Treść przetworzona
- Symulacje kredytów hipotecznych online
- Jaka kwota jest udzielana wraz z pożyczką?
- Oprocentowanie: stałe, zmienne i mieszane
- Wszystkie koszty do obliczenia
- Czas wypłaty kredytu hipotecznego
- Renegocjacja, wymiana i subrogacja
- Spłacaj dług wcześniej
- Od kosztów odsetek odlicza się 19% podatku
- Te „zielone” dla zrównoważonych domów
Hipoteka jest formą finansowania bankowego, że większość osób korzysta na zakup domu. Ale zanim się o to zwrócisz, zawsze lepiej jest zapytać o każdy aspekt, od warunków proponowanych przez różne instytucje kredytowe po prośbę o gwarancje pokrycia długu, od czasu niezbędnego do wypłaty żądanej kwoty do czasu zwrotu pieniędzy, aż metody zwrotu. Oto co warto wiedzieć.
- Pożyczka udzielona wraz z hipoteką ma charakter hipoteczny (dom pełni funkcję poręczenia)
- Część odsetek i kosztów dodatkowych pożyczki można odliczyć
- Istnieje pożyczka z dopłatą, zarezerwowana dla kupujących zielone nieruchomości
* Pożyczkę definiuje art. 1813 Kodeksu Cywilnego: „umowa, na mocy której jedna strona dostarcza drugiej określonej ilości pieniędzy lub innych rzeczy zamiennych, a druga zobowiązuje się zwrócić tyle rzeczy tego samego rodzaju i jakości” . W dniu 20 maja 2022-2023 r. W Dzienniku Ustaw, dekret z mocą ustawy z dnia 21 kwietnia 2022-2023 r., N. 72, przemianowany na „dekret hipoteczny”, który transponuje dyrektywę europejską 2022-2023/17 / UE w sprawie oferty umów o kredyt na nieruchomości dla konsumentów. W szczególności art. 120 quinquies znowelizowanej ustawy o konsolidacji bankowej zawiera szereg przydatnych definicji dotyczących umowy kredytu, wyjaśniając m.in., kto jest pośrednikiem kredytowym.
hipotecznychjest to forma finansowania, zwykle trwająca od 5 do 30 lat, w której pośrednik, czyli bank, udziela kredytu wraz z odsetkami tym, którzy chcą kupić nieruchomość, a nie posiadają całej kwoty, o którą zwraca się sprzedawca. Pożyczka jest udzielana użytkownikowi, jeżeli spełnia on wymogi gwarancyjne wymagane przez instytucję kredytową i przewiduje spłatę kwoty w okresowych ratach (w stałym lub zmiennym terminie) do czasu wygaśnięcia zadłużenia. Definiuje się go jako „kredyt hipoteczny”, ponieważ spłatę rat zabezpiecza hipoteka na domu, a zatem, jeśli klient nie jest już w stanie spłacić, bank staje się właścicielem nieruchomości. Pomimo poręczenia kredytu hipotecznego instytucja finansowa przed udzieleniem kredytu sprawdza sytuację dochodową wnioskującego.Na przykład, jeśli para prosi o dofinansowanie, operatorzy ocenią rodzaj umowy o pracę i średnie miesięczne zarobki. Po zakończeniu analizy uzyskuje się kwotę miesięcznej raty kredytu hipotecznego, która nie może przekraczać jednej trzeciej całkowitego miesięcznego dochodu. Kwota uzależniona jest od czasu trwania pożyczki: kto zdecyduje się rozłożyć pożyczkę na kilka lat, zapłaci wyższą ratę (z mniejszymi odsetkami). Ci, którzy udzielą kredytu, zapłacą niższą miesięczną ratę, ale z wyższymi odsetkami.osoby, które zdecydują się rozłożyć kredyt na kilka lat, zapłacą wyższą ratę (z mniejszymi odsetkami). Ci, którzy udzielą kredytu, zapłacą niższą miesięczną ratę, ale z wyższymi odsetkami.osoby, które zdecydują się rozłożyć kredyt na kilka lat, zapłacą wyższą ratę (z mniejszymi odsetkami). Ci, którzy udzielą kredytu, zapłacą niższą miesięczną ratę, ale z wyższymi odsetkami.
Symulacje kredytów hipotecznych online
Aby ocenić najdogodniejsze propozycje, można obliczyć „dowody” online, symulując wniosek o kredyt hipoteczny ; istnieją również witryny specjalizujące się w bezpłatnych porównaniach. W każdym razie podczas poruszania się po sieci dobrze jest
dokładnie zapoznać się z zasadami witryny przed wprowadzeniem danych.
Jaka kwota jest udzielana wraz z pożyczką?
Pierwszym krokiem jest umówienie się na wizytę w banku (lepiej skonsultować się z więcej niż jednym), w celu oceny warunków oferowanych przez każdy na niezbędną kwotę.
• W większości przypadków instytucja kredytowa przyznaje 80% wartości nieruchomości, która ma zostać zakupiona (i na którą wnioskowany jest kredyt), nawet jeśli, aby przyciągnąć klientów, niektóre banki oferują 100% hipoteki . Jeśli zaakceptujesz tę ofertę, będziesz musiał zapewnić więcej gwarancji, a przede wszystkim będziesz musiał spodziewać się wzrostu oprocentowania.
• W każdym przypadku musisz najpierw dokładnie oszacować maksymalną ratę, jaką jesteś gotów zapłacić.
• Przy obliczeniach należy również pamiętać, że zakup nieruchomości wiąże się z natychmiastowymi i jednocześnie dodatkowymi kosztami (np. Notariusz, prowizje należne agencji maklerskiej i restrukturyzacja). Co więcej, do raty zostaną natychmiast dodane zwykłe koszty (wydatki kondominium, ogrzewanie i rachunki) oraz możliwe koszty nadzwyczajne (na przykład roboty zatwierdzone we wspólnocie mieszkaniowej dla części wspólnych budynku, które są opłacane na podstawie tysięczne części własności).
Oprocentowanie: stałe, zmienne i mieszane
Od kilku lat stopy procentowe (tzw. Odsetki od kredytu hipotecznego) stosowane przez banki kształtują się na bardzo niskim poziomie. W rezultacie wielu użytkowników zdecydowało się na oprocentowanie stałe, które pozostaje niezmienne przez cały okres kredytowania.
• Alternatywą jest zmienna stopa procentowa, która podąża za wahaniami wskaźnika referencyjnego, zwykle stopy rynkowej lub stopy polityki pieniężnej. Wybór stopy zmiennej może okazać się korzystny, ale jednocześnie wiąże się z ryzykiem związanym z sytuacją na rynku nieruchomości, gdzie wysokość rat może nagle wzrosnąć, utrudniając miesięczną spłatę.
• Rozwiązaniem pośrednim jest stawka mieszana, która przechodzi ze stałego na zmienny, po określonych terminach lub warunkach wskazanych w umowie ustalonej między stronami.
• Zalety i zalety jednego lub drugiego rodzaju są związane z momentem historycznym i subiektywnymi ocenami każdego użytkownika. Ale także do planu spłaty (czas trwania pożyczki).
Wszystkie koszty do obliczenia
Oprócz odsetek, kto zaciąga pożyczkę, musi ponieść inne wydatki (tzw. Opłaty pomocnicze), które zwiększają koszty operacji.
• Na przykład w celu zbadania sprawy wpłacana jest do banku kwota, która może sięgać 0,5% finansowanej kwoty. Instytucja kredytowa musi zatem również zapłacić za wycenę nieruchomości przeprowadzoną przez zaufanego technika w celu ustalenia jej wartości: ceny wahają się od 100 do 300 euro. Następnie są opłaty notarialne, które różnią się w zależności od specjalisty.
• Notariusz pełni podstawową rolę: oprócz ustalenia tożsamości stron umowy, ma on za zadanie sprawdzenie, czy nieruchomość jest uporządkowana z miejskiego i katastralnego punktu widzenia. Ponadto w momencie rejestracji aktu to do niego należy pobieranie od kupującego podatków, które mają być zapłacone państwu. W szczególności tzw. „Podatek zastępczy”, który stanowi równowartość 0,25% kwoty wydatkowanej przez bank lub zatwierdzoną instytucję finansową, o ile jest to pierwszy dom. Inaczej niż na przykład w przypadku zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup drugiego domu: wówczas stosuje się stawkę w wysokości 2% całkowitej wartości kredytu. W obu przypadkach podatek jest pobierany przez bank.
• Ale to nie wszystko: ci, którzy zawierają umowę pożyczkijest zobowiązany do wykupienia ubezpieczenia domu na wypadek pożaru i wybuchu, którego koszt zależy od wartości nieruchomości i okresu kredytowania. Polisa zabezpiecza nieruchomość przed pożarami, eksplozjami i eksplozjami i istnieje możliwość spłaty jej jednorazowo w momencie zawarcia umowy lub odroczenia jej w miesięcznych ratach połączonych z ratą kredytu.
• Niektóre instytucje mogą zażądać subskrypcji ubezpieczenia na życie klienta: poza własnym szacunkiem pośrednik (tj. Bank) będzie musiał przedłożyć ubezpieczającemu co najmniej dwa inne prospekty firmy zewnętrznej.
Czas wypłaty kredytu hipotecznego
Zwykle żądana kwota nie jest udostępniana przy podpisywaniu umowy, ale kilka dni później. Czas, jaki upływa od przedstawienia niezbędnej dokumentacji do faktycznej dostępności żądanej kwoty, różni się w zależności od banku, ale jest zawsze określony w „Arkuszu” dostarczanym przez instytucję kredytową, zawierającym ogólne informacje. Konieczne jest zatem zapytanie w wybranym banku.
Ustalenie maksymalnego limitu każdej raty spłaty kredytu nie jest aspektem, którego nie można lekceważyć. Tak naprawdę chodzi o zakupiony dom, ale także o jakość życia. Z tego powodu każdą hipotezę dotyczącą rat należy traktować poważnie.
Przez lata, w trakcie planu amortyzacji, klient może renegocjować umowę podpisaną z bankiem, wymienić ją lub zastąpić.
• W drodze renegocjacji możliwe jest zwrócenie się do pośrednika (banku) o zmianę warunków pierwotnie przewidywanego kredytu. Zazwyczaj prosi się o zmianę oprocentowania i czasu trwania pożyczki . W każdym przypadku ta procedura nie może wiązać się z żadnymi kosztami dla klienta (a więc zerowymi prowizjami).
• Aby ratyfikować nową umowę, wystarczy umowa prywatna, bez koniecznego podpisywania nowego aktu.
• Jeśli bank odmówi renegocjacji, istnieje możliwość wymiany kredytu hipotecznegojednakże spłacenie zadłużenia i czasami zapłacenie kary za zerwanie umowy (przeczytaj poniższy tekst „Spłata zadłużenia z góry”). Następnie możesz zaciągnąć nowy kredyt hipoteczny w innym banku, który oferuje korzystniejsze warunki.
• Umowa o umorzenie kredytu musi być ratyfikowana przed notariuszem aktem publicznym i oprócz kary przewiduje pokrycie innych kosztów (wstępne badanie i wycena), a także umorzenie starej hipoteki i rejestrację nowej.
• Wreszcie subrogacja, mechanizm umożliwiający przeniesienie kredytu do innego banku, który oferuje korzystniejsze warunki, bez płacenia kary za wygaśnięcie, kosztów wstępnego dochodzenia oraz kosztów związanych z ocenami katastralnymi.
• Procedura ta została wprowadzona ustawą 40/2007, tzw. „Ustawą Bersaniego” i wymaga od kolejnego banku poinformowania starego banku o decyzji klienta o przejęciu kredytu i podaniu pozostałej kwoty zadłużenia (raty jeszcze nie zapłacone ), który w nowej umowie staje się kapitałem wypłaconym klientowi przez bank będący następcą. W ten sposób pożyczka jest kontynuowana w nowym banku na nowych warunkach.
• Po uzyskaniu zgody nowy bank dokonuje subrogacji w drodze aktu notarialnego na swój koszt. Jedynym kosztem, jaki można obciążyć klienta, jest uiszczenie wpisu subrogacyjnego w księgach wieczystych w wysokości 35 euro.
Spłacaj dług wcześniej
W każdej chwili klient, który podpisał umowę kredytu, może zdecydować się na spłatę zadłużenia w banku przed ustalonym terminem.
• Zgodnie z wymogami ustawy Bersani, jeśli pożyczka została udzielona po 2 lutego 2007 r., Spłata nie podlega żadnej karze. Wręcz przeciwnie, jeśli pożyczka została udzielona przed 2 lutego 2007 r., Przewiduje się karę, której koszt zależy od rodzaju oprocentowania, roku zaciągnięcia pożyczki i długości pożyczki. W szczególności w tym ostatnim punkcie zostanie zapłacona wyższa kara, jeżeli zamknięcie nastąpi w pierwszej połowie okresu amortyzacji, a spłata zadłużenia dwa lata po naturalnym wygaśnięciu pożyczki nic nie kosztuje.
• W maju 2007 roku Stowarzyszenie Banków Włoskich (ABI) i stowarzyszenia konsumentów podpisały porozumienie określające maksymalne kary dla użytkowników decydujących się na spłatę kredytu hipotecznego. Tutaj są poniżej.
• Dla umów o zmienną stopę procentową:
✔ 0,50 punktu procentowego
✔ 0,20 punktu procentowego w trzecim do ostatniego roku amortyzacji kredytu.
• Dla umów o stałą stopę procentową zawartych przed 1 stycznia 2001 r .:
✔ 0,50 punktu procentowego
✔ 0,20 punktu procentowego w trzecim do ostatniego roku amortyzacji kredytu.
• Dla umów o stałą stopę procentową zawartych po 31 grudnia 2000 roku:
✔ 1,90 punktu procentowego w pierwszej połowie okresu amortyzacji kredytu
✔ 1,50 punktu procentowego w drugiej połowie okresu amortyzacji kredytu
✔ 0,20 punktów procentowych w trzecim do ostatniego roku okresu amortyzacji kredytu.
• Wreszcie, w przypadku kredytów hipotecznych o mieszanym oprocentowaniu, opracowano konkretne rozwiązania, które powodują, że prowizje odpowiadają odpowiednio kredytom hipotecznym o stałym lub zmiennym oprocentowaniu.
Od kosztów odsetek odlicza się 19% podatku
Osoby, które zaciągną kredyt hipoteczny na zakup swojego pierwszego domu, który ma służyć jako główne miejsce zamieszkania, mogą skorzystać z odliczenia od podatku dochodowego w wysokości 19% kosztów odsetek i zapłaconych opłat dodatkowych. Aby skorzystać z zachęty podatkowej, podatnik musi wskazać w formularzu 730 kwoty zapłacone z tytułu odsetek, wydatków i opłat dodatkowych oraz „opłaty aktualizacyjne zależne od klauzul indeksacyjnych”.
• Zgodnie z ustaleniami Urzędu Skarbowego (www.agenziaentrate.gov.it), odliczenie podatku musi być dokonane w zeznaniu podatkowym dotyczącym okresu rozliczeniowego, w którym naliczono odsetki.
Te „zielone” dla zrównoważonych domów
Program pilotażowy dotyczący energooszczędnych kredytów hipotecznych (hypo.org) to międzynarodowy projekt pilotażowy, trwający około dwóch lat, który przewiduje wypłatę dedykowanego „zielonego” kredytu hipotecznego na korzystnych warunkach finansowania osobom kupującym budynki zrównoważony lub poddany renowacji mającej na celu poprawę energetyczną domu. We Włoszech projekt rozpoczął się w czerwcu ubiegłego roku z udziałem kilku instytucji bankowych. Aby poznać listę uczestniczących banków: www.rics.org/it.
W ramach planu amortyzacji istnieje możliwość zmiany warunków umowy pożyczki, a nawet spłaty zadłużenia z wyprzedzeniem. Ale uwaga, nie wszystkie oferowane opcje są bezpłatne.