Treść przetworzona
- Ustawodawstwo dotyczące użytkowania i pożyczki
- Co to jest użytkowanie i z czym się wiąże
- Czym jest pożyczka i na czym ona polega
- Faksymile umów użytkowania i pożyczki
Te dwie formuły korzystania z cudzej własności rządzą się ograniczeniami, które regulują stosunki między zaangażowanymi stronami, ustanawiając warunki, prawa i obowiązki. Z pewnością użytkowanie jest najpowszechniejsze. Czytając na przykład ogłoszenia o nieruchomościach, z pewnością natkniesz się na wspaniałe domy sprzedawane po korzystnych cenach, czasem nawet o 50% niższych od wartości rynkowej.
Jednak w wielu przypadkach reklamy te zawierają warunek uzasadniający niższy koszt: sprzedaż dotyczy w rzeczywistości samego posiadania . Oznacza to, że nieruchomość jest zajmowana przez inne osoby na podstawie tzw. Użytkowania, czyli rzeczywistego prawa do korzystania, zgodnie z którym podmiot, zwany użytkownikiem, może rozporządzać przez określony czas majątkiem należącym do innego podmiotu, powiedzieć nagi właściciel . Aby rzeczywiście zamieszkać w domu, nagi właściciel kupujący nieruchomość będzie musiał czekać na wygaśnięcie prawa użytkowania, którego czas trwania jest ograniczony i który w każdym przypadku wygasa wraz ze śmiercią użytkownika.
Darmowy kredyt , z drugiej strony, jak wynika z Kodeksu Cywilnego, jest umowa, przez którą jedna strona dostarcza do drugiej w ruchome lub nieruchome rzeczy, tak że może on być stosowany do czasu lub używania konkretnego, z obowiązkiem zwrotu go otrzymano rzecz. Pożyczka jest zasadniczo bezpłatna , ponieważ każda rekompensata stanowiłaby leasing.
W kondominium
Jeśli chodzi o relacje z kondominium, to użytkownik regularnie uczestniczy w zgromadzeniach i może również głosować, ale z pewnymi ograniczeniami wynikającymi z Kodeksu Cywilnego.
Z drugiej strony pożyczkobiorca jest na ogół utożsamiany z najemcą iw konsekwencji może brać udział w spotkaniach, ograniczając się do głosowania tylko nad kilkoma uchwałami, w szczególności dotyczącymi kosztów i sposobów zarządzania usługami ogrzewania i klimatyzacji. Ponadto może interweniować bez prawa głosu w sprawie uchwał dotyczących zmiany innych wspólnych usług.
Ustawodawstwo dotyczące użytkowania i pożyczki
W obu przypadkach reguluje Kodeks Cywilny: użytkowanie na podstawie art. 981,978-1020; pożyczka z artykułów 1803-1814. Po pierwsze, ex art. 1158 i 1159 (usucapione) oraz art. 1153 § 3 (prawo użytkowania wynikające z posiadania w dobrej wierze majątku ruchomego). Po drugie, konkretnie art. 1810 stanowi, że „jeżeli warunek nie został uzgodniony ani nie wynika to z przeznaczenia rzeczy, pożyczkobiorca jest zobowiązany do jej zwrotu niezwłocznie po zażądaniu przez wierzyciela”.
Co to jest użytkowanie i z czym się wiąże
Jak przewiduje art. 978 Kodeksu Cywilnego, użytkowanie można ustanowić na trzy różne sposoby: ustawowo, w drodze umowy między stronami oraz zasiedzenia.
Pierwsza sprawa jest ustawowo ukształtowana jako użytkowanie prawne na rzecz rodziców na majątku dzieci, możliwe do osiągnięcia pod warunkiem, że otrzymane z tego tytułu owoce są przeznaczone na utrzymanie rodziny, edukację i wychowanie dzieci.
Użytkowanie można również ustanowić na podstawie umowy między stronami, na przykład umowy lub testamentu.
Wreszcie możliwe jest ustanowienie użytkowania w drodze zasiedzenia, czyli z tytułu ciągłego i niezakłóconego posiadania majątku przez okres określony prawem, który w przypadku nieruchomości wynosi dwadzieścia lat.
Ustawa precyzuje również, że użytkowanie ustanowione na osobę prawną nie może trwać dłużej niż trzydzieści lat oraz że prawo to może wygasnąć na skutek nieużywania trwającego dwadzieścia lat lub z powodu zgonu rzeczy na z którego się składa.
Prawo użytkowania można przenieść na czas oznaczony lub na cały okres jego obowiązywania, chyba że konstytucja zabrania tego warunku. W rzeczywistości strony mogą zakazać przeniesienia prawa użytkowania, określając akt, który musi zostać przepisany, aby był ważny. W każdym przypadku cesja musi zostać zgłoszona właścicielowi i do tego czasu użytkownik pozostaje solidarnie odpowiedzialny z cesjonariuszem wobec właściciela. Z drugiej strony prawo nie pozwala użytkownikowi na czasowe przekazanie swojego prawa nagiemu właścicielowi, gdyż w przypadku zjednoczenia prawa użytkowania i majątku w tej samej osobie, samo użytkowanie by wygasło.
Kodeks cywilny stanowi, że użytkownik ma prawo do korzystania z nieruchomości i czerpania z niej korzyści (np. Poprzez pobieranie czynszów za dzierżawioną nieruchomość), jeżeli szanuje to gospodarcze przeznaczenie.
Artykuł 67 przepisów wykonawczych w szczególności stanowi, że „użytkownik piętra lub części piętra budynku wykonuje prawo głosu w sprawach dotyczących zwykłego zarządu i zwykłego korzystania z rzeczy i usług wspólny. W pozostałych uchwałach prawo głosu przysługuje właścicielom, z wyjątkiem przypadków, w których użytkownik zamierza skorzystać z uprawnienia, o którym mowa w art. 1006 kodeksu (odmowa właścicielowi napraw) lub w przypadku robót lub robót na podstawie Artykuły 985 (ulepszenia) i 986 (uzupełnienia) Kodeksu.
W takich przypadkach o konwokacji należy powiadomić zarówno użytkownika, jak i nagiego właściciela ».
Użytkownik może wziąć udział w głosowaniu nad powołaniem nowego zarządcy, natomiast w przypadku przebudowy elewacji lub montażu windy wymagana będzie obecność nagiego właściciela.
Kodeks określa, że nagi właściciel i użytkownik są wspólnie odpowiedzialni za zapłatę należnych składek na kondominium.
Ogólnie rzecz biorąc, użytkownik jest odpowiedzialny za wydatki związane z utrzymaniem, administracją i zwykłą konserwacją nieruchomości, a także za nadzwyczajne naprawy konieczne w związku z niewypełnieniem obowiązków zwykłej konserwacji.
Natomiast wszystkie inne koszty nadzwyczajne ponosi właściciel: naprawy niezbędne do zapewnienia stabilności ścian głównych i sklepień, wymiana belek, renowacja w całości lub w znacznej części dachów, podłóg, schodów, nasypów, akwedukty, ściany oporowe lub otaczające.
Prawo stanowi, że w okresie użytkowania użytkownik płaci właścicielowi odsetki od kwot wydanych na naprawy nadzwyczajne.
Może się jednak zdarzyć, że nagi właściciel odmówi wykonania napraw lub zwleka z ich wykonaniem: użytkownik może wtedy przeprowadzić interwencje na własny koszt, a następnie zażądać zwrotu (bez odsetek) po wygaśnięciu użytkowania. Użytkownik jest odpowiedzialny za podatki płacone przez osoby posiadające prawa do nieruchomości (imu, taxis i tari).
Użytkowanie, użytkowanie i pobyt
W przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie jest w stanie się nią zająć, może przyznać prawo do korzystania z nieruchomości osobie trzeciej, określanej jako użytkownik. W porównaniu z prawem użytkowania, prawo użytkowania ma ograniczenia dotyczące owoców wytworzonych przez składnik majątku, które ze względu na sytuację społeczną użytkownika mogą być wykorzystywane wyłącznie do zaspokajania potrzeb jego i jego rodziny. Oznacza to na przykład, że użytkownik nie może wynajmować nieruchomości i korzystać z czynszu.
Podobnie jak w przypadku użytkowania, ale z jeszcze węższym zakresem działania, jest prawo pobytu, czyli prawo do korzystania z cudzego mienia przez określony czas. Osoba korzystająca z mieszkania może z niego korzystać w granicach swoich potrzeb i potrzeb swojej rodziny. Również w tym przypadku wykluczona jest możliwość wynajmu nieruchomości i osiągania zysku, podobnie jak niedopuszczalne jest udostępnianie domu innym członkom rodziny.
Prawo użytkowania i prawo pobytu mogą wynikać z umów między stronami, z woli, z przepisów prawa lub, w szczególności z prawa pobytu, z orzeczenia organu sądowego. Najczęstszym przypadkiem jest sytuacja pary rozwiedzionej, w której sędzia przydziela dom małżeński, nawet jeśli jest własnością męża, żonie, której powierzono dzieci. W tym miejscu warto przypomnieć, że art. 540 kc stanowi między innymi, że „małżonek (…) ma prawo zamieszkiwać w domu przeznaczonym na mieszkanie rodzinne i korzystać z niego na meblach, które mu towarzyszą, jeżeli należące do zmarłego lub gmin. Prawa te dotyczą dostępnej części oraz, jeśli to nie wystarcza, pozostałej części rezerwy małżonka i ewentualnie części zarezerwowanej dla dzieci ”.
Wreszcie zarówno prawo użytkowania, jak i prawo pobytu mogą wynikać z usucapione, podczas gdy te same zasady dotyczą zarządzania wydatkami i płacenia podatków.
Czym jest pożyczka i na czym ona polega
Prawo stanowi, że pożyczkobiorca, czyli osoba korzystająca z cudzego majątku, jest obowiązany do strzeżenia i zabezpieczenia majątku ze starannością „dobrego ojca rodziny” i może go używać w celu określonym w umowie lub ze względu na charakter rzeczy .
W przypadku szkody, nawet spowodowanej zdarzeniem losowym, które można naprawić z wyprzedzeniem, odpowiedzialność ponosi pożyczkobiorca, natomiast nie ponosi odpowiedzialności za pogorszenie stanu spowodowane normalnym użytkowaniem.
Prawo zabrania pożyczkobiorcy powierzenia korzystania z nieruchomości osobie trzeciej bez zgody pożyczkodawcy, czyli właściciela nieruchomości. Jeżeli pożyczkobiorca nie przestrzega tych warunków, pożyczkodawca ma prawo zażądać niezwłocznego zwrotu nieruchomości oraz, w określonych przypadkach, zadośćuczynienia za szkody.
Jeżeli pożyczka przewiduje termin, którego należy dotrzymać, w przypadku „pilnej i nieprzewidzianej potrzeby” pożyczkodawca może zażądać natychmiastowego zwrotu aktywów. A nawet jeśli umowa nie przewiduje terminu, pożyczkobiorca jest zobowiązany do zwrotu nieruchomości, gdy tylko pożyczkobiorca tego zażąda.
W każdym przypadku umowa pożyczki wygasa wraz ze śmiercią pożyczkobiorcy.
Jeśli chodzi o podział wydatków, zwykłe wydatki ponosi kredytobiorca (korzystający z nieruchomości), zaś nadzwyczajne - komornik (właściciel). Jeśli te ostatnie są pilne i konieczne, pożyczkobiorca może wypłacić zaliczkę, a następnie zwrócić się do właściciela nieruchomości o odpowiedni zwrot. Wreszcie, w przypadku gdy pożyczkobiorca nie jest na bieżąco z płatnościami wspólnych wydatków, kondominium może domagać się bezpośrednio od właściciela żądania uzyskania zaległych kwot. Ten z kolei może wytoczyć powództwo przeciwko pożyczkobiorcy, aby uzyskać zarówno zwrot, jak i zwrot nieruchomości.
Faksymile umów użytkowania i pożyczki
We współpracy z Avv. Silvio Rezzonico, krajowy prezes Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Zaczerpnięte z papieru Cose di Casa z listopada 2022-2023 r