Treść przetworzona
- Następnie zespawaj kondominium
- W pigułkach
- Co mówi prawo
- Nie można zawiesić podstawowych usług na rzecz dłużnika
- Załącznik strony trzeciej
- Odnośnie prywatności
- Kupujący dziedziczy długi
- Dno do zakrycia „dziur”
Spośród kwestii, które powodują spory we wspólnotach mieszkaniowych, najbardziej delikatna i trudna do rozwiązania jest kwestia zaległości w spłacie. Coraz częściej co najmniej jedno mieszkanie własnościowe nie płaci odpowiednich kwot wydatków na korzystanie ze wspólnych usług (sprzątanie schodów, zwykła konserwacja windy, pielęgnacja ogrodu mieszkalnego, itp.), Co powoduje nierównowagę z kim na wręcz przeciwnie, regularnie się przyczynia.
Kodeks cywilny identyfikuje w postaci zarządcy osobę odpowiedzialną za nadzór nad rachunkami wspólnoty mieszkaniowej, a nawet w przypadku trwałych zaległości w spłacie jednego lub kilku wspólników, osobę, która musi pracować, aby odzyskać kredyt . Obowiązek prawny, od którego nie może uciec zarządca, pod groźbą cofnięcia mandatu i wypłaty odszkodowania całemu kondominium.
Ustawa za 6 miesięcy (licząc od końca roku obrotowego, którego dotyczy dług) określa maksymalny czas, w którym przewidziana jest przymusowa windykacja zarządcy, który bez zgody zgromadzenia może uzyskać od sędziego natychmiast wykonalny nakaz przeciwko zaległościom. Jeżeli ten ostatni nadal nie zapłaci, sąd przystąpi do zajęcia aktywów i ich sprzedaży na aukcji.
Jednak przed rozpoczęciem postępowania sądowego zarządca, chociaż nie jest do tego zobowiązany, może wysłać kondominium, które nie wywiązało się ze zobowiązań, pismo z wezwaniem do spłaty długu. W przypadku udzielenia odpowiedzi przeczącej administrator przekazuje dane strony zalegającej ze wspólnotami wspólnotowymi i wierzycielami, którzy w ten sposób mogą wystąpić w pierwszej instancji bezpośrednio przeciwko niemu.
Jeżeli jednak pomimo nakazu i egzekucji sytuacja nie zostanie rozwiązana, wierzyciele mogą skontaktować się z całym kondominium, a każde z tych kondominium, nawet jeśli posiada aktualne płatności, jest zobowiązane do wniesienia wkładu w spłatę długu.
Często zdarza się, że lokale mieszkalne w dobrej kondycji z płatnościami muszą „pokrywać” udziały w zaległościach, wnosząc wkład w oparciu o odpowiednie tysięczne części własności lub tysięczne użytkowania, jeśli są to np. Wydatki związane ze schodami lub windami.
W pigułkach
- Nadzór nad kontami należy do administratora
- Dłużnik może zająć majątek
- Kupujący dom również dziedziczy jego długi
Co mówi prawo
* Sztuka. 1129 paragraf 9 Kodeksu Cywilnego stanowi: „jeżeli nie zostało to wyraźnie zwolnione przez zgromadzenie, zarządca jest zobowiązany do przymusowego ściągnięcia kwot należnych od zobowiązanych w ciągu sześciu miesięcy od końca roku obrotowego, w którym zaliczono należny kredyt. Artykuł 63, zmieniony ustawą o reformie kondominium 220/2012, brzmi następująco: „W celu poboru składek na podstawie stanu dystrybucji zatwierdzonego przez zgromadzenie zarządca, bez konieczności jego zezwolenia, może uzyskać nakazu o natychmiastowej wykonalności, pomimo sprzeciwu, i jest zobowiązany do powiadomienia wierzycieli, którzy nie są jeszcze przekonani, że żądają danych współwłasności mieszkaniowej, która nie wywiązuje się ze spłaty. Wierzyciele nie mogą działać przeciwko zobowiązanym w celu uregulowania płatności, jeśli nie po egzekucji z innych wspólnot mieszkaniowych.W przypadku opóźnienia w opłacaniu składek trwającego przez semestr, zarządca może zawiesić zaległe kondominium z korzystania ze wspólnych usług podlegających odrębnemu korzystaniu. Przejmujący prawa wspólnoty mieszkaniowej obowiązany jest solidarnie do opłacenia składek za rok bieżący i poprzedni. Kto przenosi prawa do nieruchomości, jest solidarnie zobowiązany z następcą prawnym do wniesienia składek zgromadzonych do chwili przesłania do zarządcy autentycznego odpisu tytułu od którego zależy przeniesienie prawa ”.Przejmujący prawa wspólnoty mieszkaniowej obowiązany jest solidarnie do opłacenia składek za rok bieżący i poprzedni. Kto przenosi prawa do nieruchomości, jest solidarnie zobowiązany z następcą prawnym do wniesienia składek zgromadzonych do chwili przesłania do zarządcy autentycznego odpisu tytułu od którego zależy przeniesienie prawa ”.Przejmujący prawa wspólnoty mieszkaniowej obowiązany jest solidarnie do opłacenia składek za rok bieżący i poprzedni. Kto przenosi prawa do nieruchomości, jest solidarnie zobowiązany z następcą prawnym do wniesienia składek zgromadzonych do chwili przesłania do zarządcy autentycznego odpisu tytułu od którego zależy przeniesienie prawa ”.
Nie można zawiesić podstawowych usług na rzecz dłużnika
Jeżeli zaległość w opłacaniu składek trwa przez semestr, zarządca ma prawo zawiesić zaległą kondominium z korzystania ze wspólnych usług podlegających odrębnemu korzystaniu.
Ten przepis kodeksu cywilnego koliduje jednak z orzeczeniami kilku sądów, które zasadniczo zabraniają zarządcy „karania” stron naruszających prawo poprzez odłączenie prądu, wody i gazu.
Dla sądu w Brescii, na przykład, zawieszenie świadczenia usług wodnych dla niewywiązującego się z umowy kondominium wiąże się z naruszeniem zasad konstytucyjnych, ponieważ ma wpływ na zdrowie ludzi.
Z tego samego powodu Sąd w Mediolanie, zgodnie z którym przerwa w dostawie ciepła byłaby sprzeczna z prawem do zdrowia zapisanym w art. 32 Konstytucji.
Rozporządzenie Prezesa Rady Ministrów z dnia 29 sierpnia 2022-2023 r. „Przepisy dotyczące ograniczania zaległości w zintegrowanej służbie wodociągowej” stanowiło, że „przerwa w dostawie wody do odbiorcy zalegającego z dostawą wody musi uwzględniać wiele różnych czynników, od żywności, warunków sanitarnych i ochrony zdrowia oraz rodzaju użytkownika, po ochronę zasobów, aż do konieczności pokrycia kosztów usługi gwarantującej równowagę ekonomiczną i finansową zarządzania ”.
Określono również, że „minimalna ilość wody niezbędnej do zaspokojenia podstawowych potrzeb żywieniowych, sanitarnych i zdrowotnych wynosi 50 litrów na mieszkańca dziennie”, podczas gdy „w przypadku użytkowników w udokumentowanych złych warunkach ekonomicznych należy to zagwarantować nawet w przypadku zaległości w spłacie ».
Załącznik strony trzeciej
W przypadku gdy zajęcie majątku kondominium będącego w zwłoce nie przyniesie skutku, kondominium lub, ogólnie rzecz biorąc, wierzyciel może skorzystać z tak zwanego „zajęcia na rzecz osoby trzeciej”.
Jeżeli na przykład kondominium, które nie wywiązuje się ze spłaty, jest właścicielem wynajmowanej nieruchomości, możliwe jest wstrzymanie czynszu do czasu spłaty długu.
Podobnie wierzyciel może zająć rachunek bieżący dłużnika i do jednej piątej jego wynagrodzenia lub emerytury u osób trzecich .
Odnośnie prywatności
Zarządca kondominium jest zobowiązany do przekazania nazwisk zaległości spółdzielniom i wierzycielom, którzy go o to pytają, przy czym nie może ujawniać szczegółów zaległości osobom trzecim.
Administrator, który publikuje wrażliwe dane winnych na tablicy ogłoszeń wspólnoty mieszkaniowej, dopuszcza się zatem naruszenia prywatności, za które grozi mu kara administracyjna. Zgromadzenie może postanowić, że winny będzie miał więcej czasu na spłatę długu. Ale jeśli tak się nie stanie, administrator ma obowiązek działać
Kupujący dziedziczy długi
Art. 63 zawarty w przepisach wykonawczych do kodeksu cywilnego stanowi między innymi, że:
• „przejmujący prawa wspólnoty mieszkaniowej jest solidarnie zobowiązany do opłacenia składek za rok bieżący i poprzedni”
• „Kto przenosi prawa na jednostki nieruchomości, pozostaje solidarnie związany z następcą prawnym za zgromadzone składki do momentu przesłania do zarządcy autentycznego odpisu tytułu, od którego zależy przeniesienie prawa”.
• Jeżeli uchylający się następnie zdecyduje się sprzedać mieszkanie, kupujący dziedziczy długi narosłe przez poprzednika w roku bieżącym i poprzednim.
• Nowy właściciel może pozwać sprzedającego / stronę zalegającą z płatnością w celu odzyskania kwot zapłaconych w jego miejsce.
Dno do zakrycia „dziur”
W niektórych wspólnotach mieszkaniowych zarządca proponuje zgromadzeniu utworzenie tak zwanego „domyślnego funduszu gotówkowego”, rodzaju skarbonki, w której można przechowywać pieniądze przydatne na pokrycie ewentualnych zaległości.
• Kilkakrotnie sądy i Sąd Kasacyjny stwierdzały, że większość kwalifikowana nie jest wystarczająca do utworzenia funduszu, ale wymagana jest jednomyślna zgoda wspólnot mieszkaniowych.
• Z drugiej strony do obowiązków zarządcy należy tworzenie „specjalnego funduszu kasowego” na nadzwyczajne interwencje konserwatorskie w częściach wspólnych budynku.
We współpracy z Avv. Silvio Rezzonico, krajowy prezes Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it