Treść przetworzona
- Rento do kupienia: co to jest i co zapewnia
- Przedmiotowe nieruchomości i czynsz
- Transkrypcja umowy
- Domyślna dzierżawa
- Podatki: kto je płaci?
- Leasing nieruchomości
- Beneficjenci i właściwości
- Ulgi podatkowe
- Zawieszenie umowy
Aby dać impuls rynkowi nieruchomości, także biorąc pod uwagę trudności w dostępie do kredytu, ustawodawca przyjął dwa nowe narzędzia umożliwiające zakup domu osobom nieposiadającym natychmiastowej płynności: leasing nieruchomości oraz czynsz do kupna . Oto kompletny przewodnik ze wszystkimi informacjami.
Czynsz do kupna to nowy rodzaj umowy, w ramach którego właściciel niezwłocznie przekazuje nieruchomość najemcy i przyszłemu kupującemu, który płaci czynsz, a po ustalonym w tej samej umowie okresie, najemca może zdecydować o zakupie nieruchomości. , odejmując od ceny część już uiszczonych opłat. W istocie czynsz do kupna dzieli się na dwie fazy: w pierwszej właściciel oddaje w użytkowanie nieruchomość najemcy, który jest zobowiązany do zapłacenia wynajmującemu ustalonego czynszu (zarówno za część przeznaczoną do użytkowania, jak i za doliczone do ceny zakupu).
Druga faza, jeśli taka istnieje, to przeniesienie prawa własności nieruchomości z przekazującego na najemcę. Po wygaśnięciu uzgodnionego terminu klient może samodzielnie zdecydować, czy dokończyć zakup. Jeżeli zdecyduje się nie kupować nieruchomości, z upływem terminu umowa przestanie obowiązywać, a koncesjodawca będzie miał prawo do zwrotu nieruchomości i zatrzymania całego składnika opłat związanych z użytkowaniem. Z drugiej strony najemca będzie uprawniony do zwrotu procentu składnika czynszu przypadającego na cenę sprzedaży, jak określono w samej umowie.
Wręcz przeciwnie, jeśli zdecyduje się skorzystać z prawa do zakupu, koncesjodawca będzie musiał wyrazić zgodę na sprzedaż, a najemca z kolei będzie musiał zapłacić uzgodnioną cenę pomniejszoną o opłaty już uiszczone za element, który ma zostać doliczony do ceny. .
Umowa musi określać dwa różne składniki składające się na należną opłatę: jeden przeznaczony na zapłatę za używanie (wynagrodzenie za przyjemność) i ten, który zostanie obciążony ceną w przypadku, gdy najemca zdecyduje się skorzystać z prawa do zakupu. Czynsz do kupienia można również określić dla dowolnego rodzaju nieruchomości: mieszkaniowej, komercyjnej, produkcyjnej, biurowej i nie tylko.
Transkrypcja umowy najmu na kupno jest ważna, ponieważ zgodnie z prawem gwarantuje najemcy szczególną ochronę nawet w przypadku zwłoki ze strony koncesjodawcy. Z transkrypcją uzyskuje się bowiem podwójny skutek: wykonalność wobec osób trzecich w odniesieniu do przyznania używania i efekt rezerwacyjny podobny do tego, jaki występuje przy transkrypcji umowy przedwstępnej w odniesieniu do zobowiązania koncesjodawcy do przeniesienia własność składnika majątku w przypadku wykonania przez najemcę prawa zakupu.
Co się stanie, jeśli najemca zalega ze zwłoką i nie płaci czynszu? W takim przypadku koncesjodawca może według własnego wyboru wszcząć przymusową egzekucję z majątku najemcy (art. 2910 kc) w celu uzyskania tego, co mu się należy, lub zażądania określonego wykonania lub rozwiązania umowy. Zarówno w przypadku niespełnienia przez najemcę, jak iw przypadku niewykonania prawa zakupu, koncesjodawcy przysługuje prawo do natychmiastowego zwrotu nieruchomości.
Jeśli chodzi o należne podatki, Urząd Skarbowy interweniował, wydając okólnik nr. 4 / E z dnia 19 lutego 2022-2023 r., W którym rozróżnia przepisy podatkowe obowiązujące przez okres użytkowania nieruchomości, a więc przed faktycznym zakupem, od późniejszej realizacji prawa do zakupu przez najemcę i przeniesienia własności . Przede wszystkim należy rozróżnić, czy osoba udzielająca przyjemności w związku z przyszłą sprzedażą jest osobą fizyczną czy przedsiębiorstwem , a także rozróżnić podatki bezpośrednie (do zapłacenia przez właściciela / sprzedającego) i pośrednie (przez najemcę / kupującego).
Podatki związane z posiadaniem nieruchomości, takich jak imu i Tasi, są ponoszone przez właściciela, jak w przypadku każdej umowy najmu, podczas gdy koszty wpisania umowy do ksiąg nieruchomości ponosi kupujący, takie jak wydatki i podatki należne z tytułu aktu sprzedaży nieruchomości.
Jeśli właściciel jest osobą fizyczną, może wybrać udział otrzymany jako czynsz między zwykłym podatkiem dochodowym od osób fizycznych, łącznie z podatkiem rejestracyjnym w wysokości 2% (do podziału między właściciela a najemcę) lub zdecydować się na system prowizji od prowizji.
W przypadku sprzedaży przez spółkę udział zapłacony za korzystanie z aktywów jest zwykle zwolniony z podatku VAT, chyba że spółka wybrała system podatkowy. W przypadku opłaty uiszczanej jako zaliczka na poczet ceny, jeżeli transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, obowiązują następujące stawki:
- 4% w przypadku pierwszego domu w przypadku domów innych niż luksusowe (kategorie katastralne inne niż A / 1, A / 8 i A / 9),
- 10% na drugie domy inne niż luksusowe,
- 22% dla nieruchomości zaliczonych do kategorii katastralnych A / 1, A / 8 i A / 9.
Oprócz czynszu na kupno, innym sposobem zakupu nieruchomości jest leasing nieruchomości wprowadzony przez Ustawę o stabilizacji nr. 208/2021. Leasing ma na celu ułatwienie, zwłaszcza najmłodszym, zakupu mieszkania poprzez wykorzystanie narzędzia leasingu finansowego.
Jak to działa? Z zastrzeżeniem umowy leasingu finansowego firma leasingowa (bank lub pośrednik finansowy upoważniony przez Bank of Italy do prowadzenia działalności leasingowej) przyjmuje na siebie obowiązek zakupu lub nawet wybudowania nieruchomości według własnego uznania i zgodnie ze wskazówkami użytkownika, który otrzymuje go do użytku na czas określony za okresową opłatą (opłatą). Po wygaśnięciu umowy użytkownik ma prawo odkupić własność składnika majątku po zapłaceniu ceny ustalonej w umowie.
Z najmu nieruchomości mieszkalnej mogą korzystać osoby fizyczne o całkowitym dochodzie nieprzekraczającym 55 000 EUR, pod warunkiem, że nie mają one miejsca zamieszkania. W ramach leasingu można nabyć nieruchomości dowolnego typu, o ile nie należą one do kategorii katastralnych A / 1, A / 8 i A / 9. Może to być również budynek mieszkalny już ukończony i zadeklarowany jako rentowny, budynek mieszkalny, który ma zostać wybudowany na określonym terenie, budynek mieszkalny w budowie i w budowie, a nawet budynek mieszkalny, który ma zostać odnowiony.
Prawo zachęca do zawarcia umowy leasingu . W szczególności dla posiadaczy umów zawartych od 1 stycznia 2022-2023 r. Do 31.12.2022-2023 r. Istnieje możliwość odliczenia od zeznania podatkowego kosztów najmu „pierwszego domu”.
W szczególności dla młodych ludzi poniżej 35 roku życia w momencie podpisywania umowy i których całkowity dochód nie przekracza 55 000 euro, zachęty podatkowe są następujące:
- możliwość odliczenia 19% rat leasingowych (do maksymalnej kwoty 8 tys. euro rocznie);
- możliwość odliczenia 19% ceny wykupu (do maksymalnej kwoty 20 tys. euro).
W przypadku osób w wieku powyżej 35 lat i których całkowity dochód nie przekracza 55 000 euro, ulgi podatkowe są następujące:
- możliwość odliczenia 19% rat leasingowych (do maksymalnej kwoty 4 tys. euro rocznie);
- możliwość odliczenia 19% ceny wykupu (do maksymalnej kwoty 10 tys. euro).
Zarówno w przypadku osób poniżej 35, jak i powyżej 35 lat podatek rejestracyjny od zakupu „pierwszego domu” jest obniżony do 1,5%, ale podatek rejestracyjny jest obliczany od ceny zakupu, ponieważ nie jest zastosowanie ma mechanizm cena-wartość.
Dyscyplina pierwszego najmu domu przewiduje, że klient może zażądać zawieszenia umowy w przypadku utraty pracy. Zawieszenie w żadnym przypadku nie determinuje zastosowania jakiejkolwiek prowizji ani kosztów wstępnych i odbywa się bez wniosków o dodatkowe gwarancje.