jakim etapie następuje finansowanie?
- 14. Kto wybiera notariusza?
- 15. Co się dzieje w przypadku niezapłaconych rat?
- 16. Dokumenty do przedstawienia
- 17. Przedterminowe zamknięcie pożyczki
- 18. Po zakończeniu płatności co mam zrobić?
- 19. Nieruchomość obciążona hipoteką może zostać sprzedana
- 20. Czy można ubiegać się o kilka hipotek na różnych nieruchomościach?
- Od notariusza
- Test obciążeniowy
1. Kredyt hipoteczny: o co chodzi?
Pożyczka jest pożyczką średnioterminową, której okres trwania zwykle waha się od minimum 5 do maksimum 30 lat. Zwykle bank jest proszony o zakup, remont lub budowę nieruchomości; może być również wykorzystany do zastąpienia lub refinansowania pożyczek już uzyskanych na te same cele. Jest zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, dlatego dokładna definicja to „kredyt hipoteczny”. Spłacany jest w okresowych ratach (miesięcznych, kwartalnych, półrocznych lub rocznych) wraz z kapitałem i odsetkami.
2. Istnieją trzy rodzaje kredytu hipotecznego
Stała stopa procentowa pozostaje oprocentowaniem ustalonym w momencie podpisania umowy i pozostaje niezmienna przez cały okres obowiązywania umowy. Daje pewność co do wysokości poszczególnych rat; Wadą jest brak możliwości skorzystania z jakichkolwiek obniżek po dacie rozpoczęcia.
Stawka zmienna Wartość zmienia się w określonych z góry terminach wygaśnięcia od początku w następstwie wahań parametru referencyjnego, stopy rynkowej lub polityki pieniężnej, zwykle Euribor. Główne ryzyko z tym związane to konieczność płacenia w przyszłości wyższej raty. Jednocześnie stawki zmienne są początkowo niższe niż stopy stałe, ale mogą później wzrosnąć. Jest odpowiedni dla tych, którzy chcą kredytu zawsze zgodnego z trendami rynkowymi lub dla tych, którzy oczekują przyszłych obniżek stóp procentowych; wybierając ją, trzeba ocenić swoją zdolność - z ekonomicznego punktu widzenia - do „zniesienia” ewentualnych podwyżek raty.
Stawka mieszanaW oparciu o „kombinację” tych dwóch głównych typów, możliwe jest posiadanie kredytów, które zapewniają przejście ze stałego do zmiennego oprocentowania - lub odwrotnie - w określonych z góry terminach i / lub na określonych warunkach wskazanych w umowie, oraz kredytów hipotecznych o zrównoważonym oprocentowaniu, które przewidują według własnego wyboru według stałej i zmiennej. Istnieją również oferty kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu o maksymalnej wartości, która zmienia się w czasie w zależności od wahań parametru Euribor; jednakże ustalono pułap kontraktowy, którego nigdy nie można przekroczyć.
- Aby porównać różne oferty, zapoznaj się z Taeg (roczna stopa procentowa).
- Test warunków skrajnych dotyczący Twoich dochodów wyjaśnia, jaką ratę możesz zapłacić.
- Oceń, o ile wzrośnie zainteresowanie, zwiększając
czas trwania.
Euribor, Irs i Spread
Pierwsza to codziennie obliczana wartość referencyjna, która wskazuje po jakim kursie banki w danym momencie wypłacają pieniądze; określa zmienność wysokości raty kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej. IRS to stawka stosowana przez wiele banków do transakcji o stałym oprocentowaniu, która zmienia się w czasie (a więc także i konsekwentnie), ale tylko do dnia zawarcia aktu notarialnego. Spread to procent, który każdy bank dodaje do kosztu pieniądza jako dochód własny.
Kredyt hipoteczny
Jest to prawo do gwarancji na składnik majątku, zwykle majątek: przenosi ono prawo pierwokupu na składnik majątku, co służy ochronie wierzyciela przed niebezpieczeństwem niewypłacalności. Powstaje poprzez wpis do publicznych rejestrów i obciąża całą nieruchomość będącą jej przedmiotem, łącznie z jej „przynależnością” (np. Garaż). Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką może z niej swobodnie korzystać, czyli mieszkać, wynajmować, a nawet sprzedawać. Kiedy dług się kończy, wygasa również hipoteka.
3. Kredyt jest powiązany z wartością domu
Generalnie wpłacana kwota sięga 80% wartości majątku, ale w obliczu określonych świadczeń niektóre instytuty idą dalej i sięgają nawet 95%. W tym przypadku jednak prawie wszystkie banki pogarszają warunki umowne.
4. Czy jest udzielana tylko na zakup wybudowanego domu?
Nie, można go również zażądać w przypadku budynków w budowie lub remontowanych.
DĘBNIK
Jest to czysta stopa procentowa stosowana do pożyczki przez instytucję finansową jako procent całkowitej kwoty pożyczki. Stopa ta jest uważana za „czystą”, ponieważ mierzy odsetki do zapłacenia w ciągu roku za sam fakt uzyskania pożyczki. Uzyskuje się ją poprzez dodanie stopy referencyjnej (która zmienia się w zależności od zmian rynkowych) i spreadu (stosowanego przez instytucję finansową udzielającą pożyczki). Im wyższa TAN i częstotliwość rat, tym wyższa realna stopa finansowania.
Ulgi podatkowe: co mówi urząd skarbowy
Główna rezydencja
W przypadku zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup domu głównego, własnego lub członków rodziny (małżonka, krewnych III stopnia i tym podobnych II stopnia), istnieje możliwość odliczenia od podatku dochodowego 19% odsetek i opłat dodatkowych oraz opłaty z tytułu aktualizacji wyceny uiszczane na rzecz instytucji kredytowej. Odliczenie musi zostać obliczone na maksymalną roczną kwotę 4000 euro i podzielone między wszystkich posiadaczy pożyczki. Aby mieć prawo do odliczenia, trzeba być posiadaczem hipoteki i właścicielem domu do wynajęcia.
Odliczenie przysługuje:
✓ od dnia, w którym nieruchomość jest wykorzystywana jako główne miejsce zamieszkania, aw każdym razie w ciągu dwóch lat od zakupu, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem prac remontowych, potwierdzonych odpowiednim pozwoleniem na budowę lub aktem równoważnym;
✓ w przypadku zakupu przedmiotu leasingu, jeżeli w ciągu trzech miesięcy od zakupu kupujący powiadomi najemcę o wypowiedzeniu umowy najmu lub eksmisji i jeżeli w ciągu roku od wydania nieruchomość jest używany jako główne miejsce zamieszkania.
Potrącenie jest możliwe do wykorzystania nawet w przypadku zaciągnięcia kredytu hipotecznego w innym terminie niż zakup. Zasadniczo zakup domu może nastąpić w ciągu 12 miesięcy poprzedzających lub następujących po udzieleniu kredytu. Odsetki zapłacone w wyniku otwarcia kredytu bankowego, cesje wynagrodzeń i, ogólnie rzecz biorąc, odsetki pochodzące z innych rodzajów finansowania niż te związane z umowami kredytowymi, nawet z poręczeniem hipotecznym na nieruchomości, nie dają prawa do odliczenia.
Odliczane odsetki to wyłącznie odsetki odnoszące się do kosztu zakupu nieruchomości, który jest sumą ceny zakupu, opłat notarialnych i innych opłat dodatkowych. W związku z tym, jeśli kwota pożyczki przewyższy cenę zakupu nieruchomości, konieczne będzie oszacowanie części odsetek, od której zostanie naliczona odliczenie, za pomocą następującego wzoru:
(Koszt zakupu nieruchomości + opłaty dodatkowe) x Zapłacone odsetki Kapitał wpłacony
w formie pożyczki
Opłaty dodatkowe
Opłaty dodatkowe, od których nalicza się odliczenie, są kosztami niezbędnymi do udzielenia kredytu. Są to:
✓ pełna kwota wyższych kwot zapłaconych w związku ze zmianą kursu wymiany dla kredytów hipotecznych zaciągniętych w innej walucie;
✓ prowizję należną instytucjom za pośrednictwo;
✓ obciążenia podatkowe, w tym podatek od rejestracji lub umorzenia kredytu hipotecznego oraz podatek zastępczy od pożyczonego kapitału;
✓ tzw. „Prowizja” za odroczone raty;
✓ koszty wyceny wstępnej, notarialnej i technicznej;
✓ kara za wcześniejszą spłatę kredytu (jeżeli przewidziana przed 2 lutego 2007).
Kiedy stracisz prawo
Prawo do odliczenia kosztów odsetek przepada w przypadku zmiany miejsca zwykłego pobytu; w szczególności z odliczenia nie można korzystać od roku następującego po roku, w którym dom nie jest już używany jako główne miejsce zamieszkania dla siebie lub członków rodziny. Jeśli w przyszłości nieruchomość powróci do użytku jako główne miejsce zamieszkania dla siebie lub członków rodziny, będzie można ponownie zacząć korzystać z ulgi.
Prawo to przysługuje nawet wtedy, gdy podatnik przenosi swoje miejsce zamieszkania do gminy sąsiadującej z tą, w której znajduje się miejsce pracy. W przypadku ustania obowiązków zawodowych, które doprowadziły do zmiany miejsca stałego pobytu, od następnego roku odliczenie nie będzie już możliwe.
Podatnik nie traci prawa do odliczenia, jeżeli przenosi miejsce zamieszkania ze względu na pracę. Podatnik, który przenosi się do szpitala lub zakładu opieki zdrowotnej, zachowuje również ulgę podatkową, o ile nie wynajmuje nieruchomości.
Ci, którzy przeprowadzają się za granicę
Z okólnikiem nr. 17 / E z dnia 24 kwietnia 2022-2023 r. Urząd Skarbowy wskazał, że prawo do odliczenia odsetek od kredytu na zakup lokalu mieszkalnego przeznaczonego na główne miejsce zamieszkania przysługuje również podatnikowi pozostającemu w stosunku pracy w państwie. za granicą, nawet jeśli wynajmowany jest ten sam dom.
Konieczne jest jednak, aby:
✓ przestrzegane były wszystkie warunki określone przez prawo, aby skorzystać z odliczenia, w szczególności w odniesieniu do przeniesienia miejsca zamieszkania na nieruchomość w ciągu jednego roku od zakupu;
✓ potrzeby zawodowe, które doprowadziły do zmiany miejsca zamieszkania, pozostają;
✓ podatnik nie nabył nieruchomości, która miałaby służyć jako główne miejsce zamieszkania w obcym kraju zamieszkania.
Źródło: strona internetowa Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it)
KWI
Jest to bardzo cenny wskaźnik, który podsumowuje całkowity koszt kredytu, w tym stopę procentową - a więc również spread stosowany przez pośrednika - oraz inne pozycje wydatków, takie jak np. Koszty wstępnego dochodzenia i pobrania raty. Ogromną zaletą RRSO jest wykorzystanie go do celów porównawczych, ponieważ porównując tę wartość między dwoma hipotekami, od razu można sobie wyobrazić, który z nich kosztuje więcej, a ile kosztuje.
Subrogacja
W przypadku subrogacji, zwanej również subrogacją lub przenoszeniem, pożyczka zaciągnięta w jednym banku jest „przenoszona” do innego, z możliwością modyfikacji jej parametrów (z wyjątkiem zaangażowanych stron i kwoty pozostałego zadłużenia); wszystkie wydatki ponosi nowy bank. Z drugiej strony w przypadku pożyczki zastępczej podpisywana jest nowa pożyczka z innym bankiem, z wszystkimi kosztami wynikającymi z nowej umowy.
Tak, ale właściciele nieruchomości niebędący właścicielami hipoteki muszą wyrazić zgodę na dokonanie rejestracji hipoteki na rzecz banku.
Są to na ogół suma indeksu referencyjnego, spreadu lub odsetka dochodów banku oraz wszelkich dodatkowych premii za ryzyko, powiązanych z osobą fizyczną lub prawną ubiegającą się o pożyczkę.
7. Jak prawidłowo porównać różne oferty
Najlepszym syntetycznym wskaźnikiem kosztu operacji jest APR (Global Effective Annual Rate), który wyraża efektywny koszt kredytu, biorąc pod uwagę TAN (Annual Nominal Rate, oprocentowanie) oraz wszystkie prowizje i wydatki poniesione na uzyskanie kredytu i spłatę rat. Aby porównać - i dokonać wyboru - pomiędzy różnymi ofertami, banki konsultowane mogą zostać poproszone o „Standardowy europejski prospekt informacyjny”, który jasno podsumowuje charakterystykę kredytu w „podsumowaniu” głównych warunków ekonomicznych.
8. W tym okresie który typ jest wygodniejszy?
Wygoda zależy w dużej mierze od różnych czynników, na przykład czasu trwania pożyczki i osobistego profilu finansowego, stabilności dochodów w czasie. Przed złożeniem wniosku o pożyczkę wskazane jest dokładne oszacowanie dochodu w celu ustalenia miesięcznej kwoty dostępnej po odjęciu zwykłych wydatków. Wskazane jest, aby rata nie przekraczała jednej trzeciej dochodu do dyspozycji, aby móc pokryć bieżące, nieprzewidziane wydatki i ewentualne przyszłe obniżki dochodów. Zasadniczo TAN kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu jest zwykle niższy niż TAN o stałym oprocentowaniu, ale w okresie obowiązywania kredytu stopa zmienna może podlegać znacznym wahaniom w zależności od wzrostu parametru referencyjnego.
9. Jaki jest idealny czas trwania?
Jest to jeden z elementów, od którego zależy wysokość spłaty kredytu hipotecznego. Składa się na to kapitał powiększony o odsetki: przy tej samej kwocie kredytu i oprocentowaniu im krótszy okres, tym raty będą droższe, ale udział procentowy będzie niższy; wręcz przeciwnie, im dłuższy czas trwania, tym większa część odsetkowa, ale przy niższej stopie procentowej. Musi zostać ustalona z uwzględnieniem własnej ekonomicznej zdolności „pokojowego współistnienia” z długiem.
10. Gwarancje, których potrzebujesz
Zawsze żąda się hipoteki na nieruchomości będącej przedmiotem pożyczki. Zwykle wystarczy mieć odpowiedni dochód na pokrycie raty okresowej spłaty, ale mogą być konieczne dodatkowe gwarancje, aby ograniczyć ryzyko kredytowe (fundusz gwarancyjny dla pierwszych kredytów mieszkaniowych;
poręczenia podpisane; gwarancje finansowe).
11. Osoba udzielająca pożyczki wymaga ubezpieczenia
Zgodnie z prawem nieruchomości zastawione jako zabezpieczenie muszą być ubezpieczone polisami na wypadek pożaru, wyładowania atmosferycznego i eksplozji: każdy, kto zaciąga kredyt, może dowolnie wybierać między podpisaniem polisy zaproponowanej przez bank udzielający kredytu, którą można załatwić bez ograniczeń na korzyść banku, o przedstawienie podobnej ochrony ubezpieczeniowej, która już istnieje lub ma zostać uzgodniona z firmą ubezpieczeniową będącą osobą trzecią oraz z gwarancją na rzecz banku. Istnieją również opcjonalne polisy, które ubezpieczają osoby zaciągające pożyczkę od innych ryzyk (zazwyczaj bezrobocia, inwalidztwa lub śmierci).
12. Bank dokonał wyceny majątku
Specjaliści wykonujący wycenę nieruchomości w celu oszacowania jej wartości.
13. Na jakim etapie następuje finansowanie?
Po ustaleniu, zazwyczaj czekiem kasjerskim wystawionym sprzedawcy, ale metody mogą się różnić w zależności od tego, czy bank jest obecny czy nie na etapie
podpisywania aktu kupna.
14. Kto wybiera notariusza?
W przypadku sprzedaży nieruchomości mieszkalnej notariusz jest zazwyczaj wybierany przez właściciela. Inaczej wygląda sprawa operacji przenoszenia poprzez subrogację, gdzie notariusz jest wybierany przez bank, ponieważ ten sam ponosi koszty.
15. Co się dzieje w przypadku niezapłaconych rat?
Klientowi proponowane są najodpowiedniejsze rozwiązania pozwalające na dalsze wywiązywanie się z podjętych zobowiązań, na przykład poprzez wydłużenie terminu wygaśnięcia kredytu w celu odciążenia raty lub zawieszenie spłaty kwoty głównej na określony czas. Istnieją również porozumienia pomiędzy ABI a stowarzyszeniami konsumenckimi, które pozwalają, w przypadku zaistnienia określonych warunków (takich jak mimowolna utrata pracy), elastycznych rozwiązań przedłużających lub skracających okres kredytowania lub zawieszających spłatę rat na określony czas .
16. Dokumenty do przedstawienia
Dokumentacja osobista (dane osobowe i dochody) odnosząca się do nieruchomości (akt pochodzenia, plan piętra, ankieta katastralna).
17. Przedterminowe zamknięcie pożyczki
Przedterminowa spłata pożyczki jest zawsze dozwolona (poprzez spłatę całej kwoty kapitału rezydualnego), podobnie jak dopuszczalne jest częściowe zmniejszenie zadłużenia.
Pożyczki mieszkaniowe udzielone od 2 lutego 2007 r. Nie mogą być prawnie obciążone żadną karą za wcześniejszą spłatę. Dla wszystkich pozostałych
maksymalna kara zmienia się w zależności od momentu, w którym następuje wyginięcie.
18. Po zakończeniu płatności co mam zrobić?
Po ostatniej racie bank wystawia dokumentację komunikującą okres kredytowania. Do instytucji kredytowej należy zawsze powiadomienie konserwatorium o wygaśnięciu kredytu hipotecznego i wniosek o unieważnienie hipoteki w ciągu 30 dni.
19. Nieruchomość obciążona hipoteką może zostać sprzedana
Kupujący może przejąć wcześniej istniejącą pożyczkę i przejąć od sprzedającego spłatę rat, lub sprzedaż następuje z jednoczesnym wygaśnięciem pierwotnej pożyczki.
20. Czy można ubiegać się o kilka hipotek na różnych nieruchomościach?
Tak, ale zawsze z poszanowaniem wymogów wypłaty pożyczki.
Od notariusza
Udzielenie pożyczki jest aktem publicznym, który należy złożyć przed notariuszem. Jest to wymagane przez prawo, zarówno po to, aby móc zarejestrować hipotekę na nieruchomości, jak i nadać aktowi publicznemu wymóg „tytułu wykonawczego”: oznacza to, że jeżeli dłużnik nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, skazanie nie jest konieczne. Do wykonania umowy wystarczy akt. Jest to najdroższa pozycja wydatków, różniąca się w zależności od obszaru geograficznego, taryfy profesjonalisty, a przede wszystkim kwoty wpisu hipotecznego. Wydatki obejmują zarówno opłatę notarialną za zawarcie umowy pożyczki, jak i wydatki poniesione przez profesjonalistę w imieniu klienta (np. Rejestracja i anulowanie hipoteki). Lepiej najpierw zapytać o dokładną wycenę.
Test obciążeniowy
Aby zrozumieć, z jaką ratą możemy się zmierzyć, przeprowadzamy tę prostą kalkulację. Od miesięcznego dochodu netto, czyli tego, co jest potrzebne do opłacenia rachunków i różnych wydatków, odejmowane są tzw. Kwoty utrzymania. Pozostała kwota odpowiada „wzajemnej sile nabywczej”, czyli zasadniczo sile umownej tych, którzy chcą ubiegać się o pożyczkę: musi to być co najmniej 1,5-krotność miesięcznej raty.