Nasz ekspert, prawnik Stefano Gorla ([email protected]) odpowiada na pytania czytelników dotyczące kondominium
Pytanie od Gabriela 852: W moim kondominium prowadzono prace za 65 000 euro. Za każde mieszkanie płacono na podstawie tysięcznych części własności, więc zapłaciłem 6200 euro. Aby skorzystać z przysługującego mi odliczenia podatkowego, zarządca wystawił mi dokument, w którym wynika, że mam tylko 5200 euro. Wyjaśniono, że ponieważ niektóre wspólnoty mieszkaniowe jeszcze nie zapłaciły, faktura została wystawiona na jedyne 55 000 euro, a zatem tylko ta kwota jest traktowana jako odniesienie do prawa do należnego odliczenia podatku. Zastanawiam się, czy to prawda, ponieważ wspólnoty mieszkaniowe, które jeszcze nie zapłaciły, nadal korzystają z odliczenia. Czy nie można było rozpoznać płatności faktycznie dokonanych dla wszystkich?
Odpowiadać:W niedawnej nocie Urząd Skarbowy stwierdził, że potrącenie należne każdemu kondominium nie może przekroczyć kwoty należnej na podstawie tysięcznych tabel w odniesieniu do poniesionych wydatków, wynikających z faktur. W związku z tym odliczenie zostało prawidłowo obliczone na podstawie niższej kwoty zafakturowanej w stosunku do kwoty faktycznie zapłaconej. Po opłaceniu pozostałej części pracy każde kondominium nadal będzie miało prawo do uznania tej części potrącenia, która nie została wcześniej uzgodniona.
Pytanie Micola P.: Mieszkam w Rzymie na piątym i ostatnim piętrze bardzo dużego kondominium. Moje mieszkanie ma około 110 metrów kwadratowych i całkowicie wychodzi z łazienki i dużego tarasu. Umywalnia nie jest użytkowana przez żadne z mieszkań, przeciwnie, jest raczej zrujnowana i pozostawiona samej sobie. Ponadto taras, na którym bije palące słońce, nie jest ocieplony, ma jedynie klasyczną podłogę. W rzeczywistości często wylewa, tworząc infiltrację wody na moim suficie. W związku z tym chciałbym mieć możliwość zaanektowania całego pokoju do mojego mieszkania, kupując go, w celu jego remontu, wykonania wewnętrznej klatki schodowej lub innego rozwiązania. Z kim mam się skontaktować? Do administratora czy notariusza?
Odpowiadać: W celu nabycia wyłącznej własności części wspólnej budynku kondominium, takiej jak taras z umywalnią, wymagana jest jednomyślna zgoda wszystkich wspólników, nikt nie jest wykluczony , ponieważ większość nie mogłaby negatywnie wpływać na prawa jednostki . Przede wszystkim warto zatem umieścić dyskusję i głosowanie nad sprzedażą tarasu w porządku obrad zgromadzenia wspólnoty mieszkaniowej. Dopiero po jednogłośnym zatwierdzeniu względnej uchwały będzie można skontaktować się z notariuszem w sprawie formalności związanych z przeniesieniem własności.
Pytanie Mariarity P .: Kupiłem mieszkanie poniżej tego, w którym mieszkam z rodziną (parter, pierwsze piętro i nad wspólnym tarasem). Skąd mam wiedzieć, czy mogę połączyć je schodami lub małą windą bez uszkadzania budynku? Jak łączyć media?
Odpowiadać: W celu pogodzenia potrzeb indywidualnych właścicieli z zachowaniem części wspólnych budynku, art. 1122 cc pozwala każdemu kondominium na prowadzenie prac na swoim terenie, o ile nie uszkadzają one części wspólnych i nie powodują uszczerbku dla stateczności, bezpieczeństwa lub estetyki budynku. Osoby chcące wykonać prace zobowiązane są do poinformowania o tym Administratora, który zgłasza je na montaż w celu dokonania odpowiednich ocen. W przypadku sporów możliwe jest odwołanie się do organu sądowego.
Pytanie od Eleny: Razem z siostrą posiadam budynek z 3 mieszkaniami, piwnicą i strychem pozostawionym w spadku po rodzicach. W 2022-2023 r. Ponieśliśmy pewne koszty renowacji elewacji zewnętrznej, za które powiedziano nam, że będziemy mieć 50% potrącenia. Dziś mówią nam, że nie jest to możliwe, ponieważ jest to kondominium. W rzeczywistości nieruchomość nie współistnieje z częściami majątku wyłącznego i części majątku wspólnego, ale jest przedmiotem niepodzielnej własności między moją siostrą a mną. Pytam, dlaczego nie możemy skorzystać z tego odliczenia.
Odpowiadać: W przypadku wspólnoty dziedzicznej, to znaczy w sytuacji współwłasności kilku spadkobierców na tym samym majątku na mocy dziedziczenia, nie jest możliwe wyodrębnienie poszczególnych udziałów przypadających każdemu spadkobiercy do czasu podziału. Te trzy mieszkania należy zatem uznać za niepodzielną własność spadkobierców, z wyłączeniem zatem utworzenia kondominium, które przeciwnie, zakłada wyłączne przypisanie każdemu właścicielowi części budynku. Odliczenie będzie zatem należało do współspadkobiercy, który fizycznie dokonał płatności i jest w posiadaniu odpowiednich dokumentów uzupełniających.