Większość włoskich rodzin nadal uważa zakup nieruchomości - w szczególności pierwszego domu - za najlepsze miejsce do wyładunku swoich oszczędności. W niektórych przypadkach wybór jest ukierunkowany na dom jeszcze w budowie, co niewątpliwie ma zalety: niższy koszt (zwykle 10% mniej niż dom już wybudowany), możliwość wprowadzenia zmian, aby był bardziej responsywny dla własnego potrzeb, większa indywidualizacja, ponieważ można ingerować w dobór wykończenia i innych detali, nowoczesność w rozłożeniu przestrzeni i przyjętych rozwiązaniach technicznych - zwłaszcza w zakresie oszczędności energii - oprócz predyspozycji do nowoczesnych technologii (internet, internet szerokopasmowy, automatyka domowa, telewizja satelitarna itp.).
Nie zapominając, że wartość nieruchomości na rynku utrzymuje się przez wiele lat na wyższym poziomie, że przez długi czas nie będzie musiała poddawać się remontom, że będzie mniej kosztować w utrzymaniu i ogrzewaniu dzięki obecnym systemom budowlanym i że firma jest zobowiązana zapewnić budynek przez 10 lat na wady budowlane ; ponadto przy tego rodzaju zakupie możesz korzystać z przywileju pierwszego domu i płacić podatek VAT w wysokości 4% zamiast 10% .
Ważne jest jednak, aby w negocjacjach poprzedzających zakup domu w stanie surowym zachować jak największą ostrożność, pytając lub kontaktując się z konsultantami i ekspertami z branży w przypadku wątpliwości, aby uniknąć ryzyka nieodwracalnej utraty kwot. przewidywany. W rzeczywistości ustawodawstwo dotyczące ochrony nabywców nieruchomości w budowie jest nadal mało znane osobom prywatnym i jest zasadniczo pozostawione mniej lub bardziej skrupulatnemu przestrzeganiu przez budowniczych.
Jakie są zagrożeniaBiorąc pod uwagę inwestowanie dużego kapitału, bardzo ważne jest zapewnienie narzędzi ochronnych, aby zapobiegać wszelkiego rodzaju nieprzewidzianym zdarzeniom. Podpisując umowę przedwstępną na zakup nieruchomości w budowie naraża się na ryzyko utraty zainwestowanego kapitału, np. W przypadku upadłości firmy budowlanej . Skutkowałoby to nieuchronnie niemożliwością uzyskania dostawy nieruchomości objętej umową z (minimalną) nadzieją na zwrot kwot wpłaconych tytułem zaliczki.
Kiedy budowniczy nie jest już w stanie wywiązywać się ze zobowiązań zaciągniętych na dostawcach i bankach, wierzyciele nie mają innego wyjścia, jak tylko zwrócić się do sądu o ogłoszenie upadłości . Następujące wstrzymanie prac (lub ryzyko utraty własności właśnie zakupionego domu na mocy tzw. Uchylenia upadłości) nieuchronnie wpływa na relacje między budowniczym a początkującymi właścicielami budowanych domów, którzy stają się z kolei wierzyciele będący w stanie upadłości w odniesieniu do zaliczek zapłaconych za nieruchomość, która najprawdopodobniej nigdy nie stanie się właścicielem.
Dlatego jedynym możliwym rozwiązaniem byłoby uczestnictwo wraz z innymi wierzycielami Producenta w postępowaniu upadłościowym w celu uzyskania co najmniej częściowej spłaty wpłaconych kwot. Jednak obecność ważnych wierzycieli - takich jak państwo w przypadku unikania podatków lub banki w przypadku ogromnych pożyczek udzielonych, a nie honorowanych - skutecznie udaremnia próby uzyskania przez indywidualnych nabywców zwrotu ceny z góry do producenta.
Istnieje wiele możliwych korzyści z zakupu nieruchomości w budowie: od niższego kosztu w porównaniu z kosztem już wybudowanej z 4% dopłatą do VAT, po lepszą efektywność energetyczną.
Ochrona prawaAby przezwyciężyć ten bardzo delikatny problem, w wyniku którego w niektórych przypadkach więcej niż jedna rodzina straciła dom, dekret ustawodawczy 122/05 , z którym Ustawodawca przygotował narzędzia ochronne, które mogą zapobiec konsekwencjom na szkodę nabywców budowanych nieruchomości , jeśli budowniczy nie jest w stanie utrzymać tego, co zostało uzgodnione.
Ponadto, z tak zwanego Domu dekretu (lub Dekret nr. 47/14), minimalny, ale znaczące dodatki tekstowe zostały wykonane , co ostatecznie rozwikłać pewne interpretacyjne pytania, że orzecznictwo mieli do czynienia. Prawodawstwo ma zastosowanie do umów zawieranych między stroną tradycyjnie uważaną za „silną” (przedsiębiorstwem budowlanym lub spółdzielnią budowlaną) a stroną uważaną za „słabą” (osobą prywatną lub członkiem spółdzielni).
Zastanawialiśmy się zatem, czy rygorystyczne obowiązki nałożone na producenta ( wystawienie poręczenia i polisy ubezpieczeniowej, potrzeba szczegółowych wskazań w umowie itp.) Można by jakoś obejść w ten sposób wobec podmiotów prywatnych, które nie są zbyt świadome prawa, a nawet chęci oddać je tylko po to, by kupić „wymarzony dom”.
Właśnie po to, aby uniknąć przypadków nadużyć ze strony ewentualnego niewłaściwego producenta, Dekret House Decree usankcjonował niezbywalność praw kupującego , w tym sensie, że niezależnie od woli stron, wszelkie postanowienia sprzeczne z prawem należy rozumieć jako nieważny.
Oznacza to na przykład, że przed wyrzeczeniem prywatnej gwarancji, nazywany „poręczenia” , który przewiduje zwrotu , przez bank, z sum wpłaconych przez nabywcę w niefortunnym hipotezy o niemożności budowy będącej niemożliwe , że nie mają żadnej wartości. zakończone: kupujący może zawsze i w każdym przypadku tego zażądać. Podobnie, zawsze byłby uprawniony do wytoczenia powództwa w związku z niewydaniem poręczenia, mimo że wyraźnie z niego zrezygnował.
Aby zagwarantować kupującym, ustawodawca dekretem domowym z 2022-2023 r. Usankcjonował niezbywalność praw kupującego, niezależnie od jakichkolwiek umów, które mniej lub bardziej nieświadomie podpisał.
Rola bankówBudowniczy, świadomy nałożonego na niego przez prawo obowiązku ochrony, poprzez interwencję banków, inwestycji w nieruchomości podmiotów prywatnych, mógł zatem próbować obejść przepisy, zmuszając kupującego do mniej lub bardziej świadomego złożenia oświadczenia zrzeczenia się swoich praw, co powinno uniemożliwić dochodzenie przed sądem uzasadnionych roszczeń gwarancyjnych podmiotu prywatnego.
Dekret domowy, przewidujący niezbywalność prawa do gwarancji zwrotu na rzecz kupującego , skutecznie temu zapobiega, ponieważ nawet jeśli producentowi uda się uzyskać podpis oświadczenia o zrzeczeniu się, takie oświadczenie nie miałoby żadnej wartości. Wręcz przeciwnie, osoba fizyczna mogłaby zawsze zwrócić się do Trybunału o dochodzenie swojego prawa do otrzymania gwarancji zwrotu od producenta .
Widać ponadto, że aspiracje tych, którzy przygotowują się do zakupu nieruchomości w budowie, mogą zostać zniweczone przez niepowodzenie budowniczego, co grozi utratą wpłaconych w międzyczasie zaliczek. Aby nie ponieść tej bardzo poważnej szkody, Budowniczy jest zobowiązany do wystawienia gwarancji bankowej, która gwarantuje kupującemu zwrot wpłaconych kwot . Równie oczywiste jest, że wniosek o zwrot zakłada przedstawienie pokwitowań zapłaty, podczas gdy kwoty zapłacone „na czarno” nie mogą zostać zwrócone: w rzeczywistości bank nie może zostać wezwany do zwrotu płatności, po których nie ma śladu ” napisane ”. Aby można było zażądać zwrotu od Bankuw każdym przypadku konieczne jest, aby stan kryzysowy konstruktora przejawiał się w całej swojej powadze, poprzez zamknięcie nieruchomości w budowie lub poddanie się upadłości lub innym procedurom upadłościowym.
Co więcej, nawet jeśli kupujący uzyskał od banku zwrot zaliczek na rzecz konstruktora, który w międzyczasie zawiódł, kupujący, który przed podpisaniem umowy końcowej wykorzystywał nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania lub - zgodnie z dekretem domowym - współmałżonka lub krewny ma prawo do pierwszej odmowy kupna nieruchomości po ostatecznej cenie osiągniętej w ostatecznej sprzedaży na aukcji.
W latach 2005 i 2022-2023 ustawodawstwo nakładało na producenta obowiązek posiadania gwarancji powierniczej i polisy ubezpieczeniowej w obronie kupującego.
Obowiązkowa polityka i fundusz solidarnościAby zatem uniknąć sytuacji, w której upadłość zagraża możliwości uzyskania odszkodowania od budowniczego w przypadku wystąpienia poważnych wad sprzedanej nieruchomości, na podstawie art. 1669 włoskiego Kodeksu Cywilnego, istnieje obowiązek wykupienia dziesięcioletniej polisy ubezpieczeniowej. Dekret nie mówi nic o kwocie podlegającej ubezpieczeniu, ale jest jasne, że skuteczności ochrony nie można oddzielić od gwarancji w zakresie co najmniej odpowiadającym zapłaconej cenie. Ustawodawca chciał wówczas uchronić rodziny przed ryzykiem utraty domu właśnie oddanego przez budowniczego, który w międzyczasie ogłosił upadłość, pod warunkiem zapłacenia rozsądnej ceny i wykorzystania nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania kupującego ,współmałżonka lub krewnych (stąd wreszcie dekret w sprawie domu).
Ostatecznie, po licznych przypadkach niemożności odzyskania kwot wpłaconych po upadłości konstruktora, utworzono fundusz solidarności terytorialnej , z rezerwą na obowiązkowe wpłaty na samych konstruktorów.
Dziękujemy prawnikowi Stefano Gorla ([email protected]) za współpracę