W większości przypadków wymagana jest jednomyślna zgoda właścicieli, aby zmienić części tysięczne, które tworzą względną tabelę kondominium .
Istnieją jednak dwie szczególne sytuacje, w których do przeprowadzenia rektyfikacji wystarczy liczba głosów reprezentująca większość obecnych i co najmniej połowę wartości budynku.
Dzieje się tak, gdy:
1. tabela zawiera błąd: błędy „techniczne” i „obiektywnie weryfikowalne” są uważane za błędy, tj. Gdy istnieje wyraźna różnica między tysięcznymi częściami tabeli a tymi, które faktycznie znajdują się w posiadaniu kondominium. Sąd Najwyższy (wyrok z 24 stycznia 1997 r., Nr 6222) mógł zauważyć, że ewentualna zgoda osoby, która podpisała tabele, zwykle dołączone do przepisu umownego, nie ma znaczenia dla oceny błędu.
2. po przechyłce, zwiększeniu powierzchni lub zwiększeniu lub zmniejszeniu jednostek nieruchomości, proporcjonalna wartość jednostki nieruchomości, nawet pojedynczego kondominium, zmienia się o więcej niż jedną piątą. Ta druga opcja wykluczająca jednomyślność pojawia się np. Wtedy, gdy kondominium decyduje się na wykonanie prac w swoim mieszkaniu, zwiększając powierzchnię. Pomyśl o wysokości, która decyduje o wzroście powierzchni pomieszczenia. Jeżeli wzrost ten zmieni o więcej niż jedną piątą proporcjonalną wartość jednostki nieruchomości, nawet w przypadku pojedynczego kondominium, można przystąpić do zmiany tylko większością kwalifikowaną. Prawo precyzuje, że w takim przypadku koszt dokonania zmiany ponosi osoba, która spowodowała zmianę.
Rola administratora
Artykuł 69 przepisów wykonawczych do kodeksu cywilnego stanowi, że „wyłącznie w celu zmiany wartości proporcjonalnych wyrażonych w tabeli tysięcznej załączonej do rozporządzenia o kondominium (…), tylko kondominium w osobie zarządcy (który jest zobowiązany do powiadomienia zgromadzenia współwłasności).
Dyrektor, który nie dopełni tego obowiązku, może zostać odwołany i zobowiązany do zapłaty odszkodowania za wszelkie szkody ”.
W ostatnim czasie niektóre orzeczenia prawne, poza dwoma przypadkami przewidzianymi w Kodeksie cywilnym, jednogłośnie kwestionują zmianę: jeśli zmiana nie dotyczy zakresu praw i obowiązków udziału w wydatku, a jedynie „zwykłego korekta matematyczna ”, ponieważ jest to uchwała o wartości regulacyjnej i nienegocjacyjnej, do jej zatwierdzenia wystarczyłaby większość obecnych na posiedzeniu, reprezentujących co najmniej połowę wartości budynku.
Zwrot kosztów za mieszkanie
Po poprawieniu tabeli tysięcznej należy ocenić, czy błąd przyniósł korzyści dla jednego lub większej liczby właścicieli, ze szkodą dla pozostałych. W podobnych przypadkach, począwszy od momentu stwierdzenia błędu i w ciągu dziesięciu lat, kondominium może wystąpić o zbędne wzbogacenie (art. 2041 kc) i uzyskać zwrot wraz z odsetkami.
Zasadniczo wspólnoty mieszkaniowe, które z powodu błędu wniosły mniejszy wkład w wydatki związane z kondominium, będą musiały zwrócić tym, którzy zapłacili najwięcej.
Sąd kasacyjny (wyrok z 8 września 1994 r., N. 7696) stwierdził, że procedura rewizji tabeli jest bezużyteczna, która nie ma mocy wstecznej i której skutki są realizowane dopiero po przejściu do powagi rzeczy osądzonej.
We współpracy z Avv. Silvio Rezzonico, krajowy prezes Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it