Umowa dzierżawy to umowa, na mocy której strona zobowiązuje się do oddania innej osobie w prawo do korzystania z nieruchomości przez określony czas za opłatą lub za opłatą. Strony, właściciel i najemca , muszą przestrzegać szeregu przepisów prawa dotyczących czynszu. Przede wszystkim należy zauważyć, że wysokość czynszu może wynosić :
- za darmo (to właściciel ustala wysokość wynagrodzenia)
- uzgodnione (w gminach o dużej gęstości zaludnienia strony mają prawo do swobodnego ustalenia treści umowy najmu, ale wysokość czynszu musi być taka, jaka została ustalona lokalnie przez stowarzyszenia reprezentujące kategorię właścicieli i najemców ).
Czynsz najmu jest zazwyczaj opłacany co miesiąc z góry , ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby strony przewidywały odroczoną płatność lub co dwa miesiące , kwartały itp. Jeśli chodzi o metody płatności, zależą one od kwoty. W rzeczywistości do 999,99 euro opłatę można uiścić gotówką. Powyżej tej kwoty płatność przelewem bankowym lub czekiem bankowym lub pocztowym jest obowiązkowa.
Ale co się stanie, jeśli najemca z opóźnieniem opłaci czynsz ? Brak uiszczenia opłaty w terminie dwudziestu dni od terminu skutkować będzie rozwiązaniem umowy i wszczęciem postępowania eksmisyjnego za zaległości. Najemca może stawić się na rozprawie, nie kwestionować zaległości w spłacie i uiszczać należne opłaty lub prowizje wraz z odsetkami prawnymi i kosztami prawnymi poniesionymi na rozprawie przez sędziego. W takim przypadku zaległość uważa się za uregulowaną, a stosunek najmu pozostaje niezmieniony między stronami.
Jeżeli sędzia stwierdzi wówczas udowodnione warunki trudności najemcy w zapłacie czynszu, może wyznaczyć termin nieprzekraczający 90 dni na uzupełnienie zaległości i przełożyć postępowanie na kolejną rozprawę w celu sprawdzenia, czy najemca rzeczywiście przewiduje zapłatę w przyznany termin (tzw. okres karencji). Na koniec należy pamiętać, że w przypadku niewinnych zaległości w spłacie , czyli zdarzeń niezależnych od woli najemcy, możliwy jest dostęp do Funduszu, który ma na celu zrekompensowanie tej trudnej sytuacji, a tym samym zabezpieczenie kontraktu. W szczególności zdarzeniami powodującymi zaleganie najemcy w płatnościach są:
- utrata pracy z powodu zwolnienia
- umowy zakładowe lub związkowe ze znaczną redukcją czasu pracy
- zwykły lub nadzwyczajny fundusz zwolnień, który znacznie ogranicza możliwości zarobkowe
- brak odnowienia umów o pracę na czas określony lub nietypowych
- zaprzestanie działalności na własny rachunek lub zarejestrowanych firm, wynikające z siły wyższej lub utraty wartości firmy w znacznym stopniu
- poważna choroba, wypadek lub śmierć członka rodziny biologicznej, która pociągnęła za sobą albo znaczne zmniejszenie całkowitego dochodu tej samej rodziny, albo konieczność przeznaczenia znacznej części dochodu na pokrycie znacznych wydatków medycznych i socjalnych.
Najemca, który znalazł się w jednej z tych sytuacji, może ubiegać się o dostęp do Funduszu poprzez specjalne zawiadomienia, które gminy muszą opublikować, otrzymując w ten sposób wkład ekonomiczny w wysokości do 8 tys. Euro na opłacenie czynszu. Do gmin należy sprawdzenie, czy najemca ma dochód nieprzekraczający 35 tys. Euro lub dochód pochodzący z normalnej pracy nie przekraczający 26 tys. Euro. Aby skorzystać ze składki, zalegający najemca musi już otrzymać zawiadomienie o eksmisji za zaległości w spłacie wraz z wezwaniem do zatwierdzenia. Najemca musi być również posiadaczem umowy najmu prawidłowo zarejestrowanej nieruchomości mieszkalnej (wyłączone są nieruchomości należące do kategorii katastralnych Al, A8 i A9,w związku z tym luksusowe i prestiżowe domy) i muszą przebywać w miejscu zakwaterowania podlegającym procedurze zwolnienia przez co najmniej rok.