Treść przetworzona
- Wynajem: dwa rodzaje wydatków
- W przypadku wynajmu, kto płaci opłaty za mieszkanie?
- Pilne i nadzwyczajne wydatki
- Korekta czynszu po zakończeniu robót: nie przed wygaśnięciem umowy
- Podatek od odpadów i opłata administratora
Kiedy właściciel (wynajmujący) lokalu wynajmuje swoją nieruchomość, zawiera umowę z najemcą (najemcą). To właśnie charakter tej umowy reguluje podział kosztów. W darmowych umowach najmu właściciel i najemca mogą uzgodnić między sobą i zdecydować, na przykład, że najemca ma ponieść zwykłe i nadzwyczajne wydatki lub odwrotnie. Z drugiej strony umowy z uzgodnionym czynszem przewidują sztywny system dystrybucji, przy zwykłych kosztach ponoszonych przez najemcę i kosztach nadzwyczajnych ponoszonych przez leasingodawcę.
Problem pojawia się zatem w umowach bezpłatnego najmu, które nie zawierają klauzul, natomiast w umowach z czynszem uzgodnionym strony odwołują się do zasad zawartych w tabelach załączonych do rozporządzeń ministerialnych z 30 grudnia 2002 r. I 16 stycznia 2022-2023 r., Które określają podział wydatków. dotyczy zarówno wewnętrznych części mieszkania, jak i części wspólnych.
Art. 1575 kc stanowi, że wynajmujący jest obowiązany dostarczyć najemcy „wynajmowaną rzecz w należytym stanie technicznym i utrzymywać ją w takim stanie, aby służyła umówionemu użytkowaniu i zapewniała spokojne korzystanie w czasie najmu”. Następny artykuł, 1576, jest bardziej szczegółowy, stanowiąc, że „właściciel musi przeprowadzić w trakcie najmu wszelkie niezbędne naprawy, z wyjątkiem drobnych prac konserwacyjnych, za które odpowiada najemca”.
Krótko mówiąc, w kwestii podziału kosztów wynajmu nieruchomości na porządku dziennym są spory, ponieważ istnieje obiektywna trudność w ocenie, kiedy wydatek należy do tych koniecznych lub, prościej, należy uznać za „mały”. .
W zakresie najmu wzorcem odniesienia jest ustawa o godziwym czynszu nr. 392 z 27 lipca 1978 r., Częściowo uchylona ustawą 431/1998. Jednak w Kodeksie cywilnym umowy najmu (w tym na cele mieszkalne) regulują artykuły z lat 1571-1614.
Jeśli chodzi o podział wydatków między najemcą a właścicielem, w umowie bezpłatnego najmu strony mogą uzgodnić według własnego uznania i umowa ta wygrywa z ogólnymi przepisami kodeksu cywilnego. Wręcz przeciwnie, w uzgodnionych umowach najmu, zarówno dla części wewnętrznych budynku, jak i dla części kondominium, stosuje się kryteria podziału zawarte w tabeli załącznika G do rozporządzenia ministerialnego z dnia 30 grudnia 2002 r. ustalonych między stowarzyszeniami właścicieli a związkami lokatorów, należy odwołać się do tabeli załączonej do rozporządzenia ministerialnego z dnia 16 stycznia 2022-2023 r.
Wynajem: dwa rodzaje wydatków
Podstawowe wydatki, które pozwalają najemcy cieszyć się nieruchomością bez ograniczeń, są uważane za „konieczne”. Na przykład konserwacja instalacji elektrycznej, ogrzewania i konstrukcji wsporczych. Z drugiej strony drobne naprawy określa artykuł 1609 Kodeksu Cywilnego: „są to naprawy spowodowane zepsuciem spowodowanym użytkowaniem, a nie wiekiem lub przypadkiem”. Kodeks cywilny (art. 1590) stanowi również, że po wygaśnięciu najmu najemca „musi zwrócić rzecz właścicielowi w takim samym stanie, w jakim ją otrzymał, zgodnie z opisem przedstawionym przez strony, z wyjątkiem pogorszenia lub konsumpcji wynikającej z używania rzeczy zgodnie z umową ”. I znowu „w przypadku braku opisu zakłada się, że najemca odebrał rzecz w dobrym stanie technicznym”.Wreszcie, prawo określa, że najemca „nie ponosi odpowiedzialności za zepsucie lub pogorszenie stanu z powodu wieku”.
W przypadku wynajmu, kto płaci opłaty za mieszkanie?
W bezpłatnej umowie najmu strony mogą również uzgodnić spłatę kosztów kondominium i zdecydować, jak je rozłożyć. W przypadku braku uzgodnień między stronami, zwykłe wydatki przypisuje się najemcy, a koszty nadzwyczajne leasingodawcy.
Koszty nadzwyczajne dla właściciela wynajmowanego domu obejmują odbudowę dachu, malowanie elewacji, wymianę systemów i ostatecznie wszystkie te poniesione w przypadku większych interwencji. Koszty sprzątania schodów, zwykła konserwacja windy, zużycie wody i prądu w częściach wspólnych oraz inne czynności o zwykłym charakterze pozostają zatem w gestii najemcy.
Tabele załączone do rozporządzeń ministerialnych z 30 grudnia 2002 r. I 16 stycznia 2022-2023 r. Zawierają określone kryteria podziału. Przykładowo, koszty usługi concierge (w tym opłata portiera) to 90% najemcy, a 10% najemcy.
Należy zauważyć, że jeśli wynajmowany najemca nie wpłaci swojej części na wspólne wydatki, zarządca musi skontaktować się bezpośrednio z właścicielem lokalu, który po spłaceniu długu w kondominium będzie mógł dochodzić zwrotu od zalegającego najemcy oraz, w najpoważniejszych przypadkach wypowiedz umowę najmu z powodu niewykonania zobowiązania.
Właściwą strategią, jaką wynajmujący może zastosować w celu utrzymania pokojowych relacji z najemcą, jest ustalenie wszystkiego a priori w sposób jasny, a także przestrzeganie istniejących zasad. I odwrotnie, oczywiście.
Jeśli wynajmowane mieszkanie wymaga nadzwyczajnej i pilnej naprawy, której koszt poniósłby właściciel, najemca może dokonać płatności, a następnie zażądać zwrotu pieniędzy.
Art. 1577 kc precyzuje jednak, że w takich przypadkach najemca ma obowiązek zawiadomić właściciela o tym wydatku „w tym samym czasie”.
W rzeczywistości może się zdarzyć, że niedoinformowany wynajmujący udowodni, że zwróciłby się do innego profesjonalisty, wydałby mniej, w związku z czym zwraca najemcy kwotę niższą niż faktycznie wydana.
Może się zdarzyć, że po nietypowej interwencji dotyczącej mieszkania (np. Remont parkietu) lub części wspólnych budynku (np. Montaż nowej windy), właściciel będzie chciał podwyższyć czynsz. Jednak wynajmujący może zmienić warunki ekonomiczne umowy tylko po naturalnym wygaśnięciu umowy, za zgodą najemcy. W istocie integracja została przewidziana w art. 23 ustawy 392/78 w przypadku „ważnych i pilnych koniecznych prac lub w każdym przypadku prac związanych z nadzwyczajnym utrzymaniem istotnego podmiotu”, ale przepis ten został uchylony ustawą 431/98, która, Artykuł 13 stanowi o nieważności „wszelkich umów mających na celu ustalenie wysokości czynszu wyższego niż wynikająca z pisemnej i zarejestrowanej umowy”.
O ile strony nie postanowią inaczej, najemca pobiera podatek od odpadów (tari).
Jeśli jednak umowa najmu jest krótsza niż 6 miesięcy, płaci właściciel lokalu, który nadal może obciążyć najemcę częścią należną (wpisując odpowiednią pozycję w umowie najmu).
W przypadku zaległości w spłacie, inaczej niż w przypadku wydatków mieszkaniowych, najemca odpowiada za nie przed władzą gminy pobierającą podatek. Natomiast jeśli chodzi o wynagrodzenie zarządcy, koszt ten ponosi właściciel nieruchomości, gdyż to osoba, która bierze udział w posiedzeniu i głosuje nad uchwałą, powierza zadanie profesjonaliście.
We współpracy z Avv. Silvio Rezzonico, krajowy prezes Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it