Wraz z reformą kondominium zarządca uzyskał większą autonomię w działaniach przeciwko tym, którzy nie płacą należnych wydatków, ponieważ konsekwencje spadają na innych właścicieli. Skuteczny sposób na rozwiązanie poważnego problemu.
We Włoszech, z północy na południe, stale rośnie liczba niespłacających się wspólnot mieszkaniowych. Zróżnicowana rzesza, do której należy wiele osób znajdujących się w trudnej sytuacji ekonomicznej, ale niestety także wielu „mądrych”, którzy nie pokrywają kosztów kondominium, a nawet tych, które dotyczą podstawowych mediów, takich jak woda, prąd, gaz i ogrzewanie. Sztuka. 1129 kc wskazuje zarządcę kondominium jako osobę odpowiedzialną za pobieranie kredytów obliczonych na podstawie podziału wydatków przegłosowanego przez zgromadzenie.
TO ADMINISTRATOR MUSI ZWRÓCIĆ SIĘ O PŁATNOŚCI
Po niedawnej reformie kondominium uprawnienia zarządcy w stosunku do upadłych wzrosły, nawet jeśli odzyskiwanie niewypłacalności pozostaje długie i skomplikowane. Dla ochrony właścicieli należy jednak od razu sprecyzować, że jeżeli zarządca nie przestrzega przepisów Kodeksu w odniesieniu do swojego zadania, dopuści się poważnej nieprawidłowości, która może spowodować cofnięcie mandatu. Jest sześć miesięcy, licząc od rocznego zamknięcia działalności, aby móc wystąpić przeciwko kondominium, który nie płaci; w związku z tym po złożeniu takiego wniosku (ale nie jest to obowiązkowe), bez upoważnienia zgromadzenia może uzyskać nakaz „natychmiast wykonalny”. Taka aktualność jest często względna,tak, że wzrost liczby przypadków niewywiązania się z płatności przepełnił sądy i dlatego może upłynąć kilka miesięcy, zanim dekret dotrze do adresata. Zasadniczo sędzia, na podstawie dowodów przedstawionych przez zarządcę, zobowiązuje kondominium do pokrycia należnych wydatków, pod groźbą zajęcia majątku.
INNE KONDOMINIE PŁACIŁY ZA TYCH, KTÓRZY NIE MAJĄ. TERAZ WIERZYCIELI MOGĄ DZIAŁAĆ NATYCHMIAST WOBEC DŁUŻNIKÓW
W międzyczasie, czekając na rozpoczęcie procesu sądowego, pozostałe wspólnoty mieszkaniowe pokrywają brakujące wydatki. Są one rozdzielane między wszystkich jako procent części tysięcznych, przeliczonych ponownie z wyłączeniem samego winnego. Tysięczne odniesienia to te odnoszące się do rodzaju poniesionych wydatków: na przykład będą to „ciepło” w części dotyczącej ogrzewania lub te „posiadane” w przypadku renowacji elewacji i tak dalej.
Jeśli z jednej strony płacenie składek winny służy uniknięciu jakichkolwiek przerw w dostawach do całego budynku, z drugiej wydaje się wielką niesprawiedliwością. Dlaczego ci, którzy cieszą się dobrą opinią, muszą ponosić koszty tych, którzy jej nie mają? I dlaczego dostawcy nie zwracają się bezpośrednio do defaulters? Wraz z niedawną reformą kondominium zarządca jest zobowiązany do przekazania nazw i udziałów w zadłużeniu winnych niezadowolonym wierzycielom, tak aby mogli oni działać wyłącznie przeciwko tym, którzy nie zapłacili, i tylko w przypadku niepowodzenia próby w stosunku do całego kondominium.
DOSTAWA MOŻE ZOSTAĆ ZAWIESZONA
Warto pamiętać, że zarówno art. 1565 kc, jak i niektóre zapisy w umowach przewidują możliwość, choć z odpowiednim wyprzedzeniem, przerwania dostawy przez zarządcę (w zakresie umowy dostawy) w przypadku opóźnień w zapłacie rachunki. Rozumie się, że w budynkach współwłasnościowych, w większości przypadków partnerem organu dostarczającego jest zarządca, a nie poszczególne lokatorskie.
Wszelkie kredyty, o które wnioskuje zarządca, odnoszą się zatem do zużycia zarejestrowanego dla całego długu zafakturowanego wyłącznie zarządcy. Z drugiej strony, jeżeli indywidualne kondominium zawarło oddzielną umowę z dostawcą, przerwanie świadczenia usługi będzie dotyczyć tego indywidualnego kondominium. Do czasu wydania nakazu, jeśli wymagają tego przepisy o kondominium, zarządca może również zabronić zalegającemu kondominium korzystania z typowych usług, takich jak centralne ogrzewanie, woda i winda, ale w tym przypadku systemy muszą być zostały zbudowane z myślą o wydzieleniu poszczególnych jednostek, a zakaz nie narusza konstytucyjnego prawa do ochrony zdrowia (art. 32 Konstytucji).
CO JEST POTRZEBNE DO WYKONANIA POSTANAWIENIA?
Protokół ze zgromadzenia wspólnoty mieszkaniowej z uchwałami zatwierdzającymi ostateczny i szacunkowy budżet oraz wszelkie wydatki nadzwyczajne; harmonogramy podziału sprawozdań finansowych i kosztów nadzwyczajnych; wszelkie ostrzeżenia wysłane przez administratora do kondominium zalegającego z płatnością. Problem we wspólnotach mieszkaniowych polega na tym, że skutki zadłużenia narosłego przez niektóre wspólnoty mieszkaniowe, takie jak zawieszenie świadczenia usługi, dotykają każdego. Z wyjątkiem przypadku, gdy umowy na dostawy są indywidualne.
WŁAŚCICIEL ZAWSZE ODPOWIADA ZA DŁUGI
Ktokolwiek wynajmuje, wpłaca część kosztów kondominium bezpośrednio właścicielowi nieruchomości, czyli wynajmującemu. To ten ostatni odpowiada zarządcy w przypadku opóźnień lub nieuregulowania płatności przez najemcę (najemcę), który tym samym ponosi odpowiedzialność jedynie za naruszenie umowy wobec wynajmującego. Najemca zobowiązany jest do zapłaty czynszu w ciągu 20 dni od upływu terminu, a jeśli kwota nieuregulowanych kosztów mieszkania przekracza dwumiesięczny czynsz, właściciel lokalu ma prawo rozwiązać wynajem. W przypadku sprzedaży nieruchomości, kto kupi mieszkanie winowajcy jest zobowiązany do uiszczenia opłat kondominium za rok bieżący i za poprzedni, nawet jeśli w chwili zawarcia aktu nie wiedział o zadłużeniu.Jednak nowy właściciel może pozwać starego o zwrot pieniędzy za niezapłacone wydatki.
FUNDUSZ PIENIĘŻNY
Aby pokryć „dziury” spowodowane przez niewywiązujących się ze zobowiązań, zarządca kondominium może założyć fundusz gotówkowy, finansowany przez wszystkich właścicieli. Jednak wymagana jest jednomyślna zgoda zgromadzenia kondominium. Należy podkreślić, że w bezwzględnie pilnych przypadkach nawet sama większość może być wystarczająca.
We współpracy z Avv. Silvio Rezzonico, krajowy prezes Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it