Treść przetworzona
- Fazy wynajmu do kupienia
- Wynajem
- Obowiązki stron
- A jeśli najemca nie płaci czynszu?
- Co jeśli najemca nie chce już kupować nieruchomości?
- Kto płaci podatki?
- Korzyści i ryzyko dla stron
Bardzo ważnym krokiem w życiu każdego, zwłaszcza młodych par, jest zakup pierwszego domu, ale biorąc pod uwagę trudności w dostępie do kredytów hipotecznych i brak niezbędnej płynności, niedawno wprowadzono alternatywny sposób kupowania w stosunku do klasycznego kupna i sprzedaży.
Mowa o czynszu do kupna , umowie wprowadzonej dekretem Sblocca Italia, na mocy którego właściciel nieruchomości dostarcza dom najemcy i przyszłemu kupującemu, który płaci czynsz. Na koniec okresu ustalonego w umowie najemca może zdecydować o zakupie nieruchomości potrącając z ceny końcowej część już uiszczonych opłat. Przyjrzyjmy się bliżej wszystkim podstawowym aspektom dotyczącym czynszu na zakup.
Fazy wynajmu do kupienia
Zacznijmy od stwierdzenia, że czynsz do kupienia można określić dla każdego rodzaju nieruchomości, którą chcesz kupić w przyszłości: na cele mieszkalne, ale także komercyjne. Może to również dotyczyć nieruchomości w budowie. Jeśli jednak składnik aktywów jest w stanie surowym, konieczne będzie anulowanie kredytu hipotecznego; możliwe jest jednak przyjęcie pożyczki. Właściciel i najemca muszą zawrzeć umowę, w której podkreślą pewne szczególne elementy, którymi są:
- natychmiastowa koncesja właściciela na użytkowanie nieruchomości;
- obowiązek uiszczenia opłaty składającej się z dwóch różnych składników: przeznaczonej na zapłatę za korzystanie (wynagrodzenie za przyjemność) i obciążającej cenę zakupu;
- prawo do zakupu nieruchomości w terminie ustalonym w umowie;
- możliwość zaliczenia do ceny sprzedaży części czynszu wskazanej w tym celu w umowie.
Czynsz do kupienia dzieli się na dwa etapy :
- koncesja na użytkowanie nieruchomości przez właściciela najemcy, który jest zobowiązany do zapłacenia wynajmującemu uzgodnionego czynszu (zarówno za część przeznaczoną do użytkowania, jak i za ten, który zostanie obciążony ceną zakupu);
- każde przeniesienie własności nieruchomości z przekazującego na najemcę: nie ma wzajemnego obowiązku przystąpienia do aktu sprzedaży, ale prawo uznaje prawo najemcy do zakupu. Po upływie terminu przewidzianego w umowie możesz samodzielnie zdecydować, czy chcesz dokonać zakupu.
Wynika z tego, że jeśli najemca nie zdecyduje się na zakup nieruchomości, z upływem terminu umowa przestanie obowiązywać, a właściciel będzie miał prawo do zwrotu nieruchomości i zatrzymania całego składnika opłat związanych z użytkowaniem.
Jeśli zamiast tego zdecyduje się skorzystać z prawa do zakupu, koncesjodawca będzie musiał wyrazić zgodę na sprzedaż, a najemca z kolei musi zapłacić uzgodnioną cenę pomniejszoną o opłaty już zapłacone za element, które mają zostać doliczone do ceny.
Wynajem
W umowie najmu należy zwrócić szczególną uwagę na wskazanie czynszu, który najemca musi zapłacić właścicielowi nieruchomości. W szczególności należy wskazać dwa składniki opłaty, w przeciwnym razie ta sama umowa zostanie unieważniona. Te składniki to jeden przeznaczony na zapłatę za użytkowanie (wynagrodzenie za przyjemność), a drugi obciążający cenę w przypadku, gdy najemca zdecyduje się skorzystać ze swojego prawa do zakupu.
Obowiązki stron
Oto wzajemne obowiązki i prawa najemcy najemcy:
- inwentaryzacja i gwarancja : najemca musi odebrać nieruchomość w stanie, w jakim się ona znajduje i przeprowadzić inwentaryzację oraz udzielić gwarancji takiej jak ta przewidziana dla najmu, tj. depozyt wniesiony przez najemcę u wynajmującego, nie przekraczający trzymiesięczny czynsz najmu (liczony tylko do części przypadającej na opłacenie użytkowania)
- zwykłe utrzymanie : najemca jest odpowiedzialny za wydatki i, ogólnie, opłaty związane z utrzymaniem, administracją i zwykłą konserwacją budynków i związanych z nimi części kondominium (jeśli nieruchomość znajduje się we wspólnym kondominium). Konserwacja zwykła to naprawa elementów wyposażenia budynków, które ze swej natury zużywają się i niszczą w wyniku ich normalnego użytkowania (np. Wydatki związane z kranami, odpływami, przełącznikami, klamkami, szkłem, powłokami, armaturą sanitarną, instalacjami energia elektryczna, woda i gaz nieznajdujące się w konstrukcji budynku Najemca jest również obciążony naprawami nadzwyczajnymi spowodowanymi niewypełnieniem przez niego obowiązków związanych z konserwacją zwykłą.
- Naprawy nadzwyczajne: właściciel, który przyznaje nieruchomość, jest odpowiedzialny za nadzwyczajne naprawy nieruchomości i powiązanych części kondominium, jeśli nieruchomość znajduje się w kondominium. Naprawy nadzwyczajne to takie, które są niezbędne do zapewnienia stabilności ścian głównych i sklepień, wymiany belek, odnowienia w całości lub w znacznej części dachów, podłóg, schodów, akweduktów, ścian oporowych lub otaczających. Nie jest to wyczerpująca lista i może obejmować wszystkie interwencje dotyczące części konstrukcyjnych budynków oraz wymiany wyposażenia (elektryczne, hydrauliczne, grzewcze, inne).
A jeśli najemca nie płaci czynszu?
W przypadku niedopełnienia przez najemcę głównego obowiązku, jakim jest opłacenie czynszu, wynajmujący może wszcząć postępowanie egzekucyjne z majątku najemcy (art. 2910 kc) w celu uzyskania tego, co jest mu należne lub zażądać rozstrzygnięcia kontrakt. Po rozwiązaniu umowy koncesjodawca będzie miał prawo nie tylko do zwrotu lokalu (jeśli najemca nie zapewni wydania lokalu, to koncesjodawca będzie musiał wytoczyć przeciwko niemu nowe kroki prawne), ale także do nabycia czynszów do w tym czasie zapłacił całą swoją kwotę, a więc również część, która ma zostać przypisana cenie transferowej, która zostanie zaliczona przez koncesjodawcę jako odszkodowanie za poniesioną szkodę.
Co jeśli najemca nie chce już kupować nieruchomości?
Strony nie są zobowiązane do przystąpienia do zawarcia umowy sprzedaży w terminie wskazanym w umowie. Najemca może bowiem zrezygnować z zakupu, a po upływie uzgodnionego terminu umowa przestanie obowiązywać. W konsekwencji koncesjodawca będzie miał prawo do zwrotu nieruchomości i wstrzymania czynszu zapłaconego do tego momentu za użytkowanie domu, podczas gdy będzie musiał zwrócić najemcy część składnika, który będzie przypisany do ceny sprzedaży.
Kto płaci podatki?
W okresie użytkowania nieruchomości podatki związane z posiadaniem nieruchomości, takie jak imu, obciążają właściciela, podobnie jak w przypadku dzierżawy, podczas gdy podatek musi być zapłacony częściowo przez właściciela, a częściowo przez najemcę, według wartości procentowych ustalonych przez każdą gminę. Tari (podatek od odpadów) obciąża najemcę jako właściciela nieruchomości.
Korzyści i ryzyko dla stron
Korzyści dla tych, którzy decydują się na sprzedaż nieruchomości z czynszem do kupna to przede wszystkim duża liczba potencjalnych nabywców, jaką mogą znaleźć w porównaniu z klasyczną sprzedażą. Największe ryzyko polega jednak na tym, że najemca decyduje się nie kupować nieruchomości, ale w tym przypadku właściciel może zatrzymać całość lub część tego, co zapłacił najemca, do zapłaty po cenie. Drugie ryzyko polega na znalezieniu nieruchomości zajmowanej przez najemcę, który popełnił zaległości w spłacie, i zwrócenie się do sądu o jej zwolnienie i sprzedaż innym. Właściciel, również z czynszem do kupna, zachowuje własność nieruchomości do czasu zapłacenia pełnej uzgodnionej ceny.
Z drugiej strony najemca nie będzie miał żadnych zobowiązań, a jedynie prawo do zakupu nieruchomości z pełną swobodą decydowania, po wygaśnięciu, o skorzystaniu z tego prawa. Ponadto wśród zalet podkreśla się, że poniesione przez niego koszty będą ograniczone jedynie do zwykłego utrzymania, podczas gdy ciężar podatków bezpośrednich i lokalnych (IMU, wyższy udział TASI) pozostanie w gestii właściciela / sprzedawcy.