Treść przetworzona
- Jakie czynności wykonuje notariusz przed aktem?
- Co robi notariusz w chwili zawarcia aktu?
- Co się stanie, jeśli po sprzedaży pojawią się różne problemy, a sprzedaż się nie powiedzie?
- Jaki procent należy zapłacić notariuszowi za dokonywane przez niego kontrole, a jaki za czyn? Co się stanie, jeśli po sprawdzeniu akt nie zostanie podpisany?
Jednym z najtrudniejszych i najbardziej delikatnych kroków, jakie możesz podjąć w życiu, jest bez wątpienia zakup domu , prawdziwego toru przeszkód, w którym królują kwestie techniczne, ekonomiczne i prawne, nie zawsze łatwe do zrozumienia. Zawodową postacią, która przejmuje sprzedaż nieruchomości, jest notariusz, który pełni podwójną rolę urzędnika publicznego i profesjonalisty, aby polegać na rozwiewaniu wątpliwości i niepewności.
Zgodnie z prawem, umowa kupna musi być zawarta przez bezstronnego i wyspecjalizowanego w tej sprawie urzędnika publicznego, notariusza, który musi zapewnić, że zakup nieruchomości odbywa się zgodnie z całym prawem. Ale notariusz nie ogranicza się tylko do sporządzenia aktu, czyli publicznego aktu sprzedaży.
Seria pytań i odpowiedzi na temat postaci notariusza, przeprowadzona we współpracy z Radą Notarialną w Mediolanie, pomoże lepiej zrozumieć rolę tego aktora w sprzedaży nieruchomości:
Przed podpisaniem aktu notariusz przeprowadza szereg kontroli, które można podsumować w następujący sposób:
- ustala tożsamość osobową stron , które interweniują w czyn i ich zdolności do jego dokonania poprzez weryfikację ustroju majątkowego małżonków (wspólnoty majątkowej lub separacji), legitymacji do interwencji w przypadku cudzoziemców, małoletnich objętych zakazem , niepełnosprawni lub beneficjenci administracji wsparcia itp. Po co taki czek? Służy to zapobieganiu ewentualnej kradzieży tożsamości, biorąc pod uwagę, że możliwy jest dostęp do rejestrów nieruchomości i modyfikowanie ich wyników bez uprzedniej kontroli legalności.
- weryfikuje z mocy prawa nieistnienie wcześniejszych hipotek lub ograniczeń lub przejęć nieruchomości do sprzedaży w Urzędzie Skarbowym, a także prawidłowość urbanistyczną i katastralną nieruchomości. Notariusz musi również sprawdzić, czy sprzedawana nieruchomość nie podlega określonym dyscyplinom, na przykład w zakresie mieszkalnictwa komunalnego (istnienie subiektywnych wymagań wobec kupującego lub ograniczeń cenowych) lub prawa pierwokupu na korzyść niektórych przedmiotów lub w przypadku aktywów o znaczeniu historycznym, artystycznym lub archeologicznym.
- określa system podatkowy odnoszący się do konkretnego przypadku i weryfikuje istnienie wymogów dotyczących wszelkich ulg podatkowych (na przykład ułatwienie zakupu pierwszego domu lub ulga podatkowa lub zwolnienie z podatków w przypadku transferów w ramach umowy o separację lub rozwód). Będąc przygotowanym w zakresie podatków, potrafi zaproponować rozwiązania, które pozwalają na oszczędności podatkowe zgodne z prawem.
Wśród innych kontroli, które musi przeprowadzić notariusz, znajdujemy tę dotyczącą charakterystyki energetycznej budynku, która musi być poświadczona zgodnie z krajowymi i regionalnymi przepisami w tym zakresie. W przypadku sprzedaży budynków wyposażonych w instalacje obowiązkowe jest dostarczenie, a często także dołączenie świadectwa charakterystyki energetycznej (APE), sporządzonego przez podmiot certyfikujący zarejestrowany w specjalnym rejestrze, który zasadniczo wskazuje klasę zużycia energii budynku. co do ogrzewania. Dokument ten należy dołączyć do aktu notarialnego.
Zgodności systemów z przepisami bezpieczeństwa jest również aspekt, który musi być ustalona, ale to nie jest zabronione, aby kupić nieruchomość z systemami, które nie są do normy, za opłatą podejmowania kupujący korekty. Ale wiąże się to z wydatkami, które trzeba będzie uwzględnić przy ustalaniu ceny. W związku z tym właściwe będzie zawarcie w akcie - i dlatego notariusz to uczyni - klauzuli zawierającej ustalenia stron w tej sprawie. Miejska regularność nieruchomości ma fundamentalne znaczenieczyli zgodność z wydanymi wówczas licencjami, koncesjami, pozwoleniami na budowę. W przypadku wątpliwości co do występowania nadużyć notariusz zaleci interwencję specjaliście posiadającemu niezbędne umiejętności techniczne w celu przeprowadzenia śledztwa i sporządzenia ekspertyzy.
Wszystkie kontrole notarialne kończą się aktem notarialnym. Co do zasady w momencie podpisania umowy sprzedaży następuje również dostawa towaru. Ustawodawstwo przewiduje obowiązek zdeponowania ceny sprzedaży nieruchomości w rękach notariusza, który dostarczy ją sprzedającemu dopiero po pomyślnym zakończeniu wszystkich formalności po podpisaniu aktu sprzedaży. Przy tworzeniu aktu ustawa przewiduje również szczegółowe zasady ochrony obywateli:
- notariusz musi wyjaśnić i zapoznać się w całości z treścią aktu stronom i ewentualnym świadkom, których obecność jest wymagana prawem w określonych przypadkach (np. gdy jedna ze stron nie może podpisać lub cierpi na zaburzenia czucia), upewnienie się, że zrozumieli jego treść i skutki prawne. Jeśli tego nie uczyni, ponosi odpowiedzialność karną za fałszerstwo dokumentu publicznego;
- po przeczytaniu i zatwierdzeniu akt musi zostać podpisany przez strony i ewentualnie przez świadków przed notariuszem, a następnie podpisany przez samego notariusza;
- to, co notariusz poświadcza w akcie notarialnym, jest z mocy prawa pełnym dowodem do wszelkich celów - nawet przed sędzią - chyba że zostanie stwierdzone przestępstwo fałszerstwa w akcie publicznym.
Nawet po podpisaniu aktu notariusz jest prawnie zobowiązany do wykonania szeregu zobowiązańw krótkim czasie, mającym na celu z jednej strony zagwarantowanie płacenia podatków na rzecz państwa, z drugiej zaś reklamowanie osobom trzecim i bezpieczeństwo operacji z korzyścią dla wszystkich obywateli. Notariusz ma obowiązek w krótkim czasie dokonać rejestracji aktu w Urzędzie Skarbowym i uiścić w imieniu klienta należne podatki, a następnie zgłosić go do Rejestrów Publicznych, aby był znany i skuteczny wobec wszystkich (określonych technicznie osoby trzecie). Złożenie aktu w odpowiednim rejestrze nieruchomości jest wymagane przez prawo, aby każdy mógł wiedzieć, kto jest właścicielem nieruchomości i czy obciążony jest hipoteką lub innymi ograniczeniami. Na koniec notariusz musi przystąpić do wykonania przeniesienia katastralnego, aby również zaktualizować kataster.
Problemy mogą pojawić się, gdy pojawią się niezadeklarowane kredyty hipoteczne lub przejęcia nieruchomości (tu będzie kwestia odpowiedzialności notariusza) lub jeśli pojawią się kwestie urbanistyczne (nadużycia budowlane, brak użyteczności) lub techniczne (rośliny uznane za niezgodne z prawdą). Z tego powodu ważne jest, aby notariusz, nie będąc w stanie zagwarantować tych aspektów bezpośrednio, ponieważ nie jest technikiem, ale prawnikiem, zawarł w akcie wszystkie umowy, przypomnienia, ostrzeżenia, które mogą chronić kupującego i uczynić sprzedającego odpowiedzialnym. Krótko mówiąc, sprzedaż nieruchomości, nawet pozornie prostsza, zawsze ma konsekwencje, których nie można oczekiwać, że zostaną rozwiązane samodzielnie. Zaleca się jak najszybsze zasięgnięcie porady notariusza. Znacznie lepiej, jeśli zrobisz to przed podpisaniem dokumentów i zaciągnięciem zobowiązań, z których w razie problemów trudno się uwolnić bez szkody.
Jeśli sprzedaż , po ustaleniu zwykłej umowy przedwstępnej, nie zostanie zakończona, mogą wystąpić dwa scenariusze . Pierwsza dotyczy przypadku, gdy strony jednogłośnie postanawiają nie przeprowadzać czynności przygotowawczych. W takim przypadku będą mogli sporządzić „uchwałę w sprawie wzajemnego sprzeciwu”, w której zostaną również określone terminy i sposoby zwrotów przewidywanych kwot i kwot. Z drugiej strony, jeśli tylko jedna ze stron nie wywiązuje się ze zobowiązań, prawdopodobnie rozpocznie się faza postępowania sądowego. Powszechnie wiadomo, że jeśli kupujący żałuje, traci depozyt, podczas gdy mniej wiadomo, że jeśli sprzedawca żałuje, musi zwrócić go w podwójnej wysokości.. Ale to nie jest takie proste. Mogą pojawić się złożone oceny dotyczące odszkodowania za jakiekolwiek szkody. W tym przypadku ważne jest, aby została sporządzona z najwyższą dokładnością umowa przedwstępna, która kwalifikuje wpłacane kwoty jako kaucję lub jako zaliczkę i być może przewiduje metody obliczenia szkód poniesionych przez stronę niewywiązującą się z płatności, w celu uproszczenia i przyspieszenia pracy kto rozstrzygnie spór (mediator w pierwszej instancji, następnie sędzia w przypadku braku porozumienia). Z drugiej strony, jeśli po przeniesieniu własności udoskonalone aktem pojawią się problemy, należy je rozwiązać w oparciu o ich charakter.
W przypadku wad majątkowych ustawa przewiduje instytucję pośmiertnej polisy dziesięcioletniej na nowo budowane budynki: polisę ubezpieczeniową, którą od 2005 r. Budowniczowie muszą obowiązkowo dostarczyć kupującym, obowiązek czasami niestety pomijany, np. przed rabatem ceny. W przypadku budynków, które nie są nowe, przepisy Kodeksu Cywilnego dotyczą „wad ukrytych”, czyli wad, o których kupujący nie znał i które nie były łatwo rozpoznawalne, na które przewidziano mechanizmy gwarancyjne. Wręcz przeciwnie, w przypadku wad rozpoznawalnych przy zwykłej staranności gwarancja obowiązuje tylko wtedy, gdy sprzedawca wprowadził kupującego w błąd, oświadczając, że rzecz jest wolna od wad.
(Odpowiedź udzielona przez notariusza Piercarlo Mattea z Rady Notarialnej w Mediolanie)
Przed udzieleniem odpowiedzi na to pytanie należy przypomnieć, że po liberalizacji dekretu Bersaniego (dekret z mocą ustawy 223/2006 przekształcony w ustawę 248/2006) stawki minimalne i maksymalne dla notariuszy zostały zniesione. W przypadku, gdy po sprawdzeniach dokonanych przez notariusza następuje podpisanie aktu sprzedaży, koszty kontroli wliczane są do aktu notarialnego . Jeśli natomiast po weryfikacji akt nie zostanie sprecyzowany, notariusz zażąda opłaty związanej z wykonaną pracą, czyli przeprowadzonymi ankietami, uzyskanymi dokumentami itp.