Treść przetworzona
- Suchy kupon: co to jest
- Jak wybrać suchy kupon
- Podatek zastępczy: ile i jak jest płacony
- Jak długo obowiązuje opcja i jak odwołać kupon
Kiedy nieruchomość jest wynajmowana , właściciel musi płacić podatki od części dochodu pochodzącej z czynszu, który otrzymuje. W tym względzie urząd skarbowy przyznał płać mniej, jednak zawsze może zdecydować się na kupon suchy , korzystny system podatkowy, który polega na płaceniu podatku zastępczego według różnych stawek zamiast podatku dochodowego od osób fizycznych i związanych z nim dodatkowych podatków.
Suchy kupon jest fakultatywnym systemem podatkowym, który przyjmuje formę zapłaty zastępczego podatku dochodowego i dodatkowych podatków (w części pochodzącej z dochodu z nieruchomości). Ponadto podatek rejestracyjny i opłata skarbowa, które są generalnie należne za rejestrację, wypowiedzenie i przedłużenie dzierżawy, nie będą płacone za dzierżawy z umową kuponową. Wybierając suchy kupon, wynajmujący zrzeka się prawa do żądania aktualizacji czynszu za cały okres obowiązywania opcji., nawet jeśli jest to przewidziane w umowie, z uwzględnieniem odchylenia ustalonego przez Istat w krajowym wskaźniku cen konsumpcyjnych dla rodzin pracowników fizycznych i umysłowych z poprzedniego roku. Oznacza to, że najemca będzie mógł zapłacić za cały okres, w którym opcja kupon jest wykonywana , niższy czynsz.
Z drugiej strony wynajmujący, który wybierze kupon, nie tylko zapłaci podatek zastępczy podatku dochodowego od osób fizycznych i związanych z nim dodatkowych podatków, ale będzie zwolniony z opłaty skarbowej i podatku rejestracyjnego.
Z opcji kuponu suchego można skorzystać w przypadku lokali należących do kategorii katastralnych od A1 do A11 (z wyłączeniem A10 - biura lub prywatne studia) wynajmowanych na cele mieszkalne i związane z nimi przynależności. Reżim kuponów nie może być stosowany do umów najmu zawieranych z najemcami, którzy prowadzą działalność gospodarczą lub prowadzą działalność na własny rachunek, niezależnie od późniejszego wykorzystania nieruchomości na cele mieszkaniowe współpracowników i pracowników. Opcja może być również wykonana dla lokali mieszkalnych, wynajmowanych spółdzielniom budowlanym na leasing lub podmiotom non-profit, o ile są one podnajmowane studentom i udostępnione gminom ze zrzeczeniem się aktualizacji czynszu lub zadanie.
Leasingodawca może skorzystać z opcji kuponu jako alternatywy:
- przy rejestracji najmu
- w kolejnych latach w ciągu 30 dni od upływu roku poprzedniego
- w momencie przedłużenia, nawet milczącego, umowy w ciągu 30 dni od wygaśnięcia.
W przypadku umów, w przypadku których nie ma obowiązku rejestracji, takich jak najem krótkoterminowy, który nie przekracza 30 dni, leasingodawca wykonuje opcję kuponu w zeznaniu podatkowym. Leasingodawca korzysta z opcji kuponu w modelu RLI, dostępnym bezpłatnie na stronie Urzędu Skarbowego. Po wypełnieniu formularza RLI oprogramowanie na stronie internetowej Urzędu Skarbowego należy dostarczyć do Urzędu Skarbowego za pośrednictwem procedury internetowej RLI .
Należy zauważyć, że wynajmujący, który zdecyduje się skorzystać z suchego kuponu, ma obowiązek wcześniejszego poinformowania najemcy listem poleconym. Za pomocą tego komunikatu leasingodawca zrzeka się prawa do żądania aktualizacji czynszu, nawet jeśli było to przewidziane w umowie, w tym o korektę Istat.
Podatek zastępczy ma ustaloną kwotę i jest stosowana do rocznego czynszu. W szczególności istnieją obecnie dwie zastępcze stawki podatkowe dla suchego kuponu:
- stawka w wysokości 21% rocznego czynszu: dotyczy bezpłatnych umów najmu
- stawka 10% - 15% rocznego czynszu: dotyczy tylko umów z uzgodnionym czynszem i dotyczących domów położonych w gminach o wysokim napięciu mieszkaniowym (zidentyfikowanym przez Cipe), w gminach z niedoborami mieszkań (tj. w szczególności Bari, Bolonia, Katania, Florencja, Genua, Mediolan, Neapol, Palermo, Rzym, Turyn i Wenecja oraz sąsiednie gminy i inne włoskie stolice prowincji), w gminach, dla których została zatwierdzona, w ciągu ostatnich 5 lat 28 maja 2022-2023 r. (data wejścia w życie ustawy przekształceniowej dekretu z mocą ustawy nr 47/2021) stan wyjątkowy po wystąpieniu zdarzeń tragicznych. Jednak stawka 10% ma ograniczony czas trwania. W rzeczywistości jest ważny tylko przez czteroletni okres 2022-2023-2021. Od 2022-2023 r. Stawka będzie wynosić 15%.
Urząd Skarbowy wyjaśnił, że obniżona stawka dotyczy również umów przejściowych, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy 431/1998, czyli umów trwających od minimum jednego miesiąca do maksymalnie 18 miesięcy, w przypadku umowy najmu z uzgodnionym czynszem za lokale mieszkalne położone w gminach o niedoborze dostępność mieszkań lub w tych, w których występuje wysokie napięcie w obudowie.
Kiedy płacisz podatek zastępczy? Najpierw wpłacasz depozyt - równy 95% całkowitego podatku - a następnie saldo. Zaliczka nie jest należna w pierwszym roku realizacji opcji kuponowej z uwagi na brak podstawy opodatkowania, czyli podatku zastępczego należnego za poprzedni okres. Zaliczka jest również należna, jeśli kwota podatku zastępczego należnego za poprzedni rok przekracza 51,65 euro. W takim przypadku zaliczkę można wpłacić w formie ryczałtu do 30 listopada, jeśli kwota jest mniejsza niż 257,52 euro lub w dwóch ratach, jeśli kwota należna jest większa niż 257,52 euro - pierwszy, w wysokości 38% podatku z poprzedniego roku, do 16 czerwca i drugi, z zapłatą pozostałych 57% do 30 listopada.
Jak mam zapłacić? Należy użyć formularza f24, w którym należy wskazać następujące kody podatkowe:
- 1840 - Kuponowa leasing bez załogi - Pierwsza rata depozytu
- 1841 - Dzierżawa Cedolare Secca - Druga rata lub jednorazowa płatność
- 1842 - Kuponowa leasing bez załogi - Saldo
Decydując się na kupon, system preferencyjny będzie obowiązywał przez cały okres obowiązywania umowy (lub przedłużenie) lub, w przypadku gdy opcja zostanie wykonana w latach następujących po pierwszym, przez pozostały okres obowiązywania umowy.
W każdym przypadku leasingodawca ma prawo odwołać opcję w każdym roku umownym następującym po roku, w którym została ona wykonana.
Jednak leasingodawca ma prawo do jej odstąpienia w każdym roku umownym następującym po roku, w którym została wykonana. Cofnięcie musi zostać wyrażone w terminie płatności podatku rejestracyjnego za rok referencyjny lub w ciągu 30 dni od końca poprzedniego roku . Powiadomienie do Urzędu Skarbowego musi odbywać się za pomocą formularza Rli i chociaż nie ma takiego obowiązku prawnego, w każdym przypadku zaleca się, aby wynajmujący poinformował o tym najemcę. Po cofnięciu opcji zawsze istnieje możliwość ponownego skorzystania z opcji w latach następujących po jej cofnięciu i ponownego wejścia w system kuponów.
W dekrecie podatkowym 193/2022-2023 przewidziano, że brak zawiadomienia o przedłużeniu dzierżawy, na którą skorzystano z kuponu suchego, nie skutkuje przepadkiem koncesji. Konieczne jest jednak zachowanie przez podatnika zachowania zgodnego z wolą wyboru zryczałtowanego systemu podatkowego. Jak na przykład? Dokonując odpowiednich płatności lub deklarując, że dochód z kuponu jest suchy we względnych ramach zeznania podatkowego.