Treść przetworzona
- Jaka jest kaucja cenowa wprowadzona przez Prawo konkurencji?
- Jak praktycznie działa depozyt?
- Przed jakimi zagrożeniami chroni?
- Jaka jest rola notariusza?
- Kiedy nowość wchodzi w życie?
Decydując się na zakup domu, ryzyko znalezienia niespodziewanych kredytów hipotecznych lub podwójnej sprzedaży, czyli w okresie między aktem a transkrypcją, właściciel sprzedaje tę samą nieruchomość innym osobom, jest na wyciągnięcie ręki. Aby uchronić kupującego przed tymi przykrymi sytuacjami, Prawo konkurencji wprowadziło nowość, tzw. Kaucję cenową, czyli rachunek kaucyjny u notariuszy, właśnie jako gwarancję sprzedaży.
Każdy, kto kupi dom lub inną nieruchomość, może zapłacić cenę notariuszowi, który przekaże kwotę sprzedającemu dopiero po dokonaniu transkrypcji aktu, tj. Gdy przeniesienie własności stało się ostateczne.
Przyjrzyjmy się szczegółowo, aby lepiej zrozumieć, jak to działa, dzięki odpowiedziom udzielonym na serię pytań dotyczących depozytu Prezesa Rady Notarialnej w Mediolanie Arrigo Roveda.
Lokata jest narzędziem stworzonym po to, by zaoferować nabywcy nieruchomości formę ochrony, która obejmuje okres od podpisania aktu notarialnego do transkrypcji. Notariusz, przed określeniem czynności przenoszącej własność nieruchomości, przeprowadza niezbędne kontrole w celu sprawdzenia, czy aktywa są wolne od obciążeń szkodliwych, takich jak hipoteki, zajęcia, zajęcia. Jednak między momentem podpisania aktu a jego wpisaniem do ksiąg wieczystych istnieje pewien okres czasu, choć krótki, który pozostaje niejawny. Jeśli na przykład przed dokonaniem transkrypcji aktu notarialnego do lokalnego biura (starej księgi wieczystej) wpłyną formalności szkodliwe, takie jak hipoteka z Urzędu Skarbowego na niezapłacone podatki,kupujący będzie narażony na ryzyko zakupu. W takich przypadkach nieruchomość faktycznie stanie się przedmiotem gwarancji za dług sprzedającego. Zadaniem kaucji jest zabezpieczenie sumy, która ma zostać zapłacona z tytułu aktu prawnego przed tym ryzykiem, którą może być pełna cena lub, w przypadku wcześniejszych płatności, suma salda.
Na żądanie choćby jednej ze stron (najczęściej kupującego) notariusz wpłaca kwotę odpowiadającą saldowi ceny na wskazany rachunek bieżący, oprócz kwot niezbędnych do umorzenia wszelkich zobowiązań i uregulowania innych należnych opłat, takich jak wydatki. zacofane mieszkania własnościowe. Pieniądze są zdeponowane na dedykowanym rachunku, a notariusz wydaje je sprzedającemu dopiero po stwierdzeniu braku obciążeń i wygaśnięciu opłat i zobowiązań.
Ryzyka są różnego rodzaju: zwykle dotyczą sprzedającego i mogą wynikać z niezapłaconych podatków, długów, w przypadku których wszczęto postępowanie windykacyjne, przeterminowanych wydatków związanych z kondominium i tym podobnych. Dzięki kaucji kupujący, jeśli pojawią się te problemy, będzie mógł odzyskać pieniądze zdeponowane u notariusza i wykorzystać je do spłaty zobowiązań.
Należy jednak pamiętać, że obok wpłaty ceny istniała jeszcze inna instytucja, która od jakiegoś czasu oferuje sprzedającemu najlepsze gwarancje: jest to wstępny sporządzony akt notarialny zarejestrowany i przepisany, ze skutkiem technicznym określanym jako „księgowanie”. Oznacza to, że antycypuje skutki transkrypcji umowy ostatecznej w tym sensie, że wszelkie roszczenia o charakterze szkodliwym zgłaszane do urzędu terytorialnego po transkrypcji umowy przedwstępnej nie byłyby szkodliwe. Wstępna transkrypcja zwykle kosztuje trochę więcej niż kaucja cenowa, ale jest niewątpliwie bardziej skuteczna.
Notariusz działa jako osoba trzecia w stosunku do stron. Rachunek, na którym zdeponowane jest saldo cen i inne kwoty, stanowi z mocy prawa odrębny składnik majątku, który nie może zostać zaatakowany przez żadnego wierzyciela notariusza, nie podlega spadkowi po śmierci notariusza, nie może być wykorzystany do innych celów niż której złożono depozyt. Zadanie notariusza należy określić w zgłoszeniu. Może to obejmować jedynie stwierdzenie braku przyczyn uniemożliwiających zwrot kaucji, aż po podjęcie działań zmierzających do bezpośredniego uregulowania zobowiązań. Koszty zostaną ustalone w zależności od wpłaconej kwoty i złożoności cesji.
Nowe przepisy obowiązują już pod każdym względem od 29 sierpnia. Były pewne początkowe trudności, zwłaszcza z bankami, aby wyjaśnić cechy i mechanizmy regulacyjne dedykowanego konta, ale teraz maszyna zaczęła działać z pełną wydajnością.