Treść przetworzona
- W podsumowaniu
- Długie czasy, jeśli jest najemca
- Przed licytacją: decyduje cały sędzia
- Kupowanie na aukcji z licytacją lub bez
- Jak przebiega płatność
- Ponieważ jest to wygodne
- Na co uważać
Alternatywnym, rzadko używanym sposobem zakupu domu jest kupno domu na aukcji, oszczędzając na danych rynkowych, dla prywatnych obywateli i firm. Aby jednak bezpiecznie się poruszać, trzeba dobrze znać przepisy i wiedzieć, jak postępować (szybko!)
Skutkiem kryzysu będzie wzrost liczby aukcji nieruchomości, w tym sprzedaży majątku podmiotów niezdolnych do spłaty zadłużenia. To wierzyciele, próbując uzyskać całość lub część tego, co jest im winne, w wielu przypadkach inicjują proces przymusowej egzekucji na domu. Tak, aby po wystawieniu na aukcji mógł go kupić każda osoba fizyczna lub prawna (w tym podmioty i firmy), z wyjątkiem dłużnika. Kupno domu na aukcji jest zwykle bardzo wygodne, ale należy mieć na uwadze kilka aspektów. Zwłaszcza jeśli dane mieszkanie jest zajęte przez właściciela wykonawczego lub najemcę najem. W pierwszym przypadku do obecnego byłego właściciela wysyłane jest wezwanie do usunięcia uchybienia z informacją o terminie, w którym ma on opuścić dom.Jeżeli pismo nie wywoła żadnego skutku, po serii ultimatum konieczne może być zawiadomienie przez komornika o precyzyjnym określeniu terminu (godziny i dnia), w którym nieruchomość ma zostać opuszczona. Komornik, w przypadku ponownego oporu, może skorzystać z pomocy policji w celu ewakuacji lokalu.
* Akty prawne dotyczące aukcji nieruchomości zawarte są w artykułach zawartych między 474 a 632 Kodeksu postępowania cywilnego, zaktualizowanego rozporządzeniem z dnia 3 maja 2022-2023 r., N. 59, tzw. „Dekret bankowy”, przekształcony później w ustawę nr. 119. Ustawa przewiduje między innymi, że jeśli przejęty i sprzedany na aukcji majątek nie zostanie sprzedany po trzech próbach (z obniżeniem na każdej licytacji o jedną czwartą ceny), sędzia zarządza wcześniejsze zamknięcie proces wykonawczy. Zasadniczo zasób wraca do dostępności właściciela wykonawczego (tj. Właściciela nieruchomości, która została sprzedana na aukcji). Zmieniony art. 591 paragraf drugi Kodeksu postępowania karnego stanowi również, że sędzia po trzeciej próbie sprzedaży został zdezerterowany iw przypadku braku wniosków o cesję,może ustawić czwartą aukcję z ceną sprzedaży obniżoną nawet o 50%.
W podsumowaniu
- Ceny domów są poniżej cen rynkowych
- Aukcje są zawsze ogłaszane na wyspecjalizowanych stronach iw mediach zgodnie z prawem
- Trzeba szybko zapłacić przelewem bankowym lub hipoteką
Jeżeli nieruchomość jest zajmowana, zamiast przez byłego właściciela, przez jednego lub więcej najemców na podstawie zwykłej umowy najmu, proces wydania domu może zostać przedłużony o sześć miesięcy. Nowy właściciel jest bowiem zobowiązany do przestrzegania warunków umowy najmu i dopiero po jej wygaśnięciu móc dysponować mieszkaniem.
Dekret przekazujący podpisany przez sędziego jest ostatnim etapem licytacji: wywłaszczona nieruchomość przechodzi na zwycięskiego oferenta i zobowiązuje byłego właściciela do jej wydania
Aukcje sądowe dotyczą przymusowej sprzedaży nieruchomości będącej własnością wykonawcy egzekucji, który nie spłacił swoich długów i dokonuje wywłaszczenia nieruchomości. Licytacje mogą odbywać się w sądzie lub w biurach profesjonalistów oddelegowanych przez sędziego egzekucyjnego. Najpierw jednak ustalana jest podstawowa cena sprzedaży nieruchomości, ustalana przez rzeczoznawcę powołanego przez sędziego, który po oględzinach sporządza wycenę zawierającą identyfikację katastralną, plan piętra, stan zachowania, zgłoszenie nadużyć budowlanych, służebności lub zadłużenia w porównania kondominium. W dokumencie określono również, czy lokal mieszkalny jest wolny, czy też zajmowany przez byłego właściciela lub inne osoby na podstawie umowy najmu. Wycenę można skonsultować w kancelarii sądu,w biurze wyznaczonego specjalisty lub w Internecie, jeśli aukcja jest ogłaszana na przeznaczonych do tego witrynach. Sędzia egzekucyjny nakazem sprzedaży ustala warunki i warunki licytacji: cenę bazową, warunki składania ofert, rozprawę między oferentami oraz termin zapłaty za nieruchomość, po odliczeniu depozyt już zapłacony. W międzyczasie przejęty majątek zostaje powierzony kuratorowi sądowemu, który przechowuje, administruje i zarządza nieruchomością, na przykład poprzez pobieranie czynszu. Jest to liczba referencyjna dla osób zainteresowanych zakupem, z którymi można się skontaktować w celu uzyskania dalszych informacji na temat nieruchomości. Zamiast tego do urzędnika sądowego, notariusza lub wyznaczonego pełnomocnika należy sporządzenie zawiadomienia o aukcji,czyli oficjalny dokument zawierający adres nieruchomości, datę, godzinę i miejsce aukcji, cenę podstawową, minimalną podwyżkę, termin składania ofert oraz warunki sprzedaży. Ogłoszenie musi być wywieszone przez co najmniej trzy kolejne dni na tablicy ogłoszeń sądu, w którym toczy się postępowanie egzekucyjne, oraz publikowane na wyspecjalizowanych i autoryzowanych witrynach oraz rozpowszechniane w gazetach i mediach.
W aukcji bez licytacji uczestnicy składają oferty w zapieczętowanej kopercie (plus 10% zaliczki, bez znaków identyfikacyjnych) w terminach iw sposób wskazany w ogłoszeniu. Oferty nie mogą być niższe niż wcześniej ustalona cena bazowa. W przypadku kilku ofert najwyższa nie wygrywa, ale wśród wszystkich uczestników odbywa się przetarg, na podstawie którego ustala się kwotę wskazaną w ofercie najwyższej. Jeśli sprzedaż bez zaklęć zostanie opuszczona, sędzia zarządza nową aukcję z zaklęciem, czyli przetarg publiczny między oferentami, ogłoszony jako zakończony, gdy minęły co najmniej trzy minuty od ostatniej oferty i nikt nie podbił.
Jak przebiega płatność
W przypadku licytacji bez licytacji, jeśli złożona zostanie tylko jedna oferta powiększona o jedną piątą lub równa cenie bazowej (w tym przypadku wierzyciel musi wyrazić zgodę), nieruchomość jest przyznawana bezpośrednio. Wręcz przeciwnie, w obecności kilku ofert sędzia zwołuje licytację z minimalną podwyżką wskazaną w zawiadomieniu. W przypadku nieobecności uczestnika lub osoby delegowanej na aukcji jedna dziesiąta kaucji zostaje zatrzymana tytułem kary. Jeśli sprzedaż w zapieczętowanej kopercie jest zawsze ostateczna, na aukcji jest tymczasowa; de facto w ciągu dziesięciu dni po aukcji „pokonani” uczestnicy mogą złożyć nową ofertę, zwiększoną o jedną piątą w stosunku do zwycięskiej. Następnie sędzia organizuje nowy konkurs, zarezerwowany tylko dla tych, którzy brali udział w poprzednim.Z drugiej strony, nagroda jest ostateczna, jeśli żadna propozycja nie zostanie otrzymana w ciągu następnych dziesięciu dni. Zwycięski oferent jest zobowiązany do zapłaty w terminie określonym w zawiadomieniu o sprzedaży, przelewem bankowym lub poprzez otwarcie kredytu hipotecznego. W tym drugim przypadku ważne jest, aby umowa z bankiem została sfinalizowana przed upływem terminu salda. Istnieje umowa między Włoskim Stowarzyszeniem Bankowym (ABI) a sądami o udzielaniu subsydiowanych kredytów hipotecznych, które obejmują do 80% ceny początkowej nieruchomości.ważne jest, aby umowa z bankiem została sfinalizowana przed upływem terminu salda. Istnieje umowa między Włoskim Stowarzyszeniem Bankowym (ABI) a sądami o udzielaniu subsydiowanych kredytów hipotecznych, które obejmują do 80% ceny początkowej nieruchomości.ważne jest, aby umowa z bankiem została sfinalizowana przed upływem terminu salda. Istnieje umowa między Włoskim Stowarzyszeniem Bankowym (ABI) a sądami o udzielaniu subsydiowanych kredytów hipotecznych, które obejmują do 80% ceny początkowej nieruchomości.
Ponieważ jest to wygodne
- Nieruchomość można kupić po niższej cenie niż cena rynkowa
- Jeśli pierwsze trzy aukcje są puste lub cena minimalna nie zostanie osiągnięta, nieruchomość zostanie wystawiona ponownie po obniżonej cenie
- Wycena, którą należy uważnie przeczytać, czyni przejrzystym stan i warunki nieruchomości
- Po wydaniu orzeczenia sędzia egzekucyjny zwalnia nieruchomość z hipoteki i zajęcia egzekucji
Na co uważać
- Uwolnienie mieszkania zajmowanego przez byłego właściciela, jego bliskich lub przyjaciół może wymagać czasu i pieniędzy
- Jeśli nagrodzona nieruchomość jest wynajęta, nowy właściciel będzie musiał poczekać na wygaśnięcie zwykłej umowy najmu, aby była dostępna
- Sędzia egzekucyjny nie może anulować niektórych obciążeń, takich jak użytkowanie, zajęcia karne, sądowe itp.
- Nieruchomość należy spłacić szybko, zgodnie z warunkami podanymi w zawiadomieniu o sprzedaży, przelewem bankowym lub zaciągnięciem kredytu hipotecznego
We współpracy z Avv. Silvio Rezzonico, krajowy prezes Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.i t