Treść przetworzona
- Kredyt do wykorzystania: pożyczka bezpłatna
- 4 rodzaje umów
- Obowiązkowa rejestracja
- Jak rozłożyć wydatki
- Regulacje i prawo
- Ustawa o stabilności z 2022-2023 r
Na 2022-2023 r. Eksperci przewidują niewielki spadek na rynku najmu, ale przy tak minimalnym spadku popytu, że średnie stawki czynszu pozostaną stabilne. Dlatego wciąż jest wielu, którzy szukają domu do wynajęcia, do których kierowane jest zaproszenie, również przez stowarzyszenia branżowe, aby dobrze zapoznać się z prawami i obowiązkami, aby nie popełniać oszustw lub ryzykować nieregularnego działania. Na przykład nie wszyscy wiedzą, że istnieją cztery rodzaje umów i że poza umowami krótkoterminowymi należy je zarejestrować w Urzędzie Skarbowym (www.agenziaentrate.gov.it). Oprócz „szczególnej” pożyczki istnieją trzy inne rodzaje; najczęściej używany jest „bezpłatny czynsz”.
- Najpopularniejsza umowa to 4 + 4 lata z darmowym czynszem
- Anulowanie przez właściciela musi być uzasadnione
- Istnieją ulgi podatkowe dla właściciela i najemcy
W ramach umowy pożyczki jedna ze stron (pożyczkodawca) przekazuje nieruchomość drugiej stronie (pożyczkobiorcy) na określony czas, po zakończeniu którego ta sama nieruchomość musi zostać zwrócona. Jest to umowa zasadniczo wolna, przewidziana w art. 1803 Kodeksu Cywilnego, które mogą być ustne lub pisemne. W tym drugim przypadku wymagana jest rejestracja w Urzędzie Skarbowym, tak jak w przypadku wszystkich innych rodzajów umów.
Umowa ta pozwala stronom na swobodne ustalenie wysokości opłaty miesięcznej. Ma ona obowiązywać przez co najmniej 4 lata, a kolejne 4 odnawiają się automatycznie. Przy pierwszym wygaśnięciu, z co najmniej 6-miesięcznym wyprzedzeniem, wysyłając list polecony zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą odstąpić od umowy. W szczególności wynajmujący musi uzasadnić anulowanie, podając jeden z powodów przewidzianych w ustawie 431/98. Po upływie 8 lat każda ze stron ma prawo aktywować procedurę wznowienia na nowych warunkach (istnieje możliwość przedefiniowania wysokości opłaty) lub odstąpienia, wysyłając pismo drugiej stronie, co najmniej 6 miesięcy przed upływem terminu. Przesyłka polecona. Strona wezwana musi odpowiedzieć, ponownie listem poleconym, w ciągu 60 dni od daty otrzymania.W przypadku braku odpowiedzi lub zgody umowę uważa się za wygasłą. Wreszcie depozyt: nigdy więcej niż trzy miesiące.
Na koniec pierwszych 4 lat wypowiedzenie jest uzasadnione przez leasingodawcę, gdy:
- zamierza przeznaczyć nieruchomość sobie, małżonkowi, rodzicom, dzieciom lub krewnym - do drugiego stopnia - na cele mieszkalne, handlowe, rzemieślnicze lub zawodowe;
- spółka lub podmiot publiczny lub w każdym przypadku o celach publicznych, społecznych, wzajemnych, spółdzielczych, socjalnych, kulturalnych lub religijnych, zamierza przeznaczyć nieruchomość na wykonywanie czynności zmierzających do realizacji wyżej wymienionych celów i oferuje najemcy inną odpowiednią nieruchomość oraz do których leasingodawca ma pełną dostępność;
- nieruchomość znajduje się w poważnie zniszczonym budynku, który należy odbudować lub którego stabilność należy zapewnić, a stałość najemcy jest przeszkodą;
- nieruchomość znajduje się w budynku, w którym planowany jest całkowity remont lub wyburzenie lub radykalna transformacja ma na celu stworzenie nowych budynków. Lub skoro jest to nieruchomość położona na ostatnim piętrze, właściciel zamierza przeprowadzić elewacje - zgodnie z prawem - i aby je wykonać konieczna jest ewakuacja nieruchomości;
- zamierza sprzedać nieruchomość osobom trzecim i nie jest właścicielem żadnej innej nieruchomości mieszkalnej poza tą, która może być wykorzystywana jako dom. W takim przypadku najemca ma prawo pierwokupu;
- najemca, bez jakiejkolwiek zgodnej z prawem dziedziczenia w umowie, stale zajmuje nieruchomość bez uzasadnionej przyczyny;
- najemca ma pełną dostępność bezpłatnego i odpowiedniego zakwaterowania w tej samej gminie.
Jest to umowa na 3 lata plus kolejne 2, które są automatycznie aktywowane po wygaśnięciu. Ewentualnie na koniec trzyletniego okresu strony mogą zdecydować o odnowieniu i przebudowie umowy na kolejne trzy lata. Każde odwołanie przez właściciela lub najemcę musi zostać zgłoszone 6 miesięcy przed końcem trzech lat. Można wpłacić kaucję, która musi zostać zwrócona na koniec umowy, nigdy nie przekraczająca trzech miesięcy.
Ustalony czynsz jest obliczany na podstawie umów pomiędzy wspólnotami właścicieli i najemców i uwzględnia określone parametry, takie jak lokalizacja, wielkość i wykończenie nieruchomości. Korzyści podatkowe dla użytkowników, którzy wybiorą ten rodzaj umowy (pod warunkiem, że nieruchomość jest wykorzystywana jako główne miejsce zamieszkania), zależą od ich dochodu: dla osób do 15 493,71 EUR przewiduje się odliczenie podatkowe w wysokości 495,80 EUR ; dla osób w przedziale od 15 493,72 do 30 987,41 euro potrącenie wynosi 257,90 euro. Z drugiej strony wynajmujący może skorzystać z obniżenia podstawy podatku dochodowego od osób fizycznych, ulgi w podatku rejestracyjnym, a przede wszystkim z obniżenia zryczałtowanej stawki podatku (z 21% do 10%), jeśli wybierze ten rodzaj opodatkowania. Wreszcie, przewiduje się 25% redukcję imu i tasi.
W takim przypadku umowa obowiązuje nie krócej niż 1 miesiąc i nie dłużej niż 18 miesięcy. Po upływie tego terminu umowę bez komunikacji między stronami uważa się za zawartą. Umowy te mają na celu zaspokojenie szczególnych potrzeb właścicieli i najemców, które należy udokumentować i dołączyć do umowy. W przypadku braku takiej dokumentacji, umowa przejściowa musi zostać zastąpiona umową zwykłą (powszechnie zdefiniowana 4 + 4). Jeśli chodzi o opłatę, strony swobodnie decydują, z wyjątkiem umów, które obejmują jedenaście obszarów metropolitalnych (Rzym, Mediolan, Neapol, Turyn, Palermo, Genua, Bolonia, Florencja, Bari, Katania i Wenecja), w sąsiednich gminach i w stolicach prowincji: w tych przypadkach kwoty są określane w ramach minimalnych i maksymalnych wartości ustalonych na szczeblu lokalnym.
Jest to szczególny rodzaj umowy mający na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych studentów uczelni zagranicznych, czyli mieszkańców innego miasta niż to, w którym ma siedzibę uczelnia. Ma ona obowiązywać od 6 miesięcy do 3 lat i może zostać odnowiona w pierwszym uzgodnionym terminie w momencie subskrypcji. Do anulowania potrzebne są 3 miesiące wcześniej oraz kaucja, która nie może przekraczać trzech miesięcy. Jak w innych przypadkach. Umowę można podpisać tylko dla nieruchomości położonych w gminach (w tym sąsiednich), w których zlokalizowane są uczelnie lub oddelegowane kierunki studiów oraz, oprócz studentów indywidualnych, firmy z prawem do nauki, stowarzyszenia studenckie, spółdzielnie i organizacje non-profit działające w sektorze. Wzór umowy (załącznik F do DM30 grudnia 2012 r.) Jest dostępna na stronie internetowej Ministerstwa Transportu (www.mit.gov.it) w zakładce „Przepisy”. Może być wypełniony i podpisany przez pojedynczego ucznia lub rodzica, a także, jak widzieliśmy, przez grupy uczniów lub firmy o prawo do nauki. Wysokość czynszu może się różnić w zależności od charakterystyki miejsca zakwaterowania, zawsze z uwzględnieniem progów przewidzianych dla umów z uzgodnionym czynszem. W przypadku najemców prawo przewiduje 19% odliczenie podatku dochodowego od osób fizycznych w maksymalnej wysokości 2633 euro, z którego mogą skorzystać studenci lub rodzice, jeśli dzieci są na ich utrzymaniu. Z drugiej strony wynajmujący może skorzystać z podatku ryczałtowego, unikając w ten sposób płacenia w momencie podpisywania umowy oraz w przypadku przedłużeń zarówno opłaty skarbowej, jak i opłaty rejestracyjnej.
Wszystkie umowy najmu, które trwają dłużej, niezależnie od uzgodnionego przez strony czynszu. Rejestracji należy dokonać w ciągu 30 dni od daty podpisania pisemnej umowy lub od daty jej wejścia w życie na trzy możliwe sposoby:
- za pośrednictwem usług telematycznych Urzędu Skarbowego. Ta opcja jest obowiązkowa dla pośredników w obrocie nieruchomościami i dla posiadaczy co najmniej dziesięciu nieruchomości, podczas gdy jest opcjonalna dla innych podatników;
- korzystanie z oprogramowania RLI (Rejestracja najmu nieruchomości);
- wyznaczenie pośrednika (kawiarnia, stowarzyszenia branżowe, licencjonowany specjalista) lub delegata.
W ciągu 60 dni od rejestracji wynajmujący jest zobowiązany do powiadomienia najemcy i zarządcy kondominium, najlepiej przesyłając list polecony za potwierdzeniem odbioru lub za pośrednictwem Pec (e-mail polecony). Wreszcie, umowy najmu muszą zawierać klauzulę, w której najemca oświadcza, że otrzymał dokumentację dotyczącą Ape (świadectwa charakterystyki energetycznej) związanej z nieruchomością.
Jeżeli wynajmowana nieruchomość jest wyposażona w meble, strony zobowiązane są do wpisania listy rzeczy znajdujących się w chwili ustalenia w umowie najmu. Wskazane jest dołączenie tej listy do umowy, aby po wygaśnięciu umowy leasingodawca mógł sprawdzić ewentualne niedociągnięcia. Podobnie jak wydatki związane z kondominium, zwykła konserwacja mebli jest obowiązkiem najemcy, podczas gdy nadzwyczajne utrzymanie jest obowiązkiem wynajmującego.
Jak rozłożyć wydatki
Generalnie za naprawy nadzwyczajne zawsze odpowiada właściciel, podczas gdy najemca płaci za naprawy zwykłe. W szczególności, zgodnie z wymogami ustawy nr. 392 "są w całości pokrywane przez najemcę, chyba że uzgodniono inaczej, koszty związane z usługą sprzątania, eksploatacją i zwykłą konserwacją windy, dostawą wody, elektryczności, ogrzewania i klimatyzacji powietrze, opróżnianie szamb i latryn, a także świadczenie innych wspólnych usług. Kosztami usługi concierge obciąża najemcę w wysokości 90%, chyba że strony ustaliły niższy wymiar ”.
We współpracy z Avv. Silvio Rezzonico, krajowy prezes Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Regulacje i prawo
Zasadą odniesienia w przedmiocie najmu jest ustawa z dnia 9 grudnia 1998 r. N. 431 „Zasady dotyczące najmu i wydawania budynków używanych na cele mieszkalne”. Ustala się m.in. procedury zawierania i odnawiania umów najmu oraz wypowiadania umowy przez wynajmującego (właściciela nieruchomości). Sztuka. 13, w tytule „Umowy niezgodne z prawem”, precyzuje się, że każda umowa „mająca na celu określenie wysokości czynszu wyższego niż wynikająca z pisemnej i zarejestrowanej umowy” lub „odstępująca od ustalonych w niniejszej umowie terminów obowiązywania umowy” prawo". Sztuka. 13 został częściowo przepisany przez Ustawę o stabilności z 2022-2023 r., Która w odniesieniu do umowy dodała w szczególności:„Obowiązkiem wynajmującego jest zapewnienie rejestracji w ostatecznym terminie trzydziestu dni, przekazanie najemcy i zarządcy kondominium udokumentowanej komunikacji w ciągu następnych sześćdziesięciu dni, również w celu wypełnienia obowiązków związanych z prowadzeniem rejestru kondominium o których mowa w art. 1130 pkt 6) Kodeksu Cywilnego ”.
Prawo, między innymi, stwierdza nieważność umów zawartych przez strony, które są sprzeczne z jakimikolwiek postanowieniami zawartymi w samej ustawie oraz stanowi, że najemca w terminie 6 miesięcy od zwrotu wynajmowanej nieruchomości może żądać zwrotu kwoty przekraczające wysokość czynszu wskazanego w umowie lub kwotę maksymalną określoną w umowach między stowarzyszeniami właścicieli i najemców. Najemca może również wystąpić o przedłużenie umowy na warunkach przewidzianych prawem.
Określa, że wynajmujący ma obowiązek zarejestrować umowę (w ostatecznym terminie trzydziestu dni od jej ustalenia), przekazując „udokumentowaną komunikację” (szczegóły dokonanej płatności i numer rejestracyjny nadany umowie), w po sześćdziesięciu dniach najemcy i zarządcy kondominium.
Koszty rejestracji najmu pokrywają najemca i wynajmujący w równych częściach. Określa się również, że kaucja nie może przekraczać trzech miesięcy czynszu.