Treść przetworzona
- OBOWIĄZKI ADMINISTRATORA CONDOMINIUM: OCHRONA 360 ° KONDOMINIUM
- Kiedy jesteś pracodawcą
- W stronę stron, które uchybiły zobowiązaniom
- ODPOWIEDZIALNOŚĆ CYWILNA I KARNA ADMINISTRATORA KONDOMINIUM
- Wynagrodzenie administratora
- Odwołanie i wygaśnięcie mandatu
Wraz z wejściem w życie 18 czerwca 2013 r. Ustawy o reformie kondominium(nr 220 z 11.12.2012), wymagania, które należy spełnić, aby zostać dyrektorem oraz zadania, które musi on spełnić, są bardziej złożone, co świadczy o tym, że zmierzamy w kierunku większej profesjonalizacji tego, co należy rozpatrywać pod każdym względem . Również uregulowane w Kodeksie Cywilnym: artykuły dotyczące wspólnoty mieszkaniowej to te zawarte w latach 1117-1139. W szczególności 1129, 1130 i 1131 skupiają się na postaci zarządcy, powiązanego z uczestnikami zgromadzenia obligacją reprezentacja. Oznacza to, że może on podjąć kroki prawne zarówno przeciwko samym właścicielom, jak i przeciwko osobom trzecim. W ten sam sposób może być pozwany o wszelkie działania dotyczące wspólnych części budynku, którym zarządza.
- Powołanie jest obowiązkowe w budynkach o więcej niż 8 mieszkań
- Ma odpowiedzialności cywilnej i karnej w kierunku kondominium.
- Brak rejestru zawodowego, ale stowarzyszenia związków zawodowych.
Administrator, dla którego nie istnieje jeszcze rejestr zawodowy, jest powiązany z kondominium stosunkiem zlecenia: działa w wyłącznym interesie samego kondominium i gwarantuje zarządzanie wspólnymi częściami budynku. Jego powołanie jest obowiązkowe, gdy istnieje więcej niż 8 wspólnot mieszkaniowych; zgromadzenie kondominium jest zwoływane do obrad, z taką liczbą głosów, która musi stanowić większość obecnych i co najmniej połowę (lub 500 tysięcznych) całej wartości budynku. Cesja obowiązuje przez 12 miesięcy, a drugi rok, o ile odwołanie nie zostanie rozwiązane, jest automatycznie przedłużany. Pod koniec dwuletniego okresu umowa o pracę pomiędzy stronami jest uważana za rozwiązaną i wymagana będzie pozytywna opinia wyrażona przez zgromadzenie. Jeśli zgromadzenie nie wybierze administratora,każdy kondominium (lub ustępujący zarządca) ma prawo odwołać się do organu sądowego, który następnie dokona wyznaczenia.
Ukończone i zaktualizowane Oprócz zwykłych wymagań ustanowionych przez prawo, administrator budynku musi posiadać dyplom ukończenia szkoły średniej i musi odbywać okresowe szkolenia.
Dekret z mocą ustawy 81/2008 Znany również jako „Tekst jednolity dotyczący bezpieczeństwa i higieny pracy”, wszedł w życie 15.05.2008 r. (I poprawiony dekretem z mocą ustawy nr 106 z dnia 3 sierpnia 2009 r., A także później dekrety). Pozostaje pierwszym punktem odniesienia we Włoszech w dziedzinie bezpieczeństwa w miejscu pracy: zawiera informacje dla firm, pracodawców i pracowników na temat tego, co jest niezbędne i obowiązkowe w odniesieniu do profilaktyki, ochrony zdrowia fizycznego i psychicznego w każdym środowisku pracy. A także w odniesieniu do oceny ryzyka i nadzoru zdrowotnego, pierwszej pomocy i gaszenia pożarów.
Art. 1129 Kodeksu Cywilnego Jest specyficzny w kwestii „Powołanie, odwołanie i obowiązki administratora”.
Art. 1710 kc (staranność agenta): „Pełnomocnik (zarządca) ma obowiązek poinformować mocodawcę (kondominium) o zaistniałych okolicznościach, które mogą przesądzić o cofnięciu lub zmianie pełnomocnictwa”.
OBOWIĄZKI ADMINISTRATORA CONDOMINIUM: OCHRONA 360 ° KONDOMINIUM
Oprócz zapewnienia korzystania ze wspólnych usług i umożliwienia korzystania z nich, w równym stopniu wszystkim wspólnotom mieszkaniowym, zarządca ma szereg obowiązków, których nie może uniknąć. Przede wszystkim musi on wykonać uchwały przegłosowane przez zgromadzenie i zwoływać co roku doraźną uchwałę w celu zatwierdzenia sprawozdania kondominium. Ponadto jest zobowiązany do zbierania składek i ponoszenia kosztów zwykłego utrzymania części wspólnych; dbanie o prowadzenie rejestru wspólnoty mieszkaniowej (który zawiera dane osobowe poszczególnych właścicieli oraz posiadaczy praw rzeczowych i osobistych do przyjemności), prowadzenie rejestru protokołów z posiedzeń, rejestru powoływania i odwoływania zarządcy oraz rejestr księgowy; przechowywać dokumentację i przekazywać kondominium, które tego zażąda,status płatności za wydatki związane z kondominium i wszelkie trwające spory; sporządza roczne sprawozdanie z zarządzania kondominium i wzywa zgromadzenie do zatwierdzenia w ciągu 180 dni.
Jeżeli zgromadzenie wspólnoty mieszkaniowe opowie się za tym, administrator jest zobowiązany do uruchomienia strony internetowej wspólnoty mieszkaniowej, która umożliwia wszystkim uprawnionym do przeglądania i pobierania w formacie cyfrowym uchwał przegłosowanych przez zgromadzenie. Koszty budowy i zarządzania stroną internetową zawsze ponoszą wspólnoty mieszkaniowe.
Do obowiązków zarządcy, zgodnie z określonymi przepisami prawa, należy także nadzór nad zagrożeniami zmiany jakości wody. W rzeczywistości, zwłaszcza w najstarszych budynkach, obecność starych żelaznych rur i zbiorników może wpływać na jakość wody i szkodzić zdrowiu wspólnot mieszkaniowych.
Administrator ma obowiązek otworzyć rachunek bieżący, pocztowy lub bankowy , na który przechodzą kwoty otrzymane od wspólników lub osób trzecich, w tym wpłacane w imieniu kondominium. Zgodnie z ustawą reformującą, każdy kondominium, za pośrednictwem administratora (który nigdy nie może odmówić), ma prawo dostępu do rachunku , weryfikacji zarządzania księgowością oraz, na żądanie, wydrukowania okresowego wyciągu z konta na własny koszt. , aby sprawdzić pozycje wydatków i zweryfikować pracę administratora .
Kiedy jesteś pracodawcą
Jeżeli pracownicy (portier, dozorca, ogrodnik, itp.) Pracują w kondominium, zarządca przyjmuje rolę pracodawcy i jest zobowiązany do egzekwowania przepisów dekretu ustawodawczego 81/2008 w zakresie BHP w pracy. Z drugiej strony, gdy kondominium jest klientem kontraktu, np. W przypadku ingerencji w konstrukcję budynku, zarządca może liczyć na kierownika projektu, który zwalnia go z odpowiedzialności cywilnej, a nawet karnej. Jednak administrator zawsze musi nadzorować prace i stale sprawdzać pracę kierownika.
Jeżeli kondominium nie pokrywa wydatków, zarządca ma 6 miesięcy , licząc od corocznego zamknięcia działalności, na podjęcie przeciwko niemu działań i bez upoważnienia zgromadzenia może uzyskać natychmiastowy nakaz wykonawczy. W oczekiwaniu na wyrażenie opinii przez sędziego wydatki są „pokrywane” przez inne wspólnoty mieszkaniowe , podzielone jako procent na części tysięczne, przeliczone z wyłączeniem kondominium będącego w stanie spłaty. Ponadto zarządca jest zobowiązany do przekazania wspólnotom mieszkaniowym w dobrej kondycji nazwiska i kwoty długu tych, którzy nie zapłacili i mogą, jeśli zaległości utrzymują się dłużej niż semestr, zakazać korzystania ze wspólnych usług.podatne na oddzielne użytkowanie (takie jak centralne ogrzewanie, woda lub winda) dla zalegającego mieszkania kondominium. Zakaz nie może jednak naruszać prawa do ochrony zdrowia , przewidzianego w art. 32 Konstytucji. Wreszcie, zarządca, jednomyślnym głosem zgromadzenia, może założyć fundusz pieniężny, do którego wpłacają wszystkie wspólnoty mieszkaniowe iz którego może pobierać pieniądze w przypadku zaległości w spłacie.
Jak opisano w art. 1710 Kodeksu Cywilnego, zarządca jest zobowiązany do wykonywania mandatu „ze starannością dobrego ojca rodziny”: w przypadku niewłaściwego administrowania, czynów niedozwolonych popełnionych w ramach wykonywania swojej funkcji lub zaniedbania, odpowiada cywilnoprawny wobec wspólnoty mieszkaniowej i osób trzecich, przy czym nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody wyrządzone przez wspólnoty mieszkaniowe korzystające z dobra wspólnego, pod warunkiem, że regulamin dotyczący współwłasności nie stanowi inaczej. Jeżeli wypadek spowodowany jest np. Brakiem konserwacji schodów lub windy, zawsze odpowiada za niego zarządca, który ponosi odpowiedzialność cywilną nawet w przypadku niezrealizowania uchwały montażowej lub w przypadku, gdy bez opinii wspólników decyduje się na wykonanie prac przy budynku. Jednak jeśli chodzi o odpowiedzialność karną,włoski system prawny nie przewiduje określonej liczby przestępstw dla zarządcy kondominium, ale nie wyklucza to, że może on zostać pociągnięty do odpowiedzialności za niektóre przestępstwa. Najczęstsze to zniewagi, zniesławienie lub naruszenie prywatności. Nawet sprzeniewierzenie lub fałszowanie budżetu wspólnoty mieszkaniowej może prowadzić do potępienia zarządcy, który w obecności pracowników we wspólnocie ma kwalifikacje pracodawcy, a co za tym idzie, jest zobowiązany do stosowania wszystkich zasad przewidzianych w przepisach o zapobieganiu wypadkom. . Nie zapominając o zaniedbaniach związanych z dobrami powszechnymi, które mogą być ścigane w sprawach cywilnych, ale które mogą mieć konsekwencje karne.Najczęstsze to zniewagi, zniesławienie lub naruszenie prywatności. Nawet sprzeniewierzenie lub fałszowanie budżetu wspólnoty mieszkaniowej może prowadzić do potępienia zarządcy, który w obecności pracowników we wspólnocie ma kwalifikacje pracodawcy, a co za tym idzie, jest zobowiązany do stosowania wszystkich zasad przewidzianych w przepisach o zapobieganiu wypadkom. . Nie zapominając o zaniedbaniach związanych z dobrami powszechnymi, które mogą być ścigane w sprawach cywilnych, ale które mogą mieć konsekwencje karne.Najczęstsze to zniewagi, zniesławienie lub naruszenie prywatności. Nawet sprzeniewierzenie lub fałszowanie budżetu wspólnoty mieszkaniowej może prowadzić do potępienia zarządcy, który w obecności pracowników we wspólnocie ma kwalifikacje pracodawcy, a co za tym idzie, jest zobowiązany do stosowania wszystkich zasad przewidzianych w przepisach o zapobieganiu wypadkom. . Nie zapominając o zaniedbaniach związanych z dobrami powszechnymi, które mogą być ścigane w sprawach cywilnych, ale które mogą mieć konsekwencje karne.jest zobowiązany do przestrzegania wszystkich zasad przewidzianych w przepisach dotyczących zapobiegania wypadkom. Nie zapominając o zaniedbaniach związanych z dobrami powszechnymi, które mogą być ścigane w sprawach cywilnych, ale które mogą mieć konsekwencje karne.jest zobowiązany do przestrzegania wszystkich zasad przewidzianych w przepisach dotyczących zapobiegania wypadkom. Nie zapominając o zaniedbaniach związanych z dobrami powszechnymi, które mogą być ścigane w sprawach cywilnych, ale które mogą mieć konsekwencje karne.
Reforma z 2013 r. Przewidywała, że zgromadzenie wspólnoty mieszkaniowej, jeśli uzna to za stosowne, może odmówić powołania zarządcy, jeśli nie przedstawi on indywidualnej polisy ubezpieczeniowej od odpowiedzialności cywilnej, która ma zastosowanie do wszystkich czynności dokonywanych w wykonywania swojego mandatu. Tym samym, chociaż prawo tego nie zobowiązuje, bez ubezpieczenia zarządca nie może rozpocząć pracy lub, w zależności od okoliczności, zostać odwołany. Sztuka. 1129 określa ponadto, w jaki sposób sam dyrektor jest zobowiązany do zmiany granic polisy, jeżeli w trakcie kadencji zgromadzenie wspólników planuje interwencje nadzwyczajne. Korekta dokonana na początku prac nie może być mniejsza niż zatwierdzona kwota wydatków. Ponadto,jeżeli dyrektor objęty jest ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywanej pracy, za całą prowadzoną przez niego działalność „polisę tę należy dołączyć do oświadczenia zakładu ubezpieczeń gwarantującego warunki przewidziane w poprzednim okresie konkretne kondominium ”. Administrator opłaca polisę, chyba że zgromadzenie zdecyduje się podzielić wydatek między wspólnoty mieszkaniowe.
Przy wejściu do kondominium lub w miejscu szerszego użytku, dostępnym również dla osób trzecich, należy umieścić ogólne informacje, adres i dane kontaktowe administratora, w tym numery telefonów.
Wynagrodzenie administratora
Zgodnie z wymogami art. 1129 kc, w przypadku braku taryfy referencyjnej, przy przyjmowaniu powołania lub odnowienia, dyrektor musi określić „analitycznie, pod rygorem nieważności samego powołania”, wynagrodzenie za wykonywaną działalność. Kwota, do której należy doliczyć podatek VAT, musi obejmować wszystkie pozycje wydatków, od szkolenia zawodowego po artykuły papiernicze i zwykle różni się w zależności od liczby mieszkań w budynku.
Odwołanie i wygaśnięcie mandatu
Zarządca może zostać odwołany w dowolnym momencie przez zgromadzenie wspólnoty mieszkaniowej, z taką samą większością głosów wymaganą do powołania. Bez „słusznego powodu” dyrektor zwolniony ze stanowiska może zażądać uzgodnionego wynagrodzenia, aw niektórych przypadkach odszkodowania. Jednak ze słusznego powodu cofnięcie zgody może nakazać również organ sądowy na wniosek jednego kondominium. Odwołanie administratora może nastąpić między innymi w przypadku:
- nie zawiadamia zgromadzenia o żadnych wezwaniach, które wykraczają poza jego kompetencje
- nie wzywa zgromadzenia do zatwierdzenia sprawozdania kondominium
- nie wykonuje uchwał przegłosowanych przez Zgromadzenie
- nie zwołuje zgromadzenia w celu odwołania lub powołania swojego następcy
- nie otwiera rachunku bieżącego kondominium
- pomija wykonanie orzeczenia sędziego lub organu
- Administracyjny.