Treść przetworzona
- Jaki jest kredyt hipoteczny
- Rodzaje kredytu hipotecznego
- Plan amortyzacji
- Koszty kredytu hipotecznego
- Jak znaleźć najlepszą ofertę
- Śledztwo przeprowadzone przez bank
- Kredyt hipoteczny
- Przypadki szczególne: przedterminowa spłata, subrogacja i zawieszenie rat
- Ulgi podatkowe od kredytów hipotecznych
Kredyt hipoteczny jest podstawowym narzędziem do zakupu, budowy lub remontu nieruchomości, w szczególności domu. Hipotecznych jest średniej długoterminowej pożyczki , która zazwyczaj trwa od 5 do 30 lat. Co musisz zrobić, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny? Jakie są cechy pożyczki? Która rata jest dla Ciebie odpowiednia? Jakie rodzaje zainteresowań możesz wybrać? Oto wszystkie odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania.
Kredytu jest umowa pomiędzy podmiotem a pośrednik , zazwyczaj bank, który polega na przekazywaniu sumy pieniędzy z jednego przedmiotu (tzw pożyczkodawca) do innego podmiotu (tzw kredytobiorca), przy założeniu, przez ostatnie obowiązek zwrotu pożyczkodawcy tej samej kwoty. Będąc odpłatną pożyczką, każdy, kto pożyczył pewną kwotę, musi zapłacić odsetki.
Ogólnie rzecz biorąc, pożyczka jest wymagana na zakup, budowę lub remont domu lub na zakup lub remont domu wakacyjnego (drugie domy). O kredyt hipoteczny może ubiegać się każdy, o ile wykaże, że jest w stanie spłacać pożyczoną kwotę w czasie. Maksymalna kwota, jaką można sfinansować, to 80% wartości rynkowej nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę. limit 80% wartości aktywów obciążonych hipoteką lub kosztu robót do wykonania może zostać podniesiony do 100%, jeśli zostaną udzielone dalsze gwarancje.
Kredyty hipoteczne różnią się głównie różnymi rodzajami stosowanych stóp procentowych . Głównym składnikiem kosztu pożyczki są bowiem odsetki, czyli opłata za wypłatę pożyczki, uzależniona również od czasu trwania pożyczki
Powszechnie stosowane stopy procentowe to: „stałe” lub „zmienne”, ale istnieją również inne rodzaje stóp: „mieszana”, „ograniczona” i „zrównoważona”.
- Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu : oprocentowanie pozostaje takie, jakie określono w umowie przez cały okres trwania pożyczki. Wadą jest brak możliwości skorzystania z jakichkolwiek obniżek stawek rynkowych, które mogą wystąpić z czasem. Stała stopa polecana jest tym, którzy obawiają się wzrostu stawek rynkowych i od momentu podpisania umowy chcą mieć pewność co do wysokości poszczególnych rat oraz całkowitej wysokości zadłużenia do spłaty. Wbrew tej korzyści pośrednik często stosuje bardziej uciążliwe warunki niż kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej.
- Kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej : stopa procentowa może zmieniać się w określonych z góry terminach w odniesieniu do stopy początkowej w następstwie wahań parametru referencyjnego, zwykle stopy rynkowej lub polityki pieniężnej. Głównym ryzykiem jest niemożliwy do utrzymania wzrost wysokości rat. Przy tym samym czasie trwania stawki zmienne są początkowo niższe od stałych, ale z czasem mogą wzrosnąć, powodując nawet znaczny wzrost wysokości rat. Oprocentowanie zmienne jest zalecane dla tych, którzy chcą stawki zawsze zgodnej z trendami rynkowymi lub w każdym przypadku mogą wspierać wzrost wysokości rat.
- Kredyt hipoteczny o mieszanym oprocentowaniu: stopa procentowa może zmieniać się ze stałej na zmienną (lub odwrotnie) przy ustalonym terminie zapadalności i / lub na określonych warunkach wskazanych w umowie. Zalety i wady są alternatywne w przypadku stopy stałej lub zmiennej.
- Kredyt hipoteczny o podwójnej stopie procentowej: kredyt dzieli się na dwie części: jedną o stałym oprocentowaniu, drugą o zmiennej stopie. Podwójna stawka jest zalecana dla tych, którzy preferują rozwiązanie pośrednie między stopą stałą a zmienną, równoważąc zalety i wady każdego z nich.
Sercem umowy kredytowej jest tak zwany plan amortyzacjiczyli projekt spłaty zadłużenia. W planie określa się kwotę, termin spłaty całego zadłużenia, częstotliwość poszczególnych rat (miesiąc, kwartał, semestr), kryteria ustalania wysokości każdej raty oraz pozostałego zadłużenia. Rata składa się z dwóch elementów: ○ kwoty głównej, czyli kwoty spłacanej pożyczki, ○ części odsetek, czyli naliczonych odsetek. We Włoszech najbardziej rozpowszechnionym planem amortyzacji jest tak zwany „francuski”, który przewiduje, że rata składa się z rosnącej kwoty kapitału i malejącej części odsetek. Na początku najczęściej spłacane są odsetki. Ponieważ do pozostałej części kapitału naliczane są odsetki, w miarę spłaty kapitału kwota odsetek maleje, a kapitał rośnie.
Ale oprócz odsetek należy wziąć pod uwagę również inne koszty kredytu. W przypadku kredytu udzielonego przez bank klient płaci podatek w wysokości 2% całej kwoty lub 0,25% w przypadku zakupu „pierwszego domu”. Podatek jest pobierany bezpośrednio przez bank, więc suma, jaką otrzymuje klient, jest mniejsza od przyznanej kwoty.
Pozostałe koszty do rozważenia przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny w banku to:
- wynagrodzenie pośrednika za koszty wstępnego dochodzenia
- koszty wyceny, które mogą być wymagane do wyceny nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką
- opłaty notarialne za umowę pożyczki i wpis hipoteki do ksiąg wieczystych
- koszt składki ubezpieczeniowej pokrywającej szkody w mieniu oraz wszelkie ryzyka związane ze zdarzeniami z życia klienta, które mogłyby uniemożliwić mu spłatę kredytu
- odsetki za zwłokę, jeśli spłacisz ratę z opóźnieniem. Generalnie przewidują one procentowy wzrost powyżej ustalonej stawki kredytu i trwają od dnia wygaśnięcia do spłaty raty
- opłata roczna za prowadzenie akt, koszty poboru ratalnego, koszty przesyłania korespondencji.
Aby znaleźć najlepszą ofertę kredytu hipotecznego, odpowiadającą Twoim potrzebom, przydatnym narzędziem może być kupujący online, którego można bezpłatnie znaleźć w Internecie i za pomocą kilku kliknięć porównać oferty różnych banków. Ważnym elementem oceny i porównania jest APR (Annual Effective Global Rate) , który zgodnie z prawem wszyscy pośrednicy muszą opublikować w Arkuszach Informacyjnych.
RRSO to podsumowanie całkowitego kosztu kredytu, które obejmuje stopę procentową (a więc również spread stosowany przez pośrednika) oraz inne pozycje wydatków (na przykład wydatki na zbadanie praktyki i pobranie raty). Analizując propozycje różnych banków, oprócz RRSO należy zwrócić uwagę również na inne elementy, takie jak:
- spread (aby określić stopę procentową stosowaną do kredytów hipotecznych, banki stosują stopy referencyjne (główne to Euribor i Eurirs), do których dodają procent (zwany „spreadem”) wahający się od 1 do 3 procent)
- Harmonogram amortyzacji
- wszystkie pozycje wydatków
- terminy przyznania pożyczki
- oszczędności podatkowe, które mogą się różnić w zależności od układu rat (kapitał i odsetki) ustalonych w planie spłat.
Po znalezieniu odpowiedniej dla siebie oferty należy udać się do banku, aby rozpocząć badanie, czyli fazę oceny przez instytucję kredytową realnej możliwości spłaty żądanej kwoty, weryfikację dochodów, majątku oraz gwarancje oferowane przez klienta w celu oceny jego zdolności spłaty w czasie. Każdy bank ma własne zasady, ale generalnie dokumenty, które należy przedstawić, to:
- dla pracowników : oryginał ostatniego odcinka wynagrodzenia oraz kopia ostatniego formularza CU lub 730 / Unico wraz z oświadczeniem pracodawcy o stażu pracy pracownika
- dla osób samozatrudnionych lub wolnych strzelców: kopia formularza Unico wraz z zaświadczeniem o wpisie do ewidencji
Na poparcie tych dokumentów należy przedstawić:
- kopia jakiegokolwiek kompromisu
- plan piętra sprzedawanej nieruchomości ze wskazaniem sąsiednich nieruchomości i wszelkich przynależności do nich
- kopia świadectwa żywotności nieruchomości.
Zwykle bank, oceniając, czy przyznać kredyt hipoteczny, rozpoczyna dochodzenie i sprawdza zdolność kredytową wnioskodawcy. Jako kryterium orientacyjne dla banków, miesięczna wypłata nie powinna przekraczać jednej trzeciej miesięcznego dochodu netto rodziny.
Do uzyskania kredytu niezbędne jest wystawienie skutecznej gwarancji. Pierwszą gwarancją, jakiej potrzebuje pośrednik, jest hipoteka, która daje mu prawo do sprzedaży nieruchomości w przypadku, gdy klient nie jest w stanie spłacić kredytu. W celu ustalenia wartości majątku, a tym samym gwarancji, nieruchomość jest najpierw poddawana ekspertyzie. Klient może mieszkać w nieruchomości obciążonej hipoteką i może ją wynająć. Rejestracja hipoteki następuje w drodze aktu publicznego przed notariuszem i daje bankowi udzielającemu kredytu możliwość zaspokojenia się z wpływów ze sprzedaży majątku w przypadku niewypłacalności.
Zasadniczo okres pożyczki jest przewidziany w umowie i waha się od 20, 30 do 40 lat. Istnieje jednak możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. W szczególności art. 7 ustawy 40/2007 (ustawa Bersani) stanowi, że żadna kara nie jest należna za przedterminową lub częściową spłatę kredytów hipotecznych ustanowionych od 2 lutego 2007 r. Przez osoby fizyczne na zakup lub remont lokale mieszkalne wykorzystywane jako mieszkania lub do prowadzenia własnej działalności gospodarczej lub zawodowej.
Kredytobiorca może również znaleźć się w trudnej sytuacji w spłacie spłaty kredytu hipotecznego. W takim przypadku można zażądać jego zawieszenia. Osoby, które zaciągnęły kredyt na zakup swojego domu głównego (w związku z tym wyklucza się drugi dom), mogą zwrócić się do banku o zawieszenie spłaty kapitału rat na maksymalny okres 12 miesięcy (i tylko raz) do 31 grudnia 2022-2023 roku. miesięczne płatności. Nie ma żadnych prowizji ani odsetek za zwłokę. Po wygaśnięciu okresu zawieszenia plan amortyzacji zostaje wznowiony i oczywiście wydłuża się czas trwania kredytu. Możesz poprosić o zawieszenie rat kredytu w przypadku:
- rozwiązanie stosunku pracy na czas określony lub na czas nieokreślony (z wyjątkiem przypadków rozwiązania umowy dobrowolnej, w przypadku ograniczeń wiekowych z prawem do emerytury, zwolnienia z uzasadnionej przyczyny subiektywnej, wypowiedzenia pracownika nie z uzasadnionej przyczyny)
- zawieszenie lub skrócenie czasu pracy na okres co najmniej 30 dni, również do czasu wydania zezwolenia na leczenie wspomagające dochód (tj. siatki bezpieczeństwa socjalnego w ramach derogacji, zwolnienia itp.
- śmierć
- niepełnosprawność lub poważny lub niedostateczny stan, który się pojawił.
Ci, którzy wzięli kredyt hipoteczny na zakup domu, mogą go przenieść z jednego banku do drugiego, który oferuje lepsze warunki, bez dodatkowych wydatków i kosztów. W tym przypadku mowa o regresie pożyczki, wprowadzonym ustawą Bersani n. 40/2007. Subrogacja kredytu hipotecznego to w zasadzie przeniesienie hipoteki na nieruchomość, podpisanej w umowie kredytowej, z jednego banku do innego, który oferuje korzystniejsze warunki pod względem czasu trwania i oprocentowania, ale kwota kredytu pozostaje niezmieniona. Bank przejmujący będzie musiał ponieść koszty, wydatki i opłaty związane z subrogacją kredytu, a tym samym opłaty notarialne, wycenę i badanie wstępne, a pożyczkobiorca nie będzie musiał ponosić żadnych dodatkowych kosztów. Aby zainicjować subrogację kredytu, klient musi poinformować nowy bank o swojej decyzji,która zawrze umowy z poprzednią instytucją kredytową o rozpoczęcie operacji subrogacji pożyczki. Trzeba powiedzieć, że o ile stary bank jest zobowiązany przyjąć wniosek klienta o regres, o tyle bank przejmujący nie ma obowiązku oferowania kredytu regresowego. Istotnie, niektóre banki w miejsce subrogacji mogłyby również zaproponować zastąpienie kredytu, który przewiduje rejestrację od podstaw innej hipoteki, a zatem kosztuje znacznie więcej niż subrogacja.Istotnie, niektóre banki w miejsce subrogacji mogłyby również zaproponować zastąpienie kredytu, który przewiduje rejestrację od podstaw innej hipoteki, a zatem kosztuje znacznie więcej niż subrogacja.Istotnie, niektóre banki w miejsce subrogacji mogłyby również zaproponować zastąpienie kredytu, który przewiduje rejestrację od podstaw innej hipoteki, a zatem kosztuje znacznie więcej niż subrogacja.
Podatnicy, którzy zaciągną kredyt na zakup, remont i / lub budowę swojego głównego domu, mogą odliczyć od podatku dochodowego w wysokości 19% koszty odsetek i związane z nimi opłaty dodatkowe płacone od kredytów hipotecznych. Kredyt hipoteczny musi:
- być określone w ciągu dwunastu miesięcy przed lub po samym zakupie (z wyjątkiem przypadku, w którym pierwotna umowa wygasa, a nowa jest przewidziana na kwotę nieprzekraczającą rezydualnej kwoty kapitału do spłaty, plus związane z tym wydatki i opłaty );
- być świadczone przez osobę zamieszkałą we Włoszech (lub przez nierezydenta mającego stały zakład we Włoszech) lub w państwie członkowskim Wspólnoty Europejskiej.
W ciągu jednego roku od zakupu nieruchomość musi być wykorzystywana przez kupującego jako główne miejsce zamieszkania, przeznaczone na stałe miejsce zamieszkania tego samego lub członków jego rodziny (małżonka, krewnych trzeciego stopnia i krewnych drugiego stopnia). Odliczenie musi zostać obliczone na maksymalną kwotę 4000 EUR.
Aby skorzystać z odliczenia, podatnik musi posiadać następujące dokumenty:- kopia umowy pożyczki, z której wynika, że pożyczka została udzielona na zakup głównego domu;
- kopia aktu sprzedaży majątku i związanych z tym opłat dodatkowych;
- wpływy z tytułu odsetek i związanych z nimi opłat dodatkowych i opłat aktualizacyjnych.