Treść przetworzona
- Kupno domu na papierze: co to znaczy
- Poręczyciel
- Co musi zawierać wstępne?
- Polisa ubezpieczeniowa
Kiedy mówimy o kupnie i sprzedaży, często słyszymy o kupnie domu na papierze, czyli o transakcji obejmującej nieruchomości jeszcze nie zbudowane, które jako takie istnieją tylko na papierze, aby było jasne, w projekcie budowniczego. Jeśli z jednej strony kupujący, który decyduje się na zakup na papierze, może liczyć na korzystniejszą cenę kupując na papierze, z drugiej strony kryje się za tą formą sprzedaży wiele pułapek, które ustawodawca próbował powstrzymać prawem. n. 122 z 2022-2023 r. Wcześniej i obecnie z dekretem ustawodawczym 14 z 2022-2023 r.
Dla tych, którzy zdecydują się na zakup nieruchomości w budowie od 16 marca 2022-2023 r., W życie wszedł szereg nowości mających na celu lepszą ochronę kupujących. Krajowa Rada Notarialna sporządziła dekalog o nowych zabezpieczeniach dla tych, którzy chcą kupować nieruchomości na papierze.
Kupno domu na papierze: co to znaczy
Osoby fizyczne, które zawierają umowę z firmą budowlaną, w wyniku której następuje niezwłoczne przekazanie nieruchomości w budowie,grozi im utrata wpłaconych zaliczek na zakup z powodu kryzysu firmy budowlanej. Dekret legislacyjny 122/2005 przewiduje zatem dla kupujących szereg zabezpieczeń, które uzasadniają zobowiązanie producenta do dostarczenia kupującemu poręczenia gwarantującego zwrot, w przypadku kryzysu przedsiębiorstwa, wszystkich wpłaconych lub do zapłaty przed ostatecznym przeniesieniem własności. Ponadto budowniczy jest zobowiązany do dostarczenia kupującemu w momencie przejścia własności polisę ubezpieczeniową na okres dziesięciu lat (tzw. Dziesięcioletnia pośmiertna), gwarantującą odszkodowanie za szkody materialne i bezpośrednie w mieniu, wynikające z całkowitego zniszczenia lub częściowe lub poważne wady konstrukcyjne.
Poręczyciel
Ustawodawca zdawał sobie jednak sprawę, że zasada ta mogłaby łatwo zostać zniesiona, gdyż firmy nie mogły wystawiać gwarancji, aw każdym razie sprzedawać nieruchomości w budowie. Stąd interweniowaliśmy w sprawie dekretu ustawodawczego n. 14/2022-2023 „Kodeks kryzysu gospodarczego”, który zmienił dekret z mocą ustawy 122/2005, z którym integruje i w pełni wdraża gwarancje zawarte już w 2005 roku.
Jak zmienia się ochrona nabywców budowanych budynków? Od 16 marca 2022-2023 r. Istnieje obowiązek zawarcia umowy przedwstępnej (aktem publicznym lub uwierzytelnioną umową prywatną) z interwencją notariusza. Notariusz zweryfikuje i poświadczy prawidłowość poręczenia (które musi być zgodne ze wzorem ministerialnym) i nie będzie mógł zastrzec aktu bez poręczenia. Na nowych zasadach poręczenie gwarantuje zwrot kwot wpłaconych przez przyszłego nabywcę nawet w przypadku niewydania dziesięcioletniej polisy odszkodowawczejpośmiertnie przy okazji aktu sprzedaży Notariusz zapewnia, że od momentu zawarcia umowy przedwstępnej przeprowadzane są wszelkie kontrole (ankiety) pod kątem istnienia hipotek lub innych ograniczeń na budowanej nieruchomości. Ponadto notariusz jest zobowiązany do wpisania umowy przedwstępnej do ksiąg wieczystych, co ma na celu ochronę kupującego przed ryzykiem hipotek lub ograniczeń wynikających z samej rejestracji (pod warunkiem, że sprzedaż nastąpi w ciągu trzech lat). Niedopełnienie obowiązku zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu publicznego lub poświadczonej umowy prywatnej pociąga za sobą bezwzględną nieważność umowy z powodu braku formy.Zmiany mają zastosowanie do wszystkich umów (wstępnych lub ostatecznych) dotyczących budynków mieszkalnych, w przypadku których wystąpiono o kwalifikację (pozwolenie na budowę / SCIA / DIA) lub przedstawiono Gminie począwszy od dnia 16 marca 2022-2023 r.
Poręczenie - podkreślają notariusze - jest ważne do czasu otrzymania przez ubezpieczenie lub bank, który je wystawił, autentycznego odpisu aktu przeniesienia majątku zawierającego zaświadczenie o wystawieniu pośmiertnej polisy dziesięcioletniej. Do tego momentu sumy gwarantowanej poręczycielem można żądać od przyszłego nabywcy w przypadku kryzysu w przedsiębiorstwie budowlanym, jeżeli przyszły kupujący poinformował, że chce odstąpić od umowy lub gdy notariusz zaświadczył, że nie był w stanie odebrać aktu przeniesienie z powodu niewydania pośmiertnej polisy dziesięcioletniej.
Co musi zawierać wstępne?
We wstępnej sprzedaży nieruchomości na papierze musi być:
- wskazanie kwestii udzielenia poręczenia i poświadczenia jego zgodności ze wzorem ministerialnym;
- opis budynku, który ma zostać zbudowany, wraz z jego granicami i przynależności;
- wskazanie wszelkich czynności obowiązkowych, a także istnienie szkodliwych hipotek lub transkrypcji;
- uzgodniony termin wykonania robót, cenę i warunki płatności;
- szczegóły pozwolenia na budowę i wskazanie istnienia wykonawców;
- specyfikacje z charakterystyką materiałów i dokumentacją projektową.
Polisa ubezpieczeniowa
Prawo stanowi, że w momencie podpisania umowy kupna producent musi dostarczyć kupującemu dziesięcioletnią polisę od odpowiedzialności cywilnej . Polisa obejmuje szkody materialne poniesione przez nieruchomość w wyniku całkowitego lub częściowego uszkodzenia lub poważnych wad konstrukcyjnych dzieła. Umowa sprzedaży musi zawierać wskazanie szczegółów dziesięcioletniej polisy. W przypadku niedostarczenia polisy notariusz nie przystępuje do odbioru aktu, a kupujący, który zgłosił chęć odstąpienia od umowy, ma prawo do uzyskania odszkodowania od firmy lub banku, który wystawił poręczenie. do producenta.