Nasz ekspert, prawnik Stefano Gorla ([email protected]) odpowiada na pytania czytelników dotyczące kondominium
Pytanie Claudii:Mam wspólny kontrakt z dwoma innymi dziewczynami 4 + 4, podpisany we wrześniu 2013 roku. Jedna z nich opuściła dom, za dwumiesięcznym wypowiedzeniem, pod koniec maja 2022-2023 roku. Umowa została automatycznie przedłużona we wrześniu dla mnie i dla drugiego najemcy, podczas gdy nazwisko dziewczyny, która wyjechała w maju, pozostaje w umowie. Ponadto właściciel podpisał kolejną trzecią, która przejęła go we wrześniu. W tym wszystkim mój problem polega teraz na tym, że Właściciel żąda ode mnie (jedynej do tej pory w domu) całej sumy czynszu i kosztów kondominium, ponieważ pozostali dwaj najemcy opuścili mieszkanie w ciągu 30 dni z powodu poważnych powodów, aczkolwiek listem poleconym przeze mnie, ale nie podpisanym. Teraz moje pytanie brzmi: czy jestem zobowiązany do zapłaty ich kwoty, jeśli opuścili dom w krótkim czasie? I wtedy,mój kontrakt różni się od kontraktu trzeciego do ostatniego, który przejął go we wrześniu. Krótko mówiąc, co mam zrobić? Czy nie powinienem mieć minimum wypowiedzenia, aby móc zdecydować, czy pozostać na takich warunkach, czy wyjechać? Nie wydaje mi się słuszne, żebym w ciągu 30 dni poniosła wydatki, na które, jak sądzę, musieli odpowiadać przynajmniej do określonego z góry terminu.
Odpowiedź : W umowach najmu z wieloma najemcami każdy z nich ma zwykle prawo do wcześniejszego odstąpienia od umowy, po odpowiednim wypowiedzeniu. W takim przypadku obowiązek płacenia czynszu solidarnie przechodzi nieuchronnie na pozostałych współlokatorów, bez uszczerbku dla prawa właściciela do przejęcia go przez osobę trzecią (a więc ściśle mówiąc na takich samych warunkach jak odstępujący!). W przypadku braku przejęcia strona wycofująca się pozostaje w każdym przypadku zobowiązana wobec byłych współlokatorów do upływu okresu wypowiedzenia wskazanego w umowie (sześć miesięcy zgodnie z prawem), zważywszy, że z poważnych przyczyn uzasadniających przedterminowe odstąpienie nie wynika utrata zobowiązań umownych.
Pytanie od Emanueli : Chciałbym wykorzystać Plan domu, aby powiększyć mieszkanie na parterze budynku kondominium o około 6 metrów kwadratowych, przesuwając mur obwodowy na działce, która nie jest częścią kondominium, ale prywatnym ogrodem mojej posesji. Rozbudowa miałaby odbywać się poprzez przyleganie i eksploatację wnęk budynku umieszczonych pod iw wystających granicach balkonów jednostki mieszkalnej powyżej. Czy jest to możliwe po uzyskaniu zezwolenia na zgromadzenie wspólnoty mieszkaniowej? Jakiej większości to by służyło?
Odpowiedź : Co do zasady każdy kondominium może korzystać z części wspólnych budynku, o ile nie zmienia to przeznaczenia i nie uniemożliwia innym uczestnikom korzystania z niego zgodnie z własnym prawem (zgodnie z art. 1102 kc). W każdym razie jesteminnowacje, które mogłyby zaszkodzić stabilności lub bezpieczeństwu budynku, które zmieniają wystrój architektoniczny lub sprawiają, że niektóre wspólne części budynku nie nadają się do użytku lub przyjemności nawet z pojedynczego kondominium, są zabronione (art. 1120 kodeksu cywilnego). Z tego powodu plan domu przewiduje zgodność z dokładnymi ograniczeniami dotyczącymi odległości i oświetlenia, zwykle wymagając pozytywnej opinii określonej większości, jeśli nie jednomyślności, wspólnot mieszkaniowych. W rzeczywistości istnieje ryzyko, że zostaniesz zmuszony do wyburzenia budynku, jeśli nawet jedno kondominium wniesie do organu sądowego skargę na naruszenie prawa podmiotowego lub prawa kondominium, takiego jak przyzwoitość budynku.
Pytanie Jacoba: Chciałbym wiedzieć, czy zarządca kondominium podlegający minimalnemu systemowi podatkowemu jest zobowiązany do wystawienia faktury za zarządzanie kondominium. Czy w związku z tym można poznać normę regulującą sprawę?
Odpowiedź : Podobnie jak każdy profesjonalny beneficjent tak zwanego programu minimalnego, zarządca kondominium może również obciążyć wspólnoty mieszkaniowe opłatami bez VAT i bez podatku u źródła, zwracając uwagę jedynie na wskazanie kwoty składek na ubezpieczenie społeczne (INPS lub inne Cassa di Previdenza) i umieszczenie na oryginale znaku skarbowego w wysokości 2,00 euro. Dyscyplina zawarta w art. 1 Ustawa 244/2007 została zaktualizowana w 2011 r. Poprzez wprowadzenie Programu Advantage, aw 2022-2023 r. Wraz z wprowadzeniem Systemu ryczałtowego.
Pytanie od Alessandry : Mieszkam w kondominium z dwoma pierwszymi piętrami do użytku trzeciego i najwyższym piętrem z mieszkaniami, w sumie mamy 5 właścicieli. Schody nie były czyszczone od trzech lat, zanim powstała firma, teraz nikt nie chce się tym zająć, nie mówiąc już o opłacaniu firmy; Administrator mówi mi, że czyszczenie schodów nie jest obowiązkiem prawnym i dlatego robię to, aby nie żyć w błocie. Z przepisów stwierdziłem tylko, że można zdecydować większością głosów o sprzątaniu siebie lub powierzeniu go osobie trzeciej, ale nic, co nie oznacza, że nikogo nie ma.
Odpowiadać: Zwłaszcza w czasach kryzysu w orzecznictwie pojawił się problem zasadności uchwały o kondominium, podejmowanej przez większość, która zobowiązuje mniejszość opozycyjną do wykonania określonej usługi, takiej jak czyszczenie schodów i podestów po kolei. Systematycznie odmawiano tej możliwości, gdyż obowiązek opłacania wydatków według kryterium proporcjonalności, zgodnie z art. 1123 cc, nie może pociągać za sobą obowiązku „do” zamiast zapłaty. Należy również wziąć pod uwagę przepisy dotyczące wypadków, które zobowiązują do powierzenia sprzątania wyspecjalizowanej firmie chronionej przez INAIL, ponieważ w przeciwnym razie odpowiedzialność spadłaby na wspólnoty mieszkaniowe. Dlatego zgromadzenie zobowiązane jest do dołożenia wszelkich starań, aby większością głosów zadecydować o powierzeniu sprzątania Spółce,postawienie odpowiedniego kosztu na koszt wszystkich osób zgodnie z art. 1123 cm3