Wielu Włochów kupujących dom decyduje się na skorzystanie z nowej formuły przewidzianej w dekrecie Sblocca Italia , tzw. Czynszu do kupienia. Możliwość zakupu alternatywę dla tradycyjnych form, Kup rent-to-przewiduje podpisanie umowy , w którym dwie części, sprzedawca / właściciel i kupujący / najemca zgadza się, że najpierw daje drugą natychmiastowy korzystania z nieruchomości, odnosząc się do przyszłości przeniesienie własności składnika aktywów . Umowa ta charakteryzuje się natychmiastową koncesją na użytkowanie nieruchomości w celu zapłaty czynszu, prawa najemcy do zakupu nieruchomości oraz podziału części czynszów jako wynagrodzenia za przeniesienie.
Należy jednak podkreślić, że nie ma obowiązku zawarcia umowy sprzedaży, a raczej opcja . Ponadto ci, którzy zamierzają skorzystać z czynszu z wykupem, muszą pamiętać, że czynsz jest wyższy niż normalny , ponieważ jedna część stanowi czynsz, a druga wpłaca kaucję od ostatecznej ceny nieruchomości.
Jeśli chodzi o należne podatki, Urząd Skarbowy interweniował, wydając okólnik nr. 4 / E z dnia 19 lutego 2022-2023 r., W którym rozróżnia przepisy podatkowe obowiązujące przez okres użytkowania nieruchomości, a więc przed faktycznym zakupem, od późniejszej realizacji prawa do zakupu przez najemcę i przeniesienia własności . Przede wszystkim należy rozróżnić, czy osoba udzielająca przyjemności w związku z przyszłą sprzedażą jest osobą fizyczną czy przedsiębiorstwem , a także rozróżnić podatki bezpośrednie (do zapłacenia przez właściciela / sprzedającego) i pośrednie (przez najemcę / kupującego).
Podatki związane z posiadaniem nieruchomości, takich jak IMU i tasi, ponosi właściciel , jak w przypadku każdej dzierżawy, natomiast koszty wpisu umowy do ksiąg wieczystych ponosi kupujący, np. wydatki i podatki należne z tytułu aktu sprzedaży nieruchomości.
Jeśli właściciel jest osobą fizyczną , może wybrać udział otrzymany jako czynsz między zwykłym podatkiem dochodowym od osób fizycznych , łącznie z podatkiem rejestracyjnym w wysokości 2% (do podziału między właściciela a najemcę) lub zdecydować się na system prowizji od prowizji .
Za część czynszu przeznaczoną na zakup, w przypadku sprzedaży domu innego niż pierwotne, która ma miejsce w ciągu pięciu lat , właściciel będzie musiał zapłacić podatki od wszelkich zysków kapitałowych, jak przy normalnej sprzedaży . Opłata rejestracyjna, płatna przez kupującego, wynosi 2% w przypadku domu, który ma być używany jako pierwszy dom i 9% w pozostałych przypadkach. Podatki hipoteczne i katastralne są ustalone na 50 euro każdy.
W przypadku sprzedaży przez spółkę udział zapłacony za korzystanie z aktywów jest zwykle zwolniony z podatku VAT , chyba że spółka wybrała system podatkowy. W odniesieniu do opłaty uiszczanej jako zadatek od ceny, jeżeli transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, obowiązują następujące stawki:
- 4% w przypadku pierwszego domu w przypadku domów innych niż luksusowe (kategorie katastralne inne niż A / 1, A / 8 i A / 9),
- 10% na drugie domy inne niż luksusowe,
- 22% dla nieruchomości zaliczonych do kategorii katastralnych A / 1, A / 8 i A / 9.
Jeśli chodzi o podatek rejestracyjny , to również w tym przypadku należy rozróżnić między umowami zwolnionymi z VAT lub bez VAT : w pierwszym przypadku stawka podatku rejestracyjnego wynosi 2%, natomiast w przypadku opodatkowania VAT podatek rejestracyjny ma stałą kwotę 67 euro, jeśli umowa jest przewidziana w umowie prywatnej, 200 euro, jeśli jest utworzona na podstawie uwierzytelnionej umowy prywatnej lub sporządzona w formie publicznej.
W momencie sprzedaży nieruchomości, jeżeli przeniesienie podlega opodatkowaniu VAT, zostanie to obliczone od ceny sprzedaży, do której odejmowane są udziały już opłacone z tytułu zaliczki. Z drugiej strony, podatek rejestracyjny wynosi 200 euro, podobnie jak podatki hipoteczne i katastralne w wysokości 200 euro każdy. Z drugiej strony, w przypadku nieruchomości zwolnionych z podatku VAT należny jest podatek rejestracyjny w wysokości 2% lub 9%, przy minimalnej wysokości 1000 euro , podczas gdy podatki od hipoteki i katastralne są ustalane według stałej stawki 50 euro każda.
Ponieważ nie ma obowiązku przeprowadzenia sprzedaży, może się również zdarzyć, że sprzedaż nie zostanie przeprowadzona . Jeśli najemca zrzeknie się przeniesienia, traci wszystkie udziały wpłacone jako kaucję lub może odzyskać część z nich, w zależności od warunków umowy, a właścicielowi przysługuje prawo zwrotu nieruchomości. Jeżeli natomiast to właściciel nie wywiązuje się ze zobowiązań, najemca ma prawo co najmniej do zwrotu części naliczonych według ceny opłat wraz z odsetkami ustawowymi. Należy pamiętać, że umowa ulega rozwiązaniu w przypadku nieuiszczenia , nawet jeśli nie jest to konsekwentne, minimalnej liczby opłat równej jednej dwudziestej całości. Strony mogą jednak ustalić inny próg minimalny.