Kupno domu: wszystko, co musisz wiedzieć

Kupno domu to ważna decyzja, która wiąże się ze sporą inwestycją. Dlatego lepiej być przygotowanym od momentu wyboru, do sprzedaży, do podatków.

Treść przetworzona

Kupno domu, trzy fazy
Kupno domu: moment wyboru
Elementy zmieniające wycenę domu
Kupno domu: kupno i sprzedaż
Poproś o dokumentację
Kto jest właścicielem nieruchomości?
Kupno domu: etapy przeniesienia własności
3 Czyn
Czy po zakupie zostaną wykryte wady?
Agent nieruchomości
Podatek od sprzedaży domu
Jakie potrącenia za remont

Kupno domu to jedna z najważniejszych decyzji, które pojawiają się w naszym życiu: dlatego ważne jest, aby być przygotowanym, nawet jeśli polegasz na profesjonalistach z branży. Oprócz ceny nieruchomości należy uwzględnić koszty dodatkowe, które dotyczą około 10% całości i zawierają podatki, procent dla agencji i opłatę notarialną. Do tego dochodzą te z przeprowadzki, ewentualny remont i umeblowanie. Nie zapominając o kondominium i kosztach utrzymania.

Kupno domu, trzy fazy

Moment wyboru
Istnieje kilka czynników, które mają wpływ, od charakterystyki nieruchomości po pożądane metry kwadratowe. Zidentyfikowany obszar również ma duże znaczenie, zarówno dla cen rynkowych, jak i organizacji osobistej i rodzinnej.
Etapy sprzedaży
Rozpoczynamy od zebrania dokumentacji, aby dojść do przeniesienia własności, które kończy się aktem. Czynność, która obejmuje, oprócz sprzedającego i kupującego, zawsze notariusza i bardzo często agencję nieruchomości, która zajmowała się negocjacjami. Ze wszystkimi powiązanymi kosztami.
Podatek: podatki do zapłacenia
Podatki pochodzą z rejestru, księgi wieczystej i hipoteki, które różnią się w zależności od tego, czy jest to pierwszy dom i czy sprzedający jest osobą prywatną czy firmą.

Kupno domu: moment wyboru

Niezależnie od tego, czy dom jest proponowany przez agencję, czy przez prywatnego sprzedawcę, nie ma znaczenia: zawsze wskazane jest jasne określenie podstawowych cech i zrozumienie, czy zidentyfikowana nieruchomość je spełnia. Począwszy od ceny (niezależnie od tego, czy jest ona zgodna z rynkiem, czy nie) i specyficznych wymagań

Aby dokonać wyboru ze znajomością faktów, lepiej jest zobaczyć więcej niż jeden dom, dokonać porównań, zadać właściwe pytania, a jeśli zainteresowanie pozostaje duże, nie trać czasu i nie składaj oferty.

Idąc na miejsce, nawet zdalnie
Osobiście, jeśli to możliwe, lub korzystając z wirtualnych wycieczek, które niektóre agencje oferują po pandemii wywołanej przez Covid-19, można ocenić całą serię ważnych zmiennych. Tutaj są szczegółowo.

Warunki. W tym przypadku doświadczone oko może coś zmienić. Jaki jest stan elewacji? Czy systemy są zgodne ze standardami? Czy schody, winda wymagają remontu? Czy jest piwnica? Czy jest dostępny? A ogrzewanie? Jeśli dom nie jest w idealnym stanie, mogą pojawić się nieoczekiwane koszty utrzymania.

Oświetlenie i hałas. Odwiedzanie go o różnych porach pozwoli Ci zrozumieć, jak zmienia się światło w ciągu dnia i czy występują niepokojące dźwięki.

Pozycja. Jak daleko od miejsca pracy znajduje się nowy dom? Jeśli masz dzieci, jak daleko jest od szkoły? Czy istnieją dogodne środki transportu publicznego, aby dotrzeć do głównych miejsc docelowych lub połączeń autostradowych? A gdzie jest szpital? Jeśli obszar jest zajęty: jak trudno jest zaparkować lub czy jest miejsce parkingowe?

Rynek
Wartość domu określa jego charakterystyka i ceny na powierzchni. Dlatego konieczne jest zrozumienie, jakie są wartości średnie, czyli koszt za metr kwadratowy. Kanałem umożliwiającym identyfikację tych danych jest Obserwatorium Nieruchomości Urzędu Skarbowego (www.agenziaentrate.gov.it). Inną niezawodną stroną jest Borsino immobiliare (www.borsinoimmobiliare.it). Przydatne są również reklamy nieruchomości, biorąc pod uwagę, że w porównaniu z żądaną kwotą cena może być często obniżona o 8,7% w przypadku nowych budynków i 14,3% w przypadku budynków do renowacji (źródło: Nomisma).

Punkt wyjścia: powierzchnia handlowa
Poza prestiżowymi nieruchomościami, zlokalizowanymi w określonych rejonach niektórych miast lub w miejscowościach turystycznych, do wyceny domu zaczynamy od wyliczenia metrów kwadratowych. Pod uwagę brana jest tzw. „Powierzchnia handlowa”, która obejmuje powierzchnię netto mieszkania, 100% powierzchni obwodu i ścian wewnętrznych, 50% powierzchni ścian wspólnych z innymi mieszkaniami. Do tego dochodzą inne powierzchnie (balkony, ogrody, werandy, piwnice) o różnych proporcjach, jak wskazano w tabeli.

Co może spowodować wzrost lub spadek ceny? Na wolnym rynku nie ma absolutnie obiektywnych danych, obowiązuje umowa między stronami, ale pewne elementy mają z pewnością charakter orientacyjny.

Czynniki obniżające cenę:

Brak balkonów - 5%
Piwnica - 30%
Parter - 20%
Parter z ogrodem - 15%
II piętro bez windy - 5%
Od trzeciego piętra bez windy - 10% na każde piętro

Czynniki podnoszące cenę:

Poddasze + 20%
Dom z kilkoma łazienkami + 5%
Autonomiczne ogrzewanie + 5%
Konsjerż + 5%

Kupno domu: kupno i sprzedaż

Umowa, której przedmiotem jest przeniesienie własności domu z jednej osoby na drugą poprzez zapłatę ceny, podlega sankcjom kodeksu cywilnego (art. 1470). Aby dojść do tego momentu, zwykle należy wykonać szereg czynności, które chronią kupującego

Przed przystąpieniem do przeniesienia własności, które kończy się aktem, konieczne jest sprawdzenie prawidłowości nieruchomości, zarówno z punktu widzenia urbanistyki, jak i pod kątem występowania hipotek. W rzeczywistości kupujący ma prawo domagać się rozwiania wszelkich wątpliwości dotyczących domu, który zamierza kupić, poprzez zadawanie sprzedającemu wszelkich odpowiednich pytań bezpośrednio lub za pośrednictwem agencji. I to przed podpisaniem jakiegokolwiek dokumentu, bo potem trudno się cofnąć.

Dom musi być zgodny z urbanistycznym i katastralnym punktem widzenia, to znaczy musi odpowiadać planowi piętra zdeponowanemu w księdze wieczystej. Czy był regularnie budowany? Jeśli nie jest nowy i został sprzedany i zakupiony wiele razy w drodze aktu, najprawdopodobniej jest w porządku. Jeśli jest nowy lub w każdym razie zbudowany kilka lat temu, ktokolwiek jest jego właścicielem, musi okazać pozwolenie na budowę oraz świadectwo żywotności, które również potwierdza spełnienie wymagań higieniczno-sanitarnych. W każdym przypadku notariusz przeprowadzi i poświadczy wszystkie te kontrole przed zawarciem umowy.

Jeżeli dom został właśnie wybudowany, obowiązkiem budowniczego jest przedstawienie całej dokumentacji potwierdzającej jego prawidłowość (pozwolenie na budowę i projekt zatwierdzony przez gminę). Jest to ważne, ponieważ czasami pomieszczenia na ostatniej kondygnacji lub na parterze mogą występować na projekcie jako magazyny lub strychy. Sprzedawcy pozbawieni skrupułów mogliby przedstawiać je jako prawdziwe mieszkania, ale na mocy czynu byłyby zarejestrowane jako strych lub magazyn. Na czym to polega? Taka zmiana użytkowania nie zawsze jest możliwa, z wyjątkiem specjalnych interwencji (które obejmują koszty i czas).
Jeśli nieruchomość jest w budowie, istnieją dwa narzędzia do ochrony. Na etapie wstępnym należy zwrócić się do sprzedającego o udzielenie poręczenia (bankowego lub ubezpieczeniowego) w celu zagwarantowania kwot dostarczonych lub pozostałych do dostarczenia przed zawarciem umowy. Budowniczy lub sprzedawca nieruchomości jest również zobowiązany (dekret z mocą ustawy 122/2005) do wystawienia kupującemu polisy ubezpieczeniowej, która gwarantuje mu w przypadku jakichkolwiek uszkodzeń budynku i wad konstrukcyjnych.

Często, gdy trudno jest znaleźć dokumentację dotyczącą starszych budynków, w akcie są zapisane słowa „budynek sprzed 1967 r.” Lub „budynek sprzed 1967 r.”. Jest to możliwe, ponieważ przed tym terminem nie było konieczności ubiegania się o pozwolenie na budowę, jeśli budynek był budowany poza miastem. Następnie, od 1 września tego roku, po wejściu w życie ustawy Ponte, pozwolenie na budowę stało się obowiązkowe dla wszystkich nieruchomości. Aby skorzystać z tego rozwiązania, należy spełnić dwa warunki: aby dom znajdował się w budynku, który faktycznie znajduje się poza ówczesnym miastem (co zwykle odpowiada obecnemu historycznemu centrum miasta) i znajduje się w jakimś ewidentnie zbudowany w okresie przed 1967 rokiem.

Warto od razu sprawdzić, czy sprzedawca jest faktycznym właścicielem i czy dom nie jest obciążony hipoteką lub innymi szkodliwymi formalnościami, np. Darowizną, które skomplikowałyby sprzedaż. Inaczej, jeśli jest to hipoteka zarejestrowana przez bank, który udzielił kredytu: w rzeczywistości wystarczy zażądać wygaśnięcia hipoteki na koszt sprzedającego do dnia zawarcia umowy. • W tym celu Urząd Skarbowy zapewnia narzędzia umożliwiające sprawdzenie statusu nieruchomości w kasach różnych urzędów wojewódzkich lub nawet online.

Kupno domu: etapy przeniesienia własności

Istnieją trzy kroki, które prowadzą do zakupu nieruchomości: propozycja zakupu, wstępne i akt.

Służy głównie do blokowania uzgodnionej ceny. Służy jedynie do sprzedaży dokonywanej za pośrednictwem agencji nieruchomości, do tego stopnia, że pośrednik nie tylko zamawia formularz, ale także jest zobowiązany do jego podpisania wraz z kupującym. W negocjacjach między jednostkami stosuje się bezpośrednio kompromis.

Do agencji należy złożenie formularza w Izbie Handlowej. Dokument ten ma charakter jednostronny, tzn. Jest wiążący tylko dla kupującego. Sprzedawca natomiast może przyjąć lub odrzucić ofertę w wyznaczonym terminie, który zwykle wynosi 15 dni. Oprócz daty wygaśnięcia należy wskazać dane katastralne oraz sprecyzować, że zakup należy rozumieć jako ryczałt, czyli obejmuje również udział z tytułu części wspólnych. Musi wykazywać, czy mieszkanie jest wynajmowane, czy wolne, oraz zobowiązać sprzedającego do sprawdzenia prawidłowości urbanistycznej i katastralnej. Po złożeniu oferty następuje kaucja pieniężna: jeśli sprzedawca przyjmie ofertę, to depozyt potwierdzający zostanie odjęty od ceny sprzedaży. Jeśli kupujący ma wątpliwości po akceptacji sprzedawcy,kaucja nie zostanie zwrócona, a kupujący będzie musiał zapłacić agentowi po równo opłatę maklerską.

Nazywana również po prostu wstępną, obietnicą sprzedaży lub kompromisem, jest to umowa, w której sprzedawca i kupujący zobowiązują się do zawarcia aktu kupna. Nie jest to akt obligatoryjny, ale można go zastosować, gdy natychmiastowa sprzedaż nie jest możliwa: jest sposobem związania kupujących i sprzedających. Uzupełnia również ofertę zakupu, która staje się bardziej szczegółowa i kompletna.

Nie ma wymogu zawarcia kompromisu przez notariusza. Ale nie robiąc tego, mamy w ręku tylko akt prywatny. Aby stać się aktem publicznym, a zatem prawomocnym, musi być podpisany przez notariusza (i przepisany w agencji terytorialnej). W tym momencie to samo prawo uniemożliwi sprzedaż nieruchomości komuś innemu, zarejestrowanie hipoteki, ustanowienie służebności biernej lub innego szkodliwego działania. Rejestracja w Urzędzie Skarbowym jest zawsze obowiązkowa: w ciągu 20 dni, jeśli została ustalona bez notariusza; w ciągu 30 dni, jeżeli notariusz przewiduje elektroniczną rejestrację sporządzonego przez siebie dokumentu. Aby dokument był ważny, musi zawierać zgodę stron,dokładne określenie domu do sprzedaży i jego ceny.

Rejestracja zawsze kosztuje:

podatek rejestracyjny: 200 euro
znaczek skarbowy: jeden na 16 euro co 4 strony lub w każdym razie co 100 wierszy. Na każdym egzemplarzu (minimum dwa) należy przyłożyć znaczki skarbowe. Zawsze należy je kupić przed podpisaniem umowy, ponieważ muszą mieć tę samą datę lub być wcześniejszą. W przeciwnym razie kompromis nie zostanie zarejestrowany.

Jeżeli kwoty zostały wpłacone jako kaucja lub zaliczka, proporcjonalny podatek rejestracyjny musi być zapłacony w wysokości:

0,50% w przypadku wpłaty potwierdzającej (kod podatkowy 109T).
3% w przypadku przedpłaty od ceny sprzedaży (kod podatkowy 109T).

Podatek ten zostanie następnie odzyskany w akcie. W rzeczywistości jest to uważane za zadatek kwoty należnej za późniejszą rejestrację aktu końcowego. Jeżeli natomiast akt nie jest zastrzeżony, nie podlega on zwrotowi, chyba że brak zastrzeżenia ma przyczyny niezależne od stron. zapłacić tylko stały podatek w wysokości 200 euro.

Jeśli będziesz musiał załączyć inne dokumenty, takie jak certyfikat energetyczny, plan piętra, specyfikacje, będziesz musiał zapłacić dodatkowe znaczki skarbowe (zawsze od 16 euro) w zależności od charakteru dokumentu i jego formatu. Płatności należy dokonać za pomocą formularza F23, który należy dostarczyć do banku lub na pocztę. Powodem wyboru jest RP, czyli rejestracja dokumentów publicznych i prywatnych. Na koniec musisz wypełnić formularz 69, który jest prośbą o rejestrację. Model ten można pobrać ze strony Urzędu Skarbowego, ale zazwyczaj jest dostarczany przez przedstawiciela agencji.

Z notariuszem rosną wydatki. W rzeczywistości należy dodać, co następuje:

honorarium profesjonalisty
opłata skarbowa w wysokości 155 euro
podatek hipoteczny w wysokości 200 euro
opłaty hipoteczne w wysokości 35 euro.

Ponadto podpisanie kompromisu determinuje również prawo każdego pośrednika w obrocie nieruchomościami do pobrania (po zawarciu umowy) prowizji.

Jest to ostateczna umowa, sporządzona, sprawdzona i gwarantowana przez notariusza. Nazywany również ostatecznym aktem sprzedaży, musi zawierać określone dokumenty i zawierać dokładne informacje:

tożsamość wszystkich stron (sprzedającego, kupującego i potencjalnego mediatora). Notariusz i każda inna osoba zaangażowana w procedurę zakupu również musi się stawić;
klasyfikacje energetyczne (w tym Ape, świadectwo charakterystyki energetycznej) oraz certyfikaty
systemów domowych, które poświadczają ich prawidłowość i zgodność z wcześniej zadeklarowanymi;
dane katastralne, plany pięter i wszelkie potrzebne informacje dotyczące danej nieruchomości;
dokument sporządzony przez zarządcę wspólnoty mieszkaniowej, poświadczający regularne spłacanie przez sprzedającego kosztów kondominium (z zastrzeżeniem korekty);
wszystko, co dotyczy pieniędzy w obiegu (procenty należne maklerom, koszty notarialne itp.), dołączenie - w razie potrzeby - wniosku i zatwierdzenia kredytu hipotecznego;
użyteczność nieruchomości, brak hipotek, ograniczeń lub wad jakiegokolwiek rodzaju.

Nie jest zwykłym redaktorem: wobec prawa pełni rolę poręczyciela transakcji. Będzie musiał również zdeponować kwoty zapłacone przez kupującego (ustawa 124/2021) na dedykowany rachunek bieżący i przechowywać je do momentu, gdy stanie się faktycznym właścicielem. Opłaty notarialne są zawsze płacone przez kupującego i często stają się częścią negocjacji między stronami. Akty są obciążone różnymi pozycjami wydatków, z których niektóre są ustalone, takie jak opłaty skarbowe ustanowione przez prawo, inne zmienne, takie jak wartości procentowe sparametryzowane na podstawie wartości majątku lub stopień pokrewieństwa między dawcą a skazanym, oprócz rejestru i do opłat sekretariatu. Jeśli chodzi o wynagrodzenie profesjonalisty, nie ma już tabel taryfowych, dlatego każdy sam decyduje o swoim wynagrodzeniu według własnego uznania, zgodnie z zasadami wolnego rynku.Dlatego przed wyborem notariusza warto poprosić o wycenę.

A jeśli istnieją ukryte wady, które wcześniej się nie ujawniły? Jakie gwarancje są ważne, gdy masz klucze do domu? Czas na podjęcie działań nie jest długi: kupujący musi zgłosić sprzedawcy wady w ciągu ośmiu dni od ich wykrycia . Listem poleconym za potwierdzeniem odbioru deklarujesz chęć skorzystania z gwarancji. Jeżeli sprzedawca nie działa z własnej woli w sprawie wad, kupujący może podjąć kroki prawne, kontaktując się z prawnikiem i dochodząc gwarancji na wady. Jednak działanie musi nastąpić w ciągu jednego roku od zawarcia umowy. Sędzia może orzec wypowiedzenie umowy, jeśli istnieją szczegóły. Sprzedawca będzie wtedy musiał zwrócić otrzymaną kwotę, a kupującemu dom. Jeśli woli zachować dom, niezależnie od wad, może jednak zażądać obniżenia zapłaconej ceny sprzedaży, a tym samym zwrotu różnicy. Wyjątki: jeśli uszkodzenie jest strukturalne (wada gruntu lub wada konstrukcyjna), do tego stopnia, że nie można go od razu wykryć lub jest tak poważne, jak infiltracja wody, kupujący może podjąć działania przeciwko budowniczym domu na okres do 10 lat po uczynku . Wydłużają się również czasy raportowania: masz rok na napisanie do sprzedawcy i zgłoszenie problemów.

Musi być zarejestrowany w Izbie Handlowej i posiadać dowód tożsamości. Prawo stanowi, że osobom wykonującym zawód bez tytułu nie przysługuje żadna prowizja. Zgodnie z prawem jest odpowiedzialny za weryfikację pochodzenia domu, własności, obecności lub braku gwarancji oraz zagwarantowanie sprzedawcy i kupującemu odpowiednich klauzul.

Usługa agencyjna oczywiście wiąże się z kosztem, który pokrywa w formie prowizji zarówno sprzedawca, jak i kupujący budynek. Ile? To zależy, ponieważ żadne prawo nie narzuca stałych stawek ani limitów. Zwykle obowiązują zwyczaje miejsca i wskazania lokalnej izby handlowej, nawet jeśli żadnego z nich nie można uznać za wiążące. Z grubsza rzecz biorąc, prowizję, która nie przekracza 2% ceny sprzedaży, można uznać za uczciwą, ale może ona również sięgać nawet 4%. Faktura jest obowiązkowa: i jest naprawdę ważna, ponieważ koszty pośrednictwa w obrocie nieruchomościami można odliczyć od zeznania podatkowego, maksymalnie do 1000 euro.

Po sfinalizowaniu umowy klucze do domu zostaną przekazane kupującemu, który z kolei dostarczy czeki do zapłaty. Wszystko, co nie jest zapisane w akcie, nawet jeśli zostało wcześniej uzgodnione z innymi dokumentami, nie będzie miało wartości. Zgodnie z dekretem z mocą ustawy n. 223/2006 strony, które zawierają ostateczną umowę sprzedaży, muszą zadeklarować warunki uzgodnionej ceny, określając, czy jest to czek i / lub przelew.

Podatek od sprzedaży domu

Stanowią one jedną z pozycji wydatków, które należy dodać do ceny nieruchomości, ale jeśli jest to pierwszy dom, przysługują Ci stawki obniżone zarówno z tytułu podatku VAT, jak i podatku rejestracyjnego. Niektóre nowe funkcje dotyczą także tych, którzy już posiadają i muszą kupić drugi dom

Podatki związane z zakupem domu to głównie podatek rejestracyjny (jeśli kupujesz od osoby prywatnej) oraz VAT (gdy sprzedawca jest firmą). Do tego w obu przypadkach należy doliczyć podatek hipoteczny i katastralny. Pakiet premiowy obowiązujący w 2022-2023 roku potwierdza korzyści płynące z zakupu nieruchomości; w szczególności istnieją pewne innowacje prawnicze dotyczące zakupu nie tylko pierwszego, ale także drugiego domu. W rzeczywistości nawet ci, którzy są właścicielami nieruchomości, mogą skorzystać z ulg podatkowych i kupić drugą, jeśli pierwsza zostanie uznana za nieodpowiednią. Jest to kwestia subiektywnej niezdolności, kiedy zakupiony wcześniej dom nie może już zaspokajać potrzeb mieszkaniowych podatnika i jego rodziny lub obiektywnej niezdolności,jak w przypadku wynajmowanej nieruchomości, która w związku z tym nie może być użytkowana przez właściciela, ponieważ podlega ona ograniczeniom prawnym (zgodnie z wymogami Sądu Najwyższego wyrokiem z 27 lipca 2022-2023 r.).

Prawo do świadczeń jest uznawane bezpośrednio przez notariusza, nie ma konieczności składania wniosku. To jest o:

Obniżka podatku VAT z 10% do 4% dla tych, którzy kupują dom bezpośrednio od firmy budowlanej, płacąc stałą kwotę 200 euro za hipotekę i podatek katastralny;
podatek rejestracyjny w wysokości 2% na zakupy od osób fizycznych; kwota podatku katastralnego i hipotecznego w tym przypadku do 50 euro;
ulga podatkowa: pierwsza premia za mieszkanie dla tych, którzy sprzedają i odkupią dom w ciągu 12 miesięcy, korzystając z ulg, przewiduje możliwość odliczenia podatku do zapłacenia od podatku już zapłaconego za zakup poprzedniego domu.

Aby skorzystać z bonusu, konieczne są pewne wymagania. Osoby kupujące to: nie posiadają własnych domów na całym terytorium kraju, na które ulgi zostały wykorzystane, lub sprzedają je w ciągu roku. Zobowiązanie do sprzedaży posiadanego majątku musi znaleźć odzwierciedlenie w akcie kupna (sprzedaży, akcie darowizny lub oświadczeniu o spadku). Jeśli tak się nie stanie, stracisz swój pierwszy bonus do domu i oprócz wyższych podatków i związanych z nimi odsetek będziesz musiał zapłacić karę w wysokości 30%.

Zamieszkaj w gminie, w której kupujesz dom lub osiedlisz się tam w ciągu 18 miesięcy od zakupu, lub udowodnij, że Twoje miejsce pracy lub pracownia znajduje się w wyżej wymienionej gminie. Dom może również znajdować się na terenie gminy, w której pracodawca ma swoją siedzibę lub prowadzi działalność, nawet jeśli kupujący został później przeniesiony za granicę ze względu na pracę; lub przebywać w dowolnej gminie włoskiej, jeśli kupujący jest obywatelem włoskim, który wyemigrował za granicę i nie ma innych domów we Włoszech.

Wymagania dotyczące nieruchomości
Dom i związane z nim przynależności (po jednej na każdą kategorię) muszą należeć do jednej z następujących kategorii katastralnych