Treść przetworzona
- Propozycja zakupu
- Umowa przedwstępna lub kompromisowa
- Zapis wstępny
- Kontrole, które należy przeprowadzić na etapie wstępnym
Oferta kupna i umowa przedwstępna to dwa terminy, które bardzo często słyszy się, mówiąc o sprzedaży nieruchomości. Ale czym one są? Jakie efekty daje jedno, a jakie inne?
Propozycja zakupu
Propozycja zakupu jest technicznie oświadczeniem kupującego, że chce kupić daną nieruchomość za określoną cenę. Zwykle oświadczenie składa się na podstawie wcześniej wydrukowanego formularza dostarczonego przez agencję nieruchomości, z którą się kontaktujesz. Propozycji zakupu zwykle towarzyszy wpłata pewnej kwoty w postaci kaucji, która jest blokowana na cały okres ważności oferty. Główna różnica między propozycją zakupu a propozycją wstępną polega na tym, że ta pierwsza zawiera wiążące zobowiązania dla kupującego, ale nie dla sprzedającego. Chociaż kupujący wpłacił kaucję, sprzedawca może w międzyczasie ocenić inne oferty. Dopiero akceptacja propozycji zakupu przez sprzedającego staje się przedwstępną umową sprzedaży.
Umowa przedwstępna lub kompromisowa
Również wspomniany kompromis, sprzedaż przedwstępna jest umową, na mocy której strony, sprzedawca i kupujący zobowiązują się do zawarcia umowy, wskazując terminy i sposoby. Wstępna, w przeciwieństwie do propozycji zakupu (do momentu jej zaakceptowania przez sprzedawcę), wiąże więc obie strony. Umowa przedwstępna jest zatem rzeczywistą umową, która zobowiązuje obie strony do podpisania umowy ostatecznej. Po zaakceptowaniu propozycji kupującego przez sprzedającego, to z jego podpisem zostaje zawarta sprzedaż wstępna, która będzie miała klauzule wskazane we wstępnie wydrukowanym tekście propozycji zakupu. Aby sprostać różnym potrzebom stron, można podpisać nowy wstępny, bardziej szczegółowy i artykułowany, który zastępuje wcześniej wydrukowany formularz.Tak więc np. Dzieje się tak, gdy po podpisaniu oferty sprzedawca zdaje sobie sprawę, że dom na sprzedaż nie posiada zgodnie z prawem wewnętrznych układów. W takim przypadku przewiduje się kompromis z treścią inną niż propozycja zakupu.
W każdym przypadku wstęp musi wskazywać szereg głównych elementów sprzedaży, takich jak:
- cena i dom do kupienia
- adres i dokładny opis (piętra, pokoje itp.) wraz z danymi Księgi Wieczystej
- data zawarcia ostatecznej umowy.
Podpisaniu umowy przedwstępnej zwykle towarzyszy również wpłata określonej kwoty jako „kaucja”, która jednak, w przeciwieństwie do propozycji zakupu, natychmiast zobowiązuje obie strony. Zawsze lepiej jest wyrzucić grę wstępną. Jeśli jednak chcesz podpisać propozycję zakupu, wskazane jest, aby ustawić jak najkrótszy czas trwania i wpłacić minimalny depozyt.
Zapis wstępny
Pomimo podpisania umowy przedwstępnej może się zdarzyć, że sprzedający sprzeda tę samą nieruchomość innym osobom lub ustanowi na niej rzeczywiste prawa do użytkowania (np. Użytkowanie) lub zarejestruje hipoteki. Aby uniknąć tych nieprzyjemnych dla kupującego sytuacji, wstępny jest gwarantowany poprzez jego transkrypcję w rejestrach nieruchomości. Transkrypcja jest ważna jako rzeczywista rezerwacja zakupu nieruchomości. Nie jest już tylko prywatną umową między kupującym a sprzedającym, ale jest prawnie ważna dla każdego, a sprzedający nie będzie mógł w związku z tym sprzedać komuś innemu nieruchomości, udzielić hipoteki na nieruchomość ani stanowić biernej służebności. lub jakiekolwiek inne szkodliwe prawo kupującego. Od momentu przepisania umowy przedwstępnej,nieruchomość jest „zarezerwowana” dla przyszłego nabywcy, a transkrypcja lub rejestracja nie miałyby na niego żadnego wpływu. Transkrypcji musi dokonać notariusz, który otrzymał lub uwierzytelnił umowę przedwstępną w terminie 30 dni od jej podpisania. Transkrypcja wstępu wiąże się z dodatkowymi kosztami. W szczególności oprócz podatku rejestracyjnego należy uiścić również stały podatek rejestracyjny (200 euro), stałe opłaty rejestracyjne (35 euro), oczywiście wraz z opłatą notarialną.W szczególności oprócz podatku rejestracyjnego należy uiścić również stały podatek rejestracyjny (200 euro), stałe opłaty rejestracyjne (35 euro), oczywiście wraz z opłatą notarialną.W szczególności oprócz podatku rejestracyjnego należy uiścić również stały podatek rejestracyjny (200 euro), stałe opłaty rejestracyjne (35 euro), oczywiście wraz z opłatą notarialną.
Kontrole, które należy przeprowadzić na etapie wstępnym
Już w momencie podpisywania umowy przedwstępnej wskazane jest, aby kupujący przeprowadził szereg kontroli nieruchomości. Pierwszym krokiem do sprawdzenia jest upewnienie się, że obiecujący sprzedawca, który podpisze wstępną sprzedaż, jest rzeczywistym właścicielem. W takim przypadku wymagana jest specjalna ankieta w Konserwatorium Ewidencji Nieruchomości, która jest zawsze aktualizowana również na temat sprzedaży, hipotek, przejęć itp. dotyczące nieruchomości. Ważne jest również sprawdzenie regularności budowy domu, czyli czy został wybudowany na podstawie zwykłego pozwolenia na budowę, czy są w toku wnioski o amnestię, czy jest użyteczny i nie tylko. Jeśli następnie kupisz mieszkanie w kondominium,Wskazane jest również, aby już w momencie zawarcia umowy przedsprzedażowej zapoznać się z regulaminem kondominium i sprawdzić, czy są jakieś uchwały zgromadzenia wspólnoty mieszkaniowej dotyczące nadzwyczajnych prac administracyjnych, a przede wszystkim wszelkich wydatków mieszkaniowych, które nie zostały jeszcze opłacone przez sprzedającego.
Dalsze kontrole, które należy przeprowadzić już na etapie przygotowania wstępnego, to:
- kontrole dotyczące ustroju majątkowego stron
- kontrole dotyczące zgodności systemów (elektrycznych, hydraulicznych, grzewczych itp.) z normami bezpieczeństwa
- weryfikacja zgodności z przepisami określającymi określone metody budowy (np. przepisy antysejsmiczne)
- kontrole dotyczące wszelkich ograniczeń urbanistycznych nałożonych na dany teren (na przykład grunty objęte Miejskim Planem Wdrożeniowym lub objęte określonymi umowami urbanistycznymi)
- kontrole wszelkich kulturowych lub środowiskowych ograniczeń związanych z krajobrazem dóbr
- kontrole dotyczące wszelkich nakazów konwencjonalnych lub prawnych.
Jeżeli po podpisaniu umowy przedwstępnej jedna ze stron odmówi bez powodu przystąpienia do sprzedaży, druga może zażądać tego od sędziego poprzez złożenie pozwu. Jest to konkretna realizacja przewidziana w art. 2932 Kodeksu Cywilnego. Wyrok Sądu czyni to wstępne „ostateczne”: nieruchomość przechodzi na kupującego, który musi zapłacić uzgodnioną cenę. Alternatywnie do konkretnej egzekucji strona „niewywiązująca się z płatności” może ponownie zażądać od sędziego rozwiązania umowy oraz zadośćuczynienia za poniesioną szkodę.