Pytanie Eleny:Chciałbym kupić mieszkanie na ostatnim piętrze, ale dach nie ma powłoki i jest uszkodzony, tak że podłogi mieszkania trzeba wyrzucić i przerobić. Właściciel nie zamierza naprawiać dachu, choć jest to absolutnie konieczne ze względu na poważne infiltracje. Od lat nie zapłacił za sprzątanie schodów i już wykonane prace kondominium (w tym dach w drugim mieszkaniu na ostatnim piętrze, którego koszty poniósł właściciel tego samego), dlatego pozostałe lokale nie zamierzają partycypować w wydatkach prace dachowe nad mieszkaniem pani. Jeśli więc mielibyśmy kupić mieszkanie, rozumiemy, że musielibyśmy w całości ponieść koszty dachu.Ale czy to naprawdę jedyne rozwiązanie? Czy istnieje regulacja w tej sprawie? Obecnie kondominium ma tylko 4 właścicieli i nie ma administratora.
- Prawnik Roberta Negri odpowiada na pytanie czytelniczki Eleny - [email protected]
Dach jest artefaktem, który ze swej natury spełnia funkcję pokrycia i naprawy całego budynku kondominium . Ustawodawca na podstawie art. 1117 cod. civ., wskazuje dach pomiędzy częściami wspólnego majątku właścicieli poszczególnych jednostek budowlanych . Zasada ta obowiązuje pod warunkiem, że nie ma przeciwnego tytułu ani przepisu dotyczącego kondominium, który stanowi inaczej. W przewidzianym przypadku, przy braku wskazań przeciwnych, należy wywnioskować, że nie ma wyjątków od zasady ustawodawczej, a nieuiszczenie kosztów związanych z renowacją części dachu wynika z arbitralnego naruszenia obowiązków wspólnoty mieszkaniowej. Współwłasności są wymagane przez prawo, zgodnie z art. 1123 cod. civ., partycypować pro-kwotowo w kosztach ochrony i użytkowania dóbr wspólnych. Jeżeli tak się nie stanie, należy zwrócić się do organu sądowego w celu uzyskania tytułu do odzyskania należnych kwot . Jeśli chodzi o konieczność ponownego wykonania drugiej części dachu, po wszystkich ocenach dotyczących możliwości zakupu nieruchomości przez czytelnika, można by rozważyć odwołanie się do organu sądowego z żądaniem wydania postanowienia. „pilność, w przypadku spełnienia warunków określonych prawem, na podstawie art. 700 dorszów. proc. civ., nieuchronnych i nieodwracalnych uprzedzeń . W każdym razie aktualna sytuacja w omawianym kondominiumnie wydaje się łatwe w zarządzaniu, biorąc pod uwagę brak współpracy zainteresowanych stron i prowadzi do wniosku, że bez interwencji organu sądowego trudno jest uzyskać zgodność z przepisami. Na koniec należy zaznaczyć, że kupując nieruchomość, nabywca wekslowy ma prawo żądać od sprzedającego zapłaty wszystkich wydatków związanych z kondominium naliczonych w dniu zawarcia umowy . Warunek ten można również zawrzeć w akcie zakupu.