Treść przetworzona
- Prawo dotyczące części wspólnych i prywatnych we wspólnotach mieszkaniowych
- Fasada kondominium
- Tarasy
- Balkony
- Dwa rodzaje balkonów
- Szkody spowodowane zaniedbaniem? Gdy administrator odpowie
Wraz z wejściem w życie ustawy o reformie kondominium n. 220/2012 elewacja została wpisana na listę części wspólnych budynku , o której mowa w art. 1117 Kodeksu Cywilnego. Przed tą datą liczne orzeczenia sądów i Sądu Najwyższego w każdym razie wyjaśniały „kondominium” charakter elewacji, definiowany jako zewnętrzna przegroda budynku, która, choć nie pełni funkcji nośnej, stanowi istotny element istnienia budynku.
Elewacja należy zatem do wszystkich wspólnot mieszkaniowych, które mogą z niej korzystać w równym stopniu, uważając, aby nie zmienić jej przeznaczenia ani nie uszkodzić jej wystroju architektonicznego.
Sędziowie wyjaśnili również, w jaki sposób można otworzyć widok, umieścić tablice i napisy na elewacji, ale każda z tych interwencji musi uwzględniać linię estetyczną, fizjonomię budynku i otoczenie, w którym znajduje się sama fasada.
Allo stesso modo, ogni condomino può, a proprie spese, appoggiarvi una canna fumaria, un impianto per l’aria condizionata o le tende per schermare il sole “sempre che non impedisca - ha chiarito il Tribunale di Milano (sentenza 1941/2013) - l’altrui paritario uso, non rechi pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro architettonico; fenomeno quest’ultimo che si verifica non quando si mutano le originali linee architettoniche, ma quando la nuova opera si rifletta negativamente sull’insieme dell’armonico aspetto dello stabile”.
Jeśli nie ma wątpliwości co do „pospolitości” elewacji, trudniej jest ocenić, do kogo należą balkony. A w konsekwencji, kto ponosi koszty ich utrzymania. Wobec braku odpowiedzi w kodeksie cywilnym przez lata to orzecznictwo starało się wyjaśnić tę kwestię, ale debata jest nadal otwarta.
- Elewacja jest w istocie „częścią wspólną”, a zatem obowiązkiem wszystkich właścicieli
- Zależy to od rodzaju balkonu, o którym decydujesz, kto ponosi koszty
- Szkody z powodu zaniedbania? Odpowiada administrator lub właściciel
* Art. 1117 Kodeksu Cywilnego zawiera wykaz części wspólnych budynku, czyli tych obszarów lub elementów budynku, które są niezbędne do wspólnego użytkowania. Lista obejmuje m.in. grunt, na którym stoi budynek, dachy, dziedzińce i elewacje, a także wszystkie prace i artefakty przeznaczone do wspólnego użytku, takie jak winda czy kocioł centralny.
Fasada kondominium
Jeśli chodzi o prace wspólne, większość potrzebna do przemyślenia prac na montażu różni się w zależności od interwencji.
• Do malowania całej elewacji (ale dotyczy to również renowacji tynku i retuszu gzymsów) wymagana jest liczba głosów, która reprezentuje większość obecnych i co najmniej połowę wartości budynku (500 tysięcznych) .
• W przypadku, gdy interwencja jest bardziej ograniczona (malowanie częściowe), a przede wszystkim ma niski koszt, wystarczające może być przychylne głosy 1/3 wspólnoty mieszkaniowej, reprezentujące co najmniej połowę wartości budynku.
• Większe kworum jest wymagane w przypadku „innowacji”, czyli interwencji mającej na celu najwygodniejsze wykorzystanie lub jak największą efektywność rzeczy zwykłych, zawsze z poszanowaniem wystroju budynku. W takim przypadku większość obecnych będzie potrzebować tak większości obecnych, reprezentujących co najmniej 2/3 wartości całego budynku.
• Jeśli interwencja nie mieści się w kategorii „dotowane innowacje” (np. Izolacja termiczna), to 500 tysięcznych wystarczy, aby zielone światło zadziałało.
Przy podejmowaniu uchwał wymagana większość różni się w zależności od interwencji
Podobnie jak w przypadku balkonów, aby określić właściwe kryterium podziału kosztów na taras, należy najpierw określić jego rodzaj.
• W przypadku płaskiego dachu (obejmującego cały budynek), koszty utrzymania należy podzielić między wszystkich właścicieli.
• Jeśli z drugiej strony jest to wyłączne użytkowanie jednego lub więcej lokali mieszkalnych, do podziału kosztów utrzymania stosuje się kryterium określone w artykule 1126 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym osoby, które mają wyłączne użytkowanie chodnika, pokrywają 1/3 w kosztach napraw lub przebudowy, natomiast za pozostałe 2/3 odpowiadają wszystkie wspólnoty mieszkaniowe budynku "lub część tego, do której użytkowany jest dach płaski, proporcjonalnie do wartości podłogi lub części każdego piętra".
• Sytuację komplikują równe tarasy, które częściowo pokrywają budynek, pełniąc funkcję dachu tylko dla niektórych mieszkań. W tym przypadku koszty zależą od wyłącznego właściciela, z wyjątkiem specjalnych interwencji, takich jak uszczelnienie lub wymiana podłogi. Następnie koszt należy podzielić o 1/3 kosztem tych, którzy mają wyłączne użytkowanie tarasu, a 2/3 kosztem pozostałych właścicieli.
Balkony
W Kodeksie Cywilnym nie ma śladu po balkonach. Do kogo należą balkony? Czy stanowią element elewacji (a więc mają wspólną własność), czy też należą tylko do kondominium, które z nich korzysta?
• Aby spróbować wyjaśnić tę kwestię, należy przede wszystkim określić rodzaj balkonu, jego cechy konstrukcyjne i sposób, w jaki „pasuje” do budynku kondominium.
Za naturalne przedłużenie mieszkania uważane są wiszące balkony (czyli wystające z elewacji). W przypadku prac konserwacyjnych, zwykłych lub nadzwyczajnych, koszt względny ponosi zatem właściciel, poza przypadkami, gdy prace dotyczą sztukaterii dekoracyjnej lub innych elementów balkonu, które - jak zauważył Sąd Najwyższy - są wstawiane w elewację budynku. i pomóż uczynić go estetycznym. W takich przypadkach koszty należy podzielić między wszystkich właścicieli na podstawie ich odpowiednich tysięcznych części własności. Jednak nie zawsze jest natychmiastowa ocena, które elementy balkonu są ozdobne (a więc mają wspólną własność), tak więc w wielu przypadkach konieczna jest interwencja sędziego w celu rozstrzygnięcia sprawy.
• Balkony wpuszczane (wstawione w elewację, gdzie tworzą rodzaj „wnęki”) posiadają żelazną balustradę lub murowaną lub szklaną attykę i są traktowane jako elementy elewacji. Dlatego koszty ich utrzymania mają być podzielone między wszystkich właścicieli proporcjonalnie do tysięcznych części własności. Na osobne omówienie zasługuje płyta, część, która działa jednocześnie jako chodnik balkonu i jako osłona kondominium poniżej, a którą orzecznictwo przyrównuje do strychów wewnątrz domów. Do podziału kosztów związanych z tymi elementami stosuje się zatem art. 1125 kodeksu cywilnego: „… wydatki (red.) Ponoszą w równych częściach właściciele obu pięter,Za pokrycie podłogi odpowiada właściciel piętra, a za tynk, malowanie i dekorację sufitu właściciel piętra niższego ».
Niestety, bardzo powszechna sytuacja dotyczy uszkodzeń, które wynikają z zaniedbania elewacji, np. Fragmenty tynku, które odpadają z balkonu i uderzają w zaparkowany samochód lub w najpoważniejszych przypadkach przechodnia. Aby dokładnie ocenić, kto jest odpowiedzialny za uszkodzenie, konieczne jest precyzyjne zidentyfikowanie części dotkniętej zawaleniem. W przypadku odpadnięcia elementu dekoracyjnego balkonu lub gruzu attyki murowanej, odpowiedzialnym za szkodę jest zarządca kondominium, który zgodnie z art. 1130 kc jest obowiązany do wykonania czynności konserwatorskich związanych z części wspólne budynku.
• W najpilniejszych przypadkach administrator może działać bez konsultacji ze zgromadzeniem kondominium, które zadba o aktualizację na następnej sesji.
• Jeśli natomiast zawali się „nie zewnętrzna” część balkonu lub podstawowa część wystającego balkonu ustąpi - tylko wtedy, gdy w wyniku przeciążenia lub starzenia konstrukcji - za uszkodzenie odpowiada wyłączny właściciel balkonu.
We współpracy z Avv. Silvio Rezzonico, krajowy prezes Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Zaczerpnięte z Cose di Casa grudzień 2022-2023