Treść przetworzona
- Umowa najmu: jak to działa
- Prawo przeciwko czarnym czynszom
- Umowa najmu (dzierżawy) po uzgodnionej cenie
- Umowa najmu na czasowe użytkowanie
- Jak zarejestrować umowę najmu
- Ulgi podatkowe dla osób utrzymujących czynsz
W przypadku wynajmu wspomaganego lub użytkowania tymczasowego, a nawet z formułą „4 + 4” i dla dziecka, które uczęszcza na uniwersytet w innej gminie, istnieje wiele rodzajów umów najmu domu przewidzianych prawem. Oto, czym one są.
Umowa najmu: jak to działa
Umowa najmu to taka, z którą strona, zwana leasingodawcą, zobowiązuje się do zagwarantowania korzystania z nieruchomości na cele mieszkalne na rzecz innego podmiotu, zwanego najemcą lub najemcą, który z kolei jest zobowiązany do okresowego określona kwota, zwana czynszem. Umowa ma dowolną formę, co oznacza, że regulujący ją kodeks cywilny nie wymaga typowej i określonej formy umownej.
To prawo wskazuje na typowe elementy, które musi zawierać umowa najmu i są to, oprócz ogólności stron, również opis nieruchomości, wskazanie wysokości czynszu, sposoby płatności oraz czas trwania najmu, i dane katastralne.
W umowie najmu konieczne jest umieszczenie określonej klauzuli, w której najemca oświadcza, że otrzymał informacje i dokumentację, w tym świadectwo charakterystyki energetycznej Ape. W przypadku braku oświadczenia wynajmujący i najemca podlegają solidarnej karze administracyjnej w równych częściach.
Jeśli chodzi o czas trwania umowy najmu, ogólnie przyjmuje się formułę 4 + 4, tj. 4 lata z możliwością przedłużenia na kolejne cztery. Przedłużenie następuje automatycznie, chyba że najemca wyśle wypowiedzenie na 6 miesięcy przed upływem terminu listem poleconym. Wynajmujący może również przekazać taką informację, ale tylko w przypadkach ściśle określonych przez prawo, którymi są:
- trzeba przeznaczyć dom na własny użytek wynajmującego
- rekonstrukcja budynku
- trzeba sprzedać nieruchomość.
Pod koniec ośmiu lat umowa najmu może zostać przedłużona ponownie na kolejne osiem lub wygaśnie. Z umowy najmu wynika szereg zobowiązań zarówno po stronie wynajmującego, jak i najemcy. W pierwszym przypadku są to:
- dostarczyć nieruchomość w dobrym stanie i utrzymywać ją w stanie nadającym się do użytku domowego (np. wyposażona w urządzenia sanitarne itp.);
- zadbać o to, by dobytek był wolny od wad (np. bez usterek konstrukcyjnych) i zadbać o to, by najemca mógł spokojnie się nim cieszyć;
- wystawić najemcy dowód uiszczenia opłaty,
- pokryć koszty nadzwyczajnej konserwacji (na przykład wymiana systemu ogrzewania);
- zarejestrować umowę w ciągu 30 dni, przekazując udokumentowaną komunikację w ciągu następnych 60 dni z najemcą i zarządcą kondominium.
Jednak po stronie najemcy obowiązkami są:
- przejąć dom i użytkować go ze starannością „dobrego ojca rodziny”, dokonując niezbędnych napraw, a następnie zwracając nieruchomość w dobrym stanie po zakończeniu umowy
- regularnie wnosić opłatę w ustalonych terminach
- wpłacić leasingodawcy kaucję, która zwykle może wynosić maksymalnie 3 miesiące czynszu
- opłacić zwykłe koszty utrzymania (np. coroczny przegląd kotła, wymiana stłuczonej szyby itp.)
Aby przeciwdziałać zjawisku bezprawnych czynszów, ustawodawca interweniował, przewidując, że najemca w przypadku zawarcia umowy o podwyższenie czynszu w stopniu większym niż przewidziany w umowie może zwrócić się do organu sądowego w terminie 6 miesięcy od zwrotu dzierżawionej nieruchomości, zwrot zapłaconych kwot, które nie były należne, oraz przywrócenie warunków najmu zgodnych z przepisami prawa dla tego typu umów.
W innym przypadku, tj. Gdy wynajmujący nie zarejestrował umowy w ciągu 30 dni, może żądać, w drodze działań możliwych do wniesienia do organu sądowego, przywrócenia umowy najmu do warunków zgodnych z przepisami prawa dla tego typu. umowy.
Umowa dzierżawy czynszowej lub uzgodniona to umowa przewidziana w gminach o dużej gęstości zaludnienia , w której właściciel może zdecydować się na zastosowanie standardowych modeli umownych dla najmu określonych lokalnie przez stowarzyszenia reprezentujące kategorię właścicieli i najemców.
Czynsz najmu jest ustalany w tym sensie, że o jego wysokości decydują strony i nie można go pozostawić do uznania wynajmującego. Okres obowiązywania tej umowy wynosi zazwyczaj trzy lata, z możliwością przedłużenia o kolejne dwa.
Po upływie 3 lat strony mogą zdecydować o zawarciu nowej umowy w drodze wzajemnego porozumienia lub w przypadku nieokreślenia nowej umowy, poprzednia będzie traktowana zgodnie z prawem za przedłużeniem o kolejne 2 lata, o ile wynajmujący na własne potrzeby nie niezwłocznie wysłał wypowiedzenie najemcy w terminie 6 miesięcy przed upływem trzyletniego terminu.
Umowa najmu na okres przejściowy nazywana jest tak, ponieważ ma krótki okres obowiązywania i ma na celu zaspokojenie określonych tymczasowych potrzeb. Na podstawie tej umowy właściciel nieruchomości przyznaje na określony czas i na określony okres przejściowy odpłatne korzystanie z nieruchomości na czas określony od 1 do maksymalnie 18 miesięcy.
W przeciwieństwie do innych rodzajów umów, nie ma konieczności jej anulowania, ponieważ umowa naturalnie wygasa z końcem wskazanego czasu.
Wśród najczęstszych powodów, które prowadzą do zawarcia tej umowy, znajdujemy przeniesienie najemcy z powodów związanych z pracą w innym mieście oraz ze względu na studia przez chłopca, który musi studiować na uniwersytecie w innym mieście niż miasto zamieszkania. .
Umowa najmu na „zwykłe” przejściowe użytkowanie musi zostać sporządzona na podstawie wzoru przygotowanego przez Ministerstwo Transportu i Infrastruktury (rozporządzenie ministerialne z dnia 30 grudnia 2002 r., Załącznik C lub D). Wśród elementów, które muszą koniecznie znaleźć się w umowie, znajdziemy:
- dane stron;
- opis nieruchomości;
- wysokość opłaty i sposoby płatności;
- okres najmu;
- odniesienie do przejściowej potrzeby należy udokumentować odpowiednią dokumentacją dołączoną do tej samej umowy (np. w przypadku przeniesienia z przyczyn związanych z pracą, oświadczenie pracodawcy). Należy podkreślić, że w przypadku nieokreślenia tymczasowej potrzeby, umowa podlega zwykłym zasadom, w związku z czym będzie trwała 4 lata + 4 lata.
- klauzula, z jaką najemca oświadcza, że otrzymał informacje i dokumentację, w tym świadectwo, dotyczące świadectwa charakterystyki energetycznej.
W umowach najmu na okres przejściowy nie ma konieczności wypowiadania umowy, ponieważ wypowiedzenie umowy następuje automatycznie po upływie z góry określonego okresu.
Po zawarciu umowy najmu należy ją zarejestrować w Agenzia delle Entrat e, ale tylko wtedy, gdy czas trwania umowy przekracza 30 dni w roku. W szczególności rejestracja może nastąpić:
- Online ze strony Agencji, z poświadczeniami dostępu do usług takich jak Entratel czy Fisconline
- Do lokalnych urzędów skarbowych, przedstawiając model RLI.
Za rejestrację najmu pobierany jest podatek rejestracyjny i opłata skarbowa. Pierwsza jest równa 2% rocznego czynszu pomnożonego przez liczbę lat najmu i jest płacona przez wynajmującego i najemcę w wysokości 50 i 50. Za każdy egzemplarz umowy do zarejestrowania pobierana jest również opłata skarbowa w wysokości 16 euro. co 4 zapisane strony.
Możesz również zdecydować się na zapłacenie podatku zastępczego, a mianowicie suchego kuponu. Alternatywny system podatkowy, z kuponem płacisz podatek, który zastępuje podatek dochodowy od osób fizycznych i związane z nim dodatkowe podatki. Osoby, które wybiorą kupon, nie będą musiały płacić ani podatku rejestracyjnego, ani opłaty skarbowej.
Osoby, które zarejestrują umowę online, za pośrednictwem aplikacji internetowej RLI, będą mogły płacić podatki za pomocą polecenia zapłaty na swoim rachunku bieżącym. Jeśli nie zdecydujesz się na ich opłacenie w rachunku bieżącym, należne podatki można zapłacić za pomocą modelu F24 Elide , który zastąpił poprzedni model F23. Kod podatkowy, który należy zastosować w przypadku pierwszej rejestracji dla podatku rejestracyjnego to „1500”, a opłata skarbowa może być również opłacona elektronicznie za pobraniem.
Wynajmujący ma obowiązek zarejestrować umowę najmu w ciągu 30 dni, aw ciągu następnych 60 dni powiadomić o tym najemcę, a także zarządcę w przypadku nieruchomości położonej w budynku wielorodzinnym. W przypadku, gdy umowa nie jest prawnie zarejestrowana, nie istnieje, a najemca ma prawo odwołać się do sędziego w celu stwierdzenia jej istnienia. W przypadku pominięcia lub spóźnionej rejestracji najmu płatny jest podatek rejestracyjny w wysokości od 120% do 240% należnego podatku rejestracyjnego. W przypadku zwłoki w opłaceniu podatku rejestracyjnego kara wynosi 30% zaległego podatku. Kary można również zmniejszyć, jeśli podatnik skorzysta z czynnej pokuty,instytucja, w której naruszenia podatkowe mogą zostać naprawione spontanicznie i w ściśle określonych terminach, płacąc niższe kary. Tak więc w przypadku rejestracji najmu w ciągu 30 dni kara będzie wynosić 12% należnego podatku rejestracyjnego (1/10 ze 120%). Jeśli korekta zostanie dokonana w ciągu 90 dni, kara wyniesie 13,33% należnego podatku rejestracyjnego (1/9 z 120%), w ciągu 1 roku 15% opłaty rejestracyjnej i więcej niż dwa zastosowana kara wyniesie 20%.33% podatku rejestracyjnego do zapłacenia (1/9 z 120%), w ciągu 1 roku 15% podatku rejestracyjnego, a powyżej dwóch lat kara wyniesie 20%.33% podatku rejestracyjnego do zapłacenia (1/9 z 120%), w ciągu 1 roku 15% podatku rejestracyjnego, a powyżej dwóch lat kara wyniesie 20%.
Mieszkańcy wynajmu mogą skorzystać z szeregu ulg podatkowych, które należy wskazać w zeznaniu podatkowym. Te odliczenia są równe:
- 300 euro, jeśli całkowity dochód nie przekracza 15 493,71 euro
- 150 euro, jeśli całkowity dochód jest większy niż 15 493,71, ale nie 30 987,41 euro.
Jeżeli całkowity dochód najemcy przekracza 30 987,41 euro, nie przysługuje odliczenie.
Jeśli najemca ma od 20 do 30 lat i podpisze umowę najmu nieruchomości, która ma służyć jako jego główne miejsce zamieszkania, przysługuje mu odliczenie w wysokości 991,60 EUR. Jednak ulga podatkowa przysługuje przez pierwsze trzy lata najmu i pod warunkiem, że wynajmowany dom różni się od głównego domu rodziców lub osób, którym został powierzony, a całkowity dochód najemcy nie przekracza 15 493,71 euro rocznie.
Z drugiej strony młody człowiek, który wyjeżdża na studia do innej uczelni i wynajmuje dom, może skorzystać z ulgi podatkowej w wysokości 19%, którą można obliczyć od kwoty czynszu nieprzekraczającej 2633 euro. Konieczne jest, aby nieruchomość objęta dzierżawą znajdowała się w tej samej gminie, w której znajduje się uczelnia, lub w gminach sąsiednich, co najmniej 100 km od miejsca zamieszkania, aw każdym razie w innej prowincji.
Kolejne odliczenie dotyczy czynszów płaconych przez najemców, którzy zawarli umowy najmu według uzgodnionej stawki , tj. Na podstawie szczegółowych umów określonych lokalnie między organizacjami zajmującymi się nieruchomościami a najbardziej reprezentatywnymi organizacjami najemców na poziomie krajowym.
W szczególności miarą odliczenia jest:
- 495,80 euro, jeśli całkowity dochód nie przekracza 15 493,71 euro
- 247,90 EUR, jeśli całkowity dochód wynosi od 15 493,71 EUR do 30 987,41 EUR (powyżej tej kwoty nie przysługuje odliczenie).
Wreszcie każdemu, kto podpisze umowę najmu w odległym mieście z przyczyn związanych z pracą i przenosi tam swoje miejsce zamieszkania, przysługuje odliczenie w wysokości:
- 991,60 euro, jeśli całkowity dochód nie przekracza 15 493,71 euro
- 495,80 euro, jeśli całkowity dochód przekracza 15 493,71 euro, ale nie 30 987,41 euro.
Aby jednak skorzystać z odliczenia, nowa gmina musi znajdować się co najmniej 100 kilometrów od pierwotnej, a w każdym razie poza własnym regionem. Ponadto konieczne jest, aby miejsce zamieszkania w nowej gminie zostało przeniesione nie później niż trzy lata po złożeniu wniosku o odliczenie, które można wykorzystać w ciągu pierwszych trzech lat, w których nastąpiło przeniesienie miejsca zamieszkania.