Treść przetworzona
- Winda: bezpieczeństwo dla każdego
- Użytkowanie i własność własna
- Przypadek byłych małżonków
- Przed zakupem sprawdź, co zostało już zatwierdzone
Zarządzanie kondominium wiąże się z dwoma różnymi rodzajami wydatków: zwykłe dotyczą regularnego utrzymania wspólnych usług, takich jak winda i schody. Do ich akceptacji wymagane jest, na pierwsze wezwanie, przychylne głosy połowy obecnych na spotkaniu, reprezentujących połowę wartości budynku; w drugim wezwaniu wystarczy tak 1/3 właścicieli i 1/3 wartości budynku. Z drugiej strony wydatki nadzwyczajne obejmują wszystkie wynikające z wyjątkowych interwencji, takich jak remont dachu czy wymiana kotła. Zasadniczo większość wymagana do zatwierdzenia tych wydatków różni się w zależności od ekonomicznej wielkości utrzymania.
Generalnie w przypadku interwencji nadzwyczajnych zgromadzenie podczas drugiego wezwania może obradować z większością 1/3 wspólnot mieszkaniowych, które reprezentują co najmniej 1/3 tysięcznej wartości budynku. W przypadku najdroższych (i znaczących) prac montaż musi zawsze obradować z większością obecnych, co stanowi co najmniej połowę tysięcznej wartości kondominium. Do wydatków nadzwyczajnych mogą należeć także innowacje, czyli interwencje mające na celu unowocześnienie rzeczy zwykłych: do ich zatwierdzenia wymagana jest większość obecnych na zgromadzeniu (połowa plus jedna), reprezentująca co najmniej 2/3 wartości budynek. Zasady podziału wydatków zawarte są w regulaminie kondominium umownego i jedynie w przypadku jego braku odwołanie do Kodeksu Cywilnego. W szczególności,zgodnie z art. 1123 wydatki na konserwację części wspólnych i korzystanie z nich, innowacje zatwierdzone przez większość oraz usługi w interesie wspólnym muszą być podzielone proporcjonalnie do wartości majątku każdego kondominium; z drugiej strony, w przypadku rzeczy, które mają służyć wspólnotom mieszkaniowym w różnym stopniu, wydatki są dzielone proporcjonalnie do ich wykorzystania.
W przypadku wydatków nadzwyczajnych, w tym związanych z „wyjątkowymi” interwencjami, większość wymagana na zebraniu zmienia się w zależności od podmiotu gospodarczego typu utrzymania.
To właśnie nadzwyczajne wydatki stwarzają największe problemy dla zarządców kondominium; na przykład te odnoszące się do windy lub innych części wspólnych używanych w różny sposób przez poszczególne mieszkania. Ale nie tylko. Nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości, nadzwyczajne wydatki mogą powodować zamieszanie: nowy właściciel może zapłacić za zatwierdzone interwencje, zanim sprzedaż zakończy się sukcesem. Albo też: kto jest uprawniony do zapłaty między użytkownikiem a nagim właścicielem? A między rozwiedzionymi? Zobaczmy.
Winda: bezpieczeństwo dla każdego
Jest własnością wszystkich wspólnot mieszkaniowych tylko wtedy, gdy został zainstalowany podczas budowy budynku. Jeśli natomiast powstał w późniejszym czasie, nieruchomość i związane z nią wydatki przysługują tylko tym, którzy ją dodali i korzystają z niej. Stwierdziwszy, że jeśli chodzi o wydatki zwykłe i nadzwyczajne, w przypadku braku odmiennych postanowień umownych przepisów dotyczących kondominium, należy je podzielić na wspólnoty mieszkaniowe, w połowie według wysokości podłogi lokalu mieszkalnego obsługiwanego przez windę oraz druga połowa na podstawie wartości każdego mieszkania w porównaniu z całkowitą wartością kondominium. Jeśli natomiast konieczne są prace nad dostosowaniem systemu do przepisów bezpieczeństwa, wszystkie wspólnoty mieszkaniowe muszą wnieść wkład,nawet ci, którzy mieszkają na parterze lub właściciele sklepów, którzy nie używają windy, ponieważ wszyscy skorzystają na tej interwencji, ponieważ pomaga to zwiększyć wartość handlową budynku.
Użytkowanie i własność własna
Stosunki między użytkownikiem (który korzysta z majątku, którego majątek należy do innej osoby) a nagim właścicielem (który posiada prawo własności przedmiotu, ale nie przysługuje mu prawo do korzystania z niego) reguluje Kodeks Cywilny. Użytkownik może uczestniczyć w spotkaniach wspólnoty mieszkaniowej i głosować, ale tylko w sprawach dotyczących zwykłego zarządu i korzystania z rzeczy i usług wspólnych. W przypadku innowacji, przebudowy i konserwacji nadzwyczajnej decyduje jednak tylko nagi właściciel, chyba że odmówi on wykonania naprawy nieruchomości postawionej na jego koszt lub opóźni jej wykonanie bez uzasadnionej przyczyny. W tym konkretnym przypadku użytkownik jest uprawniony do głosowania i przeprowadzania interwencji na własny koszt oraz żądania zwrotu kosztów od nagiego właściciela.Wystąpienie nie zmienia się w przypadku podziału kosztów zarządzania: użytkownik płaci za zwykłe, takie jak konserwacja instalacji grzewczej czy drobne naprawy windy, natomiast wydatki nadzwyczajne (remont elewacji czy wymiana kotła) jest obowiązkiem nagiego właściciela. W każdym razie po reformie kondominium (która weszła w życie 18 czerwca 2013 r.), Zgodnie z art. 67, ostatni akapit, Przepisy wykonawcze Kodeksu cywilnego, „nagi właściciel i użytkownik są wspólnie odpowiedzialni za zapłatę składek należnych zarządowi kondominium”. W tłumaczeniu oznacza to, że obaj będą musieli pokryć wydatki, ale tylko te poniesione po 18 czerwca 2013 r. Za poprzednie opłaty wierzyciel będzie musiał jednak dokonać odwetu na użytkowniku lub jego spadkobiercach.
Przypadek byłych małżonków
W przypadku osób w separacji lub rozwiedzionych nawet opłacenie kosztów kondominium jest czasami powodem do sporu.
• Sąd Najwyższy ustalił, że o ile obie strony nie uzgodnią inaczej, w przypadku gdy dom rodzinny jest przypisany współmałżonkowi niebędącemu właścicielem, to ten ostatni ponosi zwykłe wydatki, podczas gdy koszty nadzwyczajne pokrywa współmałżonek właściciela.
• Gdy dwoje byłych jest współwłaścicielami, oprócz zwykłych kosztów, współmałżonek cesjonariusza będzie również musiał opłacać nadgodziny, proporcjonalnie do jego udziału we własności.
Przed zakupem sprawdź, co zostało już zatwierdzone
Czasami zdarza się, że po zakupie mieszkania kondominium przedstawia staremu i nowemu właścicielowi rachunek dotyczący nadzwyczajnych interwencji konserwatorskich ustalony przed sprzedażą. W takim przypadku kondominium może obojętnie żądać poniesienia kosztów od sprzedającego i kupujących, zgodnie z zasadą solidarności. Jednak w wewnętrznych relacjach sprzedający / kupujący nowy właściciel nie będzie musiał ponosić kosztów, jeśli prace zostaną zatwierdzone przez zgromadzenie przed przeniesieniem własności nieruchomości.
• Nie ma znaczenia, czy nowe prace powstaną po sprzedaży i będą się nimi cieszyć tylko nowi właściciele.
• Jednakże w momencie podpisywania umowy strony mogą uzgodnić inaczej i zdecydować, że opłaty za wydatki zatwierdzone przed zawarciem umowy pozostaną w gestii kupującego.
We współpracy z prawnikiem Silvio Rezzonico, krajowym prezesem Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242. www.fna.it