Treść przetworzona
- W podsumowaniu
- Nawet nowe drzwi lub okna
- Co mówi prawo
- Od balkonu po werandę: tak
- Zielone światło do telewizji satelitarnej i altanki
- Powiadom administratora
- Zawsze „pisemna” komunikacja
Art. 1122 Kodeksu Cywilnego „Roboty na częściach majątku lub użytku indywidualnego” został zmieniony ustawą reformującą kondominium 220/2012, począwszy od tytułu sekcji, która poprzednio brzmiała „Roboty na częściach posiadanego budynku wspólny". W ten sposób ustawodawca chciał włączyć do wykazu prac wykonywanych przez indywidualne kondominium nie tylko prace dotyczące części majątku wspólnego, ale także utwory „zwykle przeznaczone do wspólnego użytku, które zostały przypisane wyłącznej własności lub przeznaczone do „użytku indywidualnego”. Zasada stanowi również, że „kondominium nie może prowadzić prac, które uszkadzają części wspólne lub powodują uszkodzenie stateczności, bezpieczeństwa lub dekoracji architektonicznej budynku.W każdym razie uprzednio powiadamia się dyrektora, który zgłasza to na zebraniu ”.
- Należy zapewnić bezpieczeństwo, stabilność i przyzwoitość
- Możesz zmienić balkon w werandę i otworzyć nowe okno
- Przypowieść telewizyjna na fasadzie, nawet bez opinii zgromadzenia
Niezależnie od udziałów własnościowych, każde kondominium ma prawo do korzystania w całości z dobra wspólnego. Dlatego bardziej intensywne jednorazowe korzystanie z rzeczy wspólnej jest dozwolone, pod warunkiem że nie narusza to prawa innych wspólnot mieszkaniowych do równego korzystania z nieruchomości. Sąd Najwyższy uznał w pełni zasadne otwieranie nowych drzwi i okien w ścianie kondominium lub przedłużanie istniejących.
Art. 1147 Kodeksu Cywilnego
(Części wspólne budynku) Stanowią wspólną własność właścicieli poszczególnych pięter lub części pięter budynku, jeżeli z tytułu nie wynika inaczej:
1) grunt, na którym stoi budynek, fundamenty, ściany główne, dachy i stropodachy, schody, drzwi wejściowe, wiatrołapy, ciągi komunikacyjne, podcienia, dziedzińce i ogólnie wszystkie części budynek niezbędny do wspólnego użytku;
2) pomieszczenia na portiernię i mieszkanie portiera, na pralnię, na centralne ogrzewanie, na suszarnie i inne podobne wspólne usługi;
3) prace, instalacje, wszelkiego rodzaju artefakty służące do powszechnego użytku, takie jak windy, studnie, cysterny, akwedukty, a także kanały i kanały odwadniające, instalacje wodne na gaz, energię elektryczną, ogrzewanie itp., aż do odgałęzienia instalacji do lokali stanowiących wyłączną własność poszczególnych wspólnot mieszkaniowych.
Art. 1122 Kodeksu Cywilnego
Przy korzystaniu z części przeznaczonych do wspólnego użytku, które zostały przypisane wyłącznej własności lub które są przeznaczone do użytku indywidualnego, w przypadku konfliktów między poszczególnymi wspólnotami lokatorskimi, mogą mieć zastosowanie przepisy regulujące stosunki dobrosąsiedzkie.
Od balkonu po werandę: tak
Kondominium może prowadzić prace na częściach wspólnych, o ile nie powodują one uszkodzeń i nie powodują szkód w stateczności, bezpieczeństwie lub dekoracji architektonicznej budynku: dotyczy to również przekształcenia balkonu w werandę (bez uszczerbku dla certyfikacji lub nie przez część gminy).
Sądy i kasacja, kilkakrotnie podejmując tę kwestię, uważają tę interwencję za możliwą , ponieważ nie zmienia ona linii i objętości elewacji ani jej cech architektonicznych. Sytuacja się zmienia, jeśli weranda jest wykonana w innym stylu niż budynek. W takim przypadku zarządca lub każdy współwłaściciel sprzeciwiający się interwencji może zakwestionować uchwałę zgromadzenia zatwierdzającą prace przed sędzią, ale w terminie 30 dni, który biegnie od dnia podjęcia uchwały w sprawie sprzeciwu lub wstrzymujących się oraz od dnia ogłoszenia uchwały za nieobecnych.
Zielone światło do telewizji satelitarnej i altanki
Podobnie jak klimatyzator, który został wymieniony w pierwszym przykładzie, również naczynia do odbioru telewizji , w sposób określony przez artykuł 1122 bis kodeksu cywilnego, może być zainstalowany w pobliżu balkonu bez Zdaniem zespołu „tak do najmniejszego uszkodzenia części wspólnych i jednostek nieruchomości należących do indywidualnego majątku, z zachowaniem w każdym przypadku dekoracji architektonicznej budynku, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w sieciach publicznych ”.
Mowa nie zmienia się o altanie na płaskim dachu ekskluzywnej posesji , która poza koniecznością niszczenia wystroju budynku nie może uszkodzić dachu, zwłaszcza w zakresie stabilności i szczelności. Z pewnością prawo dopuszcza duże pole manewru, ale zdrowy rozsądek każdego kondominium liczy się przy ocenie z góry każdej formy alternatywnej do prywatnego użytku części wspólnej.
Powiadom administratora
U dołu zreformowanego artykułu 1122 kodeksu cywilnego, w odniesieniu do budowy obiektów kondominium indywidualnego, przypisanych do wyłącznej własności lub przeznaczonych do indywidualnego użytku, na częściach przeznaczonych do wspólnego użytku stwierdza się, że „w każdym przypadku uprzednio powiadamia się „dyrektor, który raportuje na zgromadzeniu wspólników”.
To stwierdzenie wywołało wiele nieporozumień, ponieważ nie jest jasne, w jakich przypadkach kondominium jest naprawdę zobowiązane do powiadomienia administratora . Weźmy ponownie przypadek balkonu przekształconego w werandę. Rozumie się, że operacja musi być zgodna z przepisami budowlanymi gminy odniesienia oraz z postanowieniami regulaminu umowy o współwłasności mieszkaniowej, chociaż nie ma określonego obowiązku , zaleca się, aby kondominium, które dokonuje interwencji, zapewniło zarządcy przed rozpoczęcie prac, szczegółowy raport wyjaśniający, z czego składa się praca.
Ponadto, ktokolwiek przeprowadza interwencję, może zwrócić się do administratora o umieszczenie pytania w porządku obrad spotkania. W ten sposób zwykłą większością głosów (w drugim wezwaniu głos za 1/3 właścicieli reprezentujących co najmniej 1/3 wartości budynku) kondominium byłoby zabezpieczone przed wszelkimi przyszłymi stanowiskami zajmowanymi przez inne wspólnoty mieszkaniowe. .
Zawsze „pisemna” komunikacja
Jeśli chodzi o sposób komunikowania się z administratorem interwencji, również w tym przypadku nie sprecyzowano, czy ma to nastąpić ustnie, czy za pomocą dokumentu. Kierując się zdrowym rozsądkiem, warto ocenić zakres prac i wpływ na części wspólne, aw konsekwencji przekazać administratorowi jak najwięcej informacji, nawet w formie poświadczonej dokumentacji papierowej.. Z kolei administrator przy pierwszym przydatnym spotkaniu musi zgłosić się na zgromadzenie. Jeśli pominiesz ten krok oraz w przypadku, gdy ingerencja uszkodzi budynek lub, ogólnie, wpłynie na prawa wspólnot mieszkaniowych do części wspólnych lub do poszczególnych nieruchomości każdego z nich, administrator może zostać obciążony poważną nieprawidłowością, zgodnie z 1129 Kodeksu Cywilnego, aw każdym razie odpowiedzialność umowną za naruszenie obowiązków zleconych.
We współpracy z Avv. Silvio Rezzonico, krajowy prezes Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it