Treść przetworzona
- Nieruchomość jest podzielona
- Korzyści dla obu stron
- Jakie prawo chcesz zachować?
- Wykorzystanie owoców
- Obowiązki właściciela
- Użyj i do domu
- Konserwacja
- Nadzwyczajne naprawy
- Głosuj na zgromadzeniu wspólnoty mieszkaniowej
- Podatki i wydatki
- Korzyści
- Cena
- Nieruchomość może zostać sprzedana
- Możesz zapłacić w kilku ratach
- Jak dokonać właściwych obliczeń
- W Turynie projekt gminy
Wraz ze sprzedażą samej własności nieruchomości, sama własność nieruchomości przechodzi na kupującego bez prawa użytkowania, podczas gdy rzeczywiste prawo do korzystania (składające się w rzeczywistości z kilku aspektów, jak zobaczymy później) pozostaje na korzyść sprzedającego. Samo posiadanie składnika aktywów (takiego jak na przykład nieruchomość) polega zatem na „pozbawieniu” jednego lub większej liczby rzeczywistych praw do korzystania na ustalony z góry okres lub na cały okres życia posiadacza lub właścicieli takich praw. Pomiędzy stronami umowy (sprzedającym i kupującym) zostaje ustanowiony rodzaj więzi, która będzie trwała w czasie, ze skutkami, które będą miały miejsce w przyszłości. Dlatego ważne jest, aby przedwstępna umowa sprzedaży (która jest podpisywana przed ostateczną i która powinna zostać zarejestrowana) uwzględniała wszystkie najdrobniejsze szczegóły,tak, aby obie strony były dobrze chronione.
Nieruchomość jest podzielona
Nasz Kodeks Cywilny pozwala na „podzielenie” nieruchomości na dwie części. Jednak prawna możliwość oddzielenia różnych rodzajów rzeczywistych praw do korzystania z towarów od samej własności oraz różne możliwe formy sprzedaży są mało znane we Włoszech i są również przedmiotem różnych uprzedzeń.
Korzyści dla obu stron
Dla tych, którzy kupują nieruchomość według tej formuły, korzyść polega na zapłaceniu za nieruchomość ceny niższej niż wartość rynkowa; podczas gdy dla sprzedających korzyść polega na uzyskaniu natychmiastowego dochodu przy zachowaniu jednego lub wszystkich zapewnionych praw do przyjemności.
Jakie prawo chcesz zachować?
Prawo użytkowania pozostawione sprzedawcy może być pełne lub ograniczone do użytkowania lub mieszkania; na całe życie lub na czas określony w umowie: każdy, kto sprzedaje nieruchomość jako nieruchomość, może zarezerwować dla siebie (lub dla jednej lub więcej wyznaczonych osób) prawo użytkowania, użytkowania lub prawa do mieszkania. W pierwszym przypadku podmiot może mieszkać lub wynajmować nieruchomość tracąc czynsz, w pozostałych może tylko z niej korzystać lub mieszkać i nie może przenieść tego prawa na osoby trzecie: ma ono charakter ściśle osobisty. Wszystkie specyfikacje zobaczymy później.
Rzeczywiste prawa do korzystania, aw szczególności prawo do użytkowania, są związane z prawem własności składnika majątku. Nasz system prawny pozwala na oddzielenie tych praw, przypisując prawo do korzystania z posiadacza innego niż właściciel.
Wykorzystanie owoców
Użytkowanie (art. 978 kc) to prawo do korzystania z majątku i związanych z nim dochodów, nawet jeśli pozostaje on własnością innych osób. Z podstawowym ograniczeniem: zakaz zmiany przeznaczenia. Na przykład, jeśli chodzi o użytkowanie terenu, właściciel prawa (użytkownik) nie może go zbudować, tak jak nie może przekształcić tego, co jest ogrodem, w parking. W przypadku nieruchomości użytkownik ma prawo wydzierżawić ją osobom trzecim. Jednak zgodnie z prawem umowa najmu nie może trwać dłużej niż 5 lat od śmierci użytkownika.
Obowiązki właściciela
Użytkownik musi zwrócić składnik majątku po wygaśnięciu jego prawa (w przypadku wygaśnięcia lub śmierci); używaj go z „pracowitością dobrego człowieka rodzinnego”; sporządzić spis, chyba że został wydany; zapewnić zabezpieczenie, chyba że zwolniono; ponieść zwykłe wydatki związane z administracją, utrzymaniem i przechowywaniem aktywów; płacić podatki i tantiemy, dzierżawy gruntów i inne obciążenia wpływające na dochód. jest sztuką. 1004 Kodeksu Cywilnego, aby zapewnić, że te wydatki i opłaty ponosi użytkownik.
Użyj i do domu
Prawa użytkowania i pobytu określają odpowiednio artykuły 1021 i 1022 Kodeksu Cywilnego. Użytkowanie polega na prawie do korzystania z określonego majątku i, jeśli jest to uzasadnione, do pobierania dochodów (ograniczonych do potrzeb własnych i rodziny). Podstawą mieszkalnictwa jest prawo do mieszkania w domu stosownie do potrzeb własnych i rodziny. Stanowi jedno z praw do dziedziczenia pozostającego przy życiu małżonka: po śmierci jednego z małżonków drugi ma prawo mieszkać w rezydencji rodzinnej (jeżeli jest własnością małżonka) i korzystać z mebli, które stanowią jego własność przez całe życie . Obydwa są dóbr osobistych, to znaczy są ściśle powiązane z właścicielem prawa i jako takie nie podlegają przeniesieniu. W przeciwieństwie do użytkownika, który może wydzierżawić posiadaną nieruchomość,w przypadkach użytkowania lub pobytu jest to zabronione pod groźbą utraty prawa. W pozostałej części obowiązują zasady użytkowania.
Konserwacja
Sprzedawca jest odpowiedzialny za zwykłe koszty utrzymania (renowacja tynku, malowanie drzwi i okien, malowanie ścian), czyli wszystkie wydatki, które normalnie ponosi najemca. Podczas gdy kupujący jest uprawniony tylko do nadzwyczajnych wydatków. Ostatnia reforma kondominium (ustawa 220/2012), która weszła w życie 18 czerwca 2013 r., Ustanawia jednak pełną solidarność między użytkownikiem a nagim właścicielem wobec tego kondominium. Oznacza to, że obie liczby odpowiadają solidarnie - w połowie - za pokrycie wydatków związanych z kondominium. Tak więc, jeśli żadne z was nie spłaci swojego zadłużenia, kondominium może poprosić was oboje o spłatę długu.
Nadzwyczajne naprawy są obowiązkiem nagiego właściciela. Sztuka. 1005 kc podaje listę, ale nie jest to wyczerpująca lista: „są to te niezbędne do zapewnienia stabilności ścian głównych i sklepień, wymiany belek, odnowienia w całości lub w znacznej części dachów, podłóg, schodów, nasypów, akweduktów , murów oporowych i otaczających ”. W praktyce definicja ta obejmuje te naprawy, których nie można przewidzieć jako normalnego skutku w krótkim lub średnim okresie użytkowania rzeczy i przyjemności z niej, i polegają na wymianie lub renowacji podstawowych części konstrukcji, których koszt jest nieproporcjonalny do do normalnego dochodu wytwarzanego przez samą rzecz. Jeżeli jednak staną się one konieczne w wyniku zaniedbania lub niewypełnienia obowiązków w zakresie zwykłych alimentów, to odpowiedzialność za nie spoczywa na użytkowniku.Zasadniczo regulujemy się tak, jak w przypadku dynamiki właściciela / najemcy.
W przypadku uchwał dotyczących remontów lokalu, względne prawo głosu na zgromadzeniu przysługuje: użytkownikowi, w przypadku napraw związanych z utrzymaniem zwykłym; nagiemu właścicielowi, w przypadku innowacji, przebudowy lub nadzwyczajnych prac konserwacyjnych.
Podatki i wydatki
Nie czerpiąc korzyści z zakupionego towaru, nagi właściciel nie jest obciążony podatkiem przez cały okres obowiązywania prawa użytkowania zastrzeżonego dla sprzedawcy. Kupując nieruchomość, kupujący będzie musiał zapłacić następujące podatki:
- opłata za rejestrację
- podatek hipoteczny
- podatek katastralny
w ograniczonym zakresie w zależności od wieku użytkownika, zgodnie z tabelą (publikowaną na stronie) okresowo aktualizowaną przez Ministerstwo Finansów wraz ze zmianami stopy prawnej, która od początku stycznia 2022-2023 r. spadła z 2,5% do 1% .
Korzyści
Oprócz tańszych podatków w fazie zakupu, kupujący może - o ile ma niezbędne wymagania - skorzystać również z dopłaty do „pierwszego domu”: umożliwia ona obniżenie podatku rejestracyjnego z 9 do 2% oraz opłacenie podatku od hipoteki i katastralny według stałej miary (obecnie w wysokości 50 euro każdy). Sprzedawca, użytkownik lub właściciel prawa pobytu, korzysta w pełni ze sprzedanego towaru, a zatem zgodnie z prawem wszystkie obciążenia podatkowe związane z nieruchomością pozostają na jego kosztach, a dokładniej z podatku dochodowego od osób fizycznych i imu.
Cena
Wartość samego prawa własności zależy od czasu trwania prawa do korzystania, które pozostawia się sprzedającemu (technicznie: rezerwa z przyjemności aktywa). Jeżeli rezerwa jest dożywotnia lub do śmierci posiadacza praw, wartość określa się na podstawie przewidywanej długości życia tego ostatniego. Oczekiwana długość życia to oczekiwana liczba (w sensie statystycznym) pozostałych lat życia w określonym wieku i nie należy jej mylić z tzw. „Średnim życiem”. Oczekiwana długość życia jest obliczana na podstawie analizy tabel umieralności (zwanych również tabelami aktuarialnymi), które różnią się w zależności od niektórych czynników, w tym środowiskowych. Należy zauważyć, że średnia długość życia różni się również w zależności od płci: kobiety żyją dłużej. Jeśli sprzedających jest więcej niż jeden,ogólna długość życia osób mieszkających w konkubinacie jest nieco większa niż w przypadku najmłodszych sprzedawców. Najnowsze oficjalne dane są publikowane na stronie internetowej Istat (www.istat.it). Zasadniczo rzeczywista wartość rynkowa nieruchomej nieruchomości może wahać się od 50% do 70% wartości handlowej nieruchomości będącej w całości własnością, nawet jeśli sprzedawca jest bardzo stary. Dla porównania z innymi sytuacjami, weź pod uwagę, że nieruchomość zajmowana przez najemcę (płacącego czynsz) jest warta średnio o 30% mniej niż jej wartość.nawet jeśli sprzedawca jest bardzo stary. Dla porównania z innymi sytuacjami, weź pod uwagę, że nieruchomość zajmowana przez najemcę (płacącego czynsz) jest warta średnio o 30% mniej niż jej wartość.nawet jeśli sprzedawca jest bardzo stary. Dla porównania z innymi sytuacjami, weź pod uwagę, że nieruchomość zajmowana przez najemcę (płacącego czynsz) jest warta średnio o 30% mniej niż jej wartość.
Nieruchomość może zostać sprzedana
Jeśli kupiłeś nieruchomość na własność, nie musisz czekać na śmierć osób, które wykorzystują ją do odsprzedaży nieruchomości. I nadal możesz zarobić na różnicy w cenie: ponieważ w międzyczasie użytkownik się zestarzał, niższy rabat zostanie zastosowany do wartości nieruchomości, na podstawie tabel uwzględniających wiek; co oznacza, że składnik aktywów został ponownie oceniony.
Ile warte jest samo posiadanie nieruchomości na rynku? Ogólnie rzecz biorąc, około 50-70% wartości handlowej tej samej nieruchomości w pełnej własności.
Możesz zapłacić w kilku ratach
Najpopularniejsza formuła we Włoszech przewiduje zapłatę ceny samego posiadania w jednym rozwiązaniu. Ale w przypadku nieruchomości w pełni posiadanych istnieje możliwość rozłożenia płatności na raty. Przeniesienie własności następuje po cenie zapłaconej częściowo z góry, a częściowo z określonymi miesięcznymi płatnościami, które mogą być corocznie indeksowane. I że w razie śmierci sprzedającego nadal będą wypłacane spadkobiercom, aż do osiągnięcia dojrzałości. Jest jeszcze formuła wypłaty renty (viager), rozpowszechniona np. We Francji, ale rzadka we Włoszech. Jest to umowa losowa, ponieważ nie można z góry określić ceny całkowitej: wpłacana jest kaucja, szacowany jest miesięczny dochód, ale liczba wpłat zależy od tego, jak długo przeżyje sprzedawca. Zakład ”.Problem polega na tym, że we Włoszech renta dożywotnia jest zrównana z dochodami pracowników (art. 50 dekretu prezydenckiego 917/86) i odpowiednio opodatkowana.
Jak dokonać właściwych obliczeń
Współczynnik stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości będącej w całości posiadaniem według wieku rzeczywistego właściciela (mieszkańca / -ów) domu. Współczynniki te są ustalane okresowo przez Ministerstwo Finansów i opierają się na statystycznej długości życia we Włoszech oraz na obowiązującej ustawowej stopie procentowej. Z reguły im starszy sprzedawca, tym wyższa cena zakupu.
Tabela współczynników służących do ustalenia praw użytkowania dożywotniego i rent (lub emerytur) liczonych według ustawowej stopy procentowej 1% (rok referencyjny 2022-2023)
Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 12 grudnia 2013 r. (Opublikowane w Dzienniku Ustaw nr 292 z dnia 13 grudnia 2013 r.) Przewiduje obniżenie stawki ustawowej z 2,5% do 1% ze skutkiem od 1 stycznia 2022-2023 r. W związku z tym zaktualizowano współczynniki dotyczące prawa użytkowania, które mają być stosowane do utworzonych aktów publicznych, poświadczonych i nieuwierzytelnionych aktów prywatnych zgłaszanych do rejestracji, do otwartych spadków oraz do darowizn dokonywanych od 1 stycznia 2022-2023 r. (Rozporządzenie Ministerstwa Gospodarki i Finansów z 23 grudnia 2013 r. W sprawie GU 303 z dnia 28 grudnia 2013 r.). Tabela współczynników dołączona do ujednoliconej ustawy o podatku rejestracyjnym - dekret prezydencki 131/1986) została zatem zaktualizowana, jak wyżej. W dekrecie określono również wielokrotność, która ma być używana przy ustalaniu podstawy opodatkowania przy ustalaniu rent i emerytur w 100-krotności.
Przykład obliczenia wartości prawa własności
- Wartość w pełni posiadanej nieruchomości: 150000 EUR (a)
- Bieżąca ustawowa stopa procentowa: 1% (b)
- Wiek beneficjenta (ukończone lata): 55 lat
- Współczynnik zgodnie z tabelą: 65 (c)
- Roczny dochód: (a) x (b) = 1500 EUR (d) (lub 150 000 EUR x 1%)
- Wartość użytkowania: (d) x (c) = 97,500 € (e) (lub 1500 x 65)
- Sama wartość własności: (a) - (e) = 52 500 EUR (lub 150 000 - 97 500 EUR)
W Turynie projekt gminy
Sprzedawanie domu bez opieki może być wielką pomocą dla osób starszych i znajdujących się w trudnej sytuacji, które potrzebują płynności, aby radzić sobie w codziennym życiu, na przykład opieki medycznej. Mając to na uwadze, gmina Turyn rozpoczyna eksperymentalny projekt, który planuje pomóc tym kategoriom poprzez zakup ich nieruchomości o tej formule, na korzystnych warunkach ekonomicznych dla obu stron (www.comune.torino.it/).
We współpracy z Avv. Silvio Rezzonico, krajowy prezes Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it