Co może należeć do mieszkania (garaż, piwnica, magazyn …)? Czy znaczenie może odnosić się zarówno do pierwszego, jak i drugiego domu? A na tej samej posesji możesz mieć dwa? Jakie korzyści przynosi stosowność? A jeśli chcesz go sprzedać osobno? Zebraliśmy wiele pytań od różnych czytelników i przekazaliśmy je naszemu ekspertowi.
- Na pytania niektórych czytelników odpowiada prawnik Stefano Gorla - [email protected]
1 Co może należeć do mieszkania? Majątek, zwłaszcza nieruchomy, na stałe przeznaczony przez właściciela do jak najlepszego użytkowania lub dekoracji mieszkania: garaże, piwnice, strychy, podwórka, tarasy itp., O ile są wyłącznym właścicielem.
2 Znaczenie tylko dla pierwszego domu, czy też dla drugiego domu? Zgodnie z prawem przyjmuje się, że zakup głównej nieruchomości obejmuje również związane z nią przynależności i niezależnie od tego, czy chodzi o dom, w którym się mieszka, czy też o drugie domy.
3 Czy można mieć dwa urządzenia w tym samym domu? Im bardziej „bogate” jest wyposażenie domu, tym więcej sprzętów można kupić: tarasy, piwnice, strychy, miejsca parkingowe itp.
4 Czy można utworzyć trafność po zakupie? Przynależności mogą być przedmiotem odrębnych aktów prawnych lub stosunków prawnych: po zakupie nieruchomości można wykupić część lokatorską, na przykład kupując od Budowniczego skrzynki dostępne dla właścicieli mieszkań po opłaceniu domu.
5 Które ustępstwa lubisz? Pierwsze domy korzystają ze szczególnie korzystnego traktowania podatkowego zarówno w momencie zakupu, jak i w zakresie nakładania podatków lokalnych, jednak obecne przepisy podatkowe nakładają ograniczenia na przynależności do pierwszego domu, które mogą dotyczyć tylko trzech odrębnych kategorii katastralnych; poza granicami prawa podatnik traci świadczenia i jest zobowiązany do zapłaty podatku w całości.
6 A jeśli chcesz sprzedawać urządzenie osobno? Akt sprzedaży może mieć na celu jedynie celowość, jak w przypadku, gdy właściciel mieszkania sprzedaje skrzynkę osobom trzecim; w ten sposób poprzednie znaczenie nie będzie już podporządkowane mieszkaniu sprzedającego, a dwie nieruchomości zostaną zarejestrowane w imieniu dwóch różnych właścicieli.
W potocznym języku termin „trafność” jest używany dość często, aby wskazać na niektóre elementy zwykle związane z naszymi domami, takie jak garaż czy piwnica. I tak np. W momencie zawarcia aktu notariusz informuje nas, że kupujemy również przynależności, a gdy stają się właścicielami, organ podatkowy żąda zapłaty podatku od domu i związanych z nim dodatków.
Czasami więc wspólne części budynku kondominium są wskazywane jako przynależne, aczkolwiek niewłaściwie. W rzeczywistości istnieją elementy wyposażenia wykluczone z grupy części wspólnych (na przykład miejsca parkingowe dostępne dla lokali mieszkalnych na obszarze własności wyłącznej) i części wspólne, których nie można zdefiniować jako wyposażenia w sensie technicznym (na przykład rury hydrauliczne nienadające się do oddzielnego użytkowania ). Zobaczmy więc, co tak naprawdę oznaczają przynależności i jak są one regulowane, pamiętając, że im bardziej jesteś świadomy swoich praw, tym bardziej będziesz miał prawo z nich korzystać.
Należy postawić przesłankę: dyscyplina przynależności zawarta jest w kilku syntetycznych regułach kodeksu cywilnego , które odzwierciedlają styl i odpowiadają potrzebom czasu promulgacji (1942). Jednak nieustanna praca nad interpretacją i stosowaniem przepisów, prowadzona codziennie przez sądy, umożliwiła dostosowanie przepisów do innowacji technologicznych, uznając na przykład jakość, która ma znaczenie dla radia samochodowego.
Zgodnie z art. 817 cc właściciel ma prawo do trwałego przydzielenia składnika majątku w celu zapewnienia lepszego korzystania lub większej godności niż inny składnik majątku; Pomyśl na przykład o wygodzie posiadania garażu w pobliżu domu. Z subiektywnego punktu widzenia stosowność zakłada zatem posiadanie przez tego samego właściciela zarówno majątku głównego, zwykle nieruchomego, jak i tego, który ma służyć jej na stałe lub, rzadziej, porozumienia między dwoma różnymi właścicielami; użyteczność jest również rozumiana jako odnosząca się do rzeczy, a nie do osoby. Na poziomie obiektywnym musi istnieć między tymi dwoma dobrami, już kompletnymi i użytecznymi same w sobie, ograniczenie instrumentalności prawnej i ekonomicznej, tak że podlegają one temu samemu reżimowi prawnemu. Kiedy zamiast tego dwa elementy są połączone materialnie i strukturalnie,aby jedno nie mogło istnieć bez drugiego (na przykład windy lub kotła w odniesieniu do budynku kondominium), nie tworzy się stosowna więź, która zakłada, wręcz przeciwnie, jedność i funkcjonalność poszczególnych aktywów.
Do zawarcia przez właściciela wiążącej więzi nie są wymagane uroczyste formy, wystarczy jednoznaczna manifestacja woli. Ponieważ jednak forma pisemna jest wymagana w przypadku umów dotyczących nieruchomości, dobrą praktyką jest wspomnieć o ustanowieniu lub wykluczeniu dodatków związanych z nieruchomościami objętymi umową.
Zgodnie z prawem (art. 818 kc) przyjmuje się, że zakup głównej nieruchomości (mieszkania) obejmuje również związane z nią urządzenia (garaż, piwnicę, strych itp.) I czy jest to dom, w którym się mieszka , tzw. pierwszy dom, zarówno w przypadku drugich domów. Im bardziej „bogate” jest wyposażenie domu, tym więcej sprzętów można kupić : tarasy, piwnice, strychy, miejsca parkingowe itp. Co ciekawe, obecne przepisy podatkowe ograniczają jednak przynależności do pierwszego domu, co może dotyczyć tylko trzech odrębnych kategorii katastralnych. Tak więc, paradoksalnie, jeśli mój pierwszy dom ma dwa garaże, jeden będzie uważany za stosowny, a drugi… za drugi dom. Przyczyną takiego stanu rzeczy jest szczególnie korzystne traktowanie podatkowe pierwszych domów , zarówno w momencie zakupu, jak i w zakresie nakładania lokalnych podatków, takich jak taksówki . Poza granicami prawa podatnik traci ulgi i jest zobowiązany do uiszczenia w całości lokalnych podatków: w poprzednim przykładzie drugi garaż będzie zatem obniżał TASI jak drugi dom. Jeżeli co do zasady przynależności podążają za majątkiem, to można jednak przewidzieć odwrotność bez uroczystych form, pod warunkiem, że jest to wyraźnie i jednoznacznie, w ogóle nie zwracając uwagi na dodatkowy charakter lub w inny sposób znaczenie dla głównego składnika majątku.
W rzeczywistości możliwe jest, że przynależności są przedmiotem odrębnych aktów prawnych lub stosunków (art. 818 akapit drugi włoskiego kodeksu cywilnego). W takim przypadku wyłączenie ograniczenia związanego z przynależnością lokalu może być wskazane w akcie sprzedaży lokalu lub może mieć na celu wyłącznie, jak w przypadku, gdy właściciel domu sprzedaje pudełko osobie trzeciej. W ten sposób istotne ograniczenie jest ewidentnie mniejsze zarówno na poziomie subiektywnym (będzie dwóch różnych właścicieli), jak i obiektywnym (pudełko nie jest już niewolnikiem mieszkania sprzedawcy). Szczególnym przypadkiem wykluczenia zabezpieczenia związanego z lokatą jest samo zajęcie mieszkania, chociaż zgodnie z prawem można je rozszerzyć na dodatki. W każdym razie ustawa chroni osoby trzecie, które w dobrej wierze uważają, że nabyły również przynależności, pod warunkiem, że ich umowa jest wcześniejsza niż ta, która je wyklucza (art. 818 akapit trzeci włoskiego kodeksu cywilnego) i odwrotnie, zabrania im nielegalne tworzenie dodatków na majątku osób trzecich (art. 819 kodeksu cywilnego).
Z drugiej strony możliwe jest również wykupienie przybudówki po zakupie nieruchomości, na przykład kupując od Budowniczego boksy dostępne dla lokatorów po opłaceniu domu . Za istotne w orzecznictwie uznano m.in .: dziedziniec i taras ekskluzywnej posesji, posiadane garaże, freski zabytkowego budynku. W każdym razie nie jest możliwe sprowadzenie do zwykłej listy składników majątku, które z punktu widzenia prawa cywilnego mogą, jeśli nie przykładowo, przyjąć jakość elementów dodatkowych. Istnieją jednak dwie kategorie powszechnie uznawanych za przynależne nieruchomości, strychy i miejsca parkingowe, które od dziesięcioleci dręczyły umysły sędziów, próbując ustalić ich odpowiedni charakter.
Jeśli w niektórych przypadkach może wydawać się oczywiste, że strych należy do właściciela najwyższego piętra budynku, innym razem mogą powstać ostre spory między wspólnotami mieszkaniowymi , jak w przypadku, gdy strych jest używany przez wszystkich jako magazyn lub suszarnia. Aby strych zniewolił lokal znajdujący się piętro niżej, jego jedyną funkcją musi być izolacja i ochrona mieszkania przed ciepłem, zimnem i wilgocią. Z drugiej strony, jeżeli ma wymiary i cechy konstrukcyjne, które pozwalają na wykorzystanie go jako niezależnego pomieszczenia, należy przyjąć, że jest własnością kondominium.
Badanie charakteru miejsc parkingowych kondominium jest jeszcze bardziej złożone, których związek z lokalami mieszkalnymi jest nawet ustalony przez Ustawę, która zobowiązuje Budowniczego, w obliczu pozwolenia na budowę, do przeznaczenia określonej powierzchni budynku pod parking. Zgodnie z orzecznictwem wspólnoty mieszkaniowe muszą mieć zagwarantowane prawo do korzystania z terenu przeznaczonego na miejsca parkingowe, które jednak mogą pozostać własnością Producenta lub osób trzecich; niekoniecznie zatem miejsca parkingowe stają się wyłączną własnością tych, którzy z nich korzystają lub części wspólnych kondominium. W granicach ustalonych prawem zabroniona jest sprzedaż mieszkania bez jednoczesnego przeniesienia korzystania z parkingu; z drugiej strony zakaz dotyczy dodatkowej części gruntu niepodlegającej ograniczeniom przeznaczenia przewidzianym przez prawo.
Jakość znaczenia skrzynki w odniesieniu do głównego miejsca zamieszkania jest również uznawana, nawet jeśli dwie nieruchomości są wynajmowane na podstawie różnych umów od tego samego właściciela do jednego najemcy. Istotna jest de facto to, czy skrzynka spełnia potrzeby osób zamieszkujących mieszkanie i w tym przypadku obie nieruchomości będą podlegały temu samemu reżimowi prawnemu. Zamiast tego sędziowie wykluczyli istotną jakość w odniesieniu do podjazdów o charakterze administracyjnym, strychów różnych mieszkań, nieruchomości komunalnych, podłóg w budynku kondominium, suszarek do suszenia mieszkań, klifu przed domem, w podobnie jak własność państwowa.