Nasz ekspert, prawnik Stefano Gorla ([email protected]) odpowiada na pytania czytelników dotyczące domu
Pytanie od Dario : Posiadam mieszkanie, które jest w 50% współwłasnością mojej żony i chcielibyśmy je wynająć. Nieruchomość znajduje się w Anagni (FR), a ponieważ gmina ta została sklasyfikowana jako budownictwo wysokiego napięcia w związku z ostatnią uchwałą CIPE z 2004 r., Chcielibyśmy ją wynająć za uzgodnioną opłatą, aby skorzystać z niedawnych korzyści podatkowych z kuponem suchym.(Irpef na 10-15% kwoty kontraktu, bez pieczęci i opłat rejestracyjnych itp.). Jednak gmina nie zastosowała się do żadnego porozumienia terytorialnego na wynajem po uzgodnionej stawce, ale wiedziałem, że nadal możemy podpisać tę formę umowy, biorąc za punkt odniesienia umowy podpisane „w najbliższej gminie jednorodnej demograficznie” nawet poza regionem (dekret międzyresortowy 14 / 07/2004). Udało mi się znaleźć porozumienia sąsiednich gmin Valmontone i Lariano (z mniejszą liczbą mieszkańców), Frosinone (z około dwukrotnie większą liczbą mieszkańców), Frascati i Gaeta z mniej więcej taką samą liczbą mieszkańców. Sąsiednie gminy, które mają mniej więcej taką samą liczbę mieszkańców jak Anagni (21 000), takie jak Alatri-Ferentino-Colleferro-Sora-Veroli, nie podpisały jeszcze umów terytorialnych.Czy myślisz, że mogę odnieść się do umów mniejszej gminy (takiej jak Valmontone, która jest tańsza) lub Frascati (która ma taką samą liczbę mieszkańców, ale jest bardziej oddalona niż Valmontone)? Chciałbym poznać Twoją opinię na ten temat, przede wszystkim chciałbym znaleźć umowę terytorialną na uzgodnione stawki najmu bardziej odpowiadającą mojej sprawie i która uchroni mnie od wszelkich sporów ze strony Urzędu Skarbowego.
Odpowiedź: Brak podpisania umów w Gminach uczestniczących w dzierżawie po uzgodnionej stawce powoduje, że określenie obowiązujących przepisów na poziomie operacyjnym jest niepewne. W każdym razie do tych, którzy kwestionują (w tym administrację podatkową) odniesienie do umowy zamiast do innej, będzie należało przedstawienie dowodu zarzucanego naruszenia ze strony właściciela będącego podatnikiem. Przy dokonywaniu wyboru wskazane jest jednak kierowanie się warunkami jednorodności i bliskości określonymi w dekrecie międzyresortowym, które muszą współistnieć. Dlatego lepiej unikać odniesienia do umów podpisanych przez mniejszą gminę, preferując w zamian umowy ustalane przez najbliższą gminę jednorodną demograficznie .
Pytanie od Egidio V .: Czy możliwe jest przejęcie użytkowania nieruchomości?
Odpowiedź : Zgodnie z art. 555 kpc, wykluczenie może mieć na celu oprócz majątku także prawa do nieruchomości, które dotyczą samych składników majątku. W związku z tym orzecznictwo dopuszcza zajęcie prawa użytkowania nieruchomości (z zastrzeżeniem ograniczeń dotyczących pierwszego domu dla Equitalia), zwracając uwagę, że nie ma zakazu przenoszenia, jak ma to miejsce w przypadku ściśle osobistych praw użytkowania i pobytu. Należy jednak zauważyć, że przedmiotowe zajęcie jest skazane na utratę skuteczności z chwilą wygaśnięcia użytkowania, to jest zwykle w przypadku śmierci użytkującego, gdy majątek powróci do pełnej dyspozycyjności nagiego właściciela. Zgodnie z orzecznictwem wierzyciel przejmujący użytkowanie nie może bowiem żądać podziału majątku w stosunku do nagiego właściciela, jak to ma miejsce w przypadku przejęcia nieruchomości we współwłasności.
Pytanie Antonelli D.: Około 5 lat temu kupiłem nieruchomość w Katanii, w której mieszkałem jeszcze kilka miesięcy temu i w której obecnie mieszkam. Obecnie mieszkam na stałe poza miastem i chcę wynająć nieruchomość. Ustaliłem już z najemcą, który nie zamierza przenosić mieszkania do lokalu. Co się stanie z podatkami i opłatami, jeśli zachowam miejsce zamieszkania w nieruchomości?
Odpowiedź : Aby skorzystać z rabatów na pierwszy domwystarczy przenieść miejsce zamieszkania do Gminy - a więc także do innego domu znajdującego się tam - w którym nieruchomość znajduje się w ciągu 18 miesięcy, z których wynika, że nie ma niezgodności z najmem zakupionej nieruchomości, zwłaszcza jeśli najemca nie z kolei zamierza tam przenieść swoją rezydencję. Inaczej ma się sprawa z potrąceniami kosztów odsetek od hipoteki, które zakładają faktyczne zajęcie nieruchomości przez właściciela, a zatem w przypadku dzierżawy skazane są na zanik.