Długi, niespłacony kredyt hipoteczny, nieruchomości sprzedane na aukcji, nowi właściciele… niestety w ostatnich latach jest to dość powszechne nieszczęście. Ale w jaki sposób „odziedziczone” wydatki dzielą nabywcy domu wystawionego na aukcję i wspólnoty mieszkaniowe? Zobaczmy konkretny przypadek, który przesłał nam czytelnik.
Opłaty mieszkaniowe i zaległe kondominium
Pytanie: Z powodu kryzysu finansowego mieszkanie własnościowe nie płaci już opłat za mieszkanie ani kredytu hipotecznego. Dom został wystawiony na aukcję, a kupujący spłacali bank i długi kondominium przez dwa lata. Administrator poinformował wspólnoty mieszkaniowe, że istnieją dodatkowe nieściągalne długi, które muszą zostać „zaciągnięte” przez te lokale mieszkalne. Zadaję sobie pytanie: czy te złe długi należy podzielić na części tysięczne czy na równe części? Czy wspólnoty mieszkaniowe, które kupiły mieszkanie na aukcji, również muszą płacić?
Często zdarza się, że we wspólnocie mieszkaniowej zdarzają się zaległości w spłacie wspólnoty mieszkaniowej, które zalegają z zapłatą odpowiednich kwot. W takich przypadkach, zgodnie z wymogami zreformowanego art. 1129 włoskiego kodeksu cywilnego administrator ma obowiązek podjąć działania w celu odzyskania kredytu w ciągu sześciu miesięcy od zakończenia działalności kondominium odniesienia, należycie zatwierdzonej na posiedzeniu. Sześciomiesięczny termin został wprowadzony w ramach reformy prawa o kondominium z 2012 r. W celu ograniczenia powstawania zbyt dużego zadłużenia.
Fundusz na wypadek niewypłacalności kondominium
W przewidywanych sytuacjach zgromadzenie wspólników może zadecydować , tymczasowo i tymczasowo, o utworzeniu specjalnego funduszu , podzielonego między współwłaścicieli proporcjonalnie według tysięcznych tabel własnościowych. Celem tego funduszu jest stworzenie tzw. „Rezerwy”, która ma być wykorzystana do podjęcia wszelkich działań prawnych przeciwko zalegającemu kondominium , jeśli to konieczne, aż do sprzedaży na aukcji nieruchomości, jak również w celu umożliwienia ciągłości zarządzania kondominium w oczekiwanie na zwrot wszystkich należnych kwot.
Może się zdarzyć, że odzyskanie kredytu z tytułu kondominium będącego w spłacie jest tylko częściowe, a kondominium ma złą część . W takiej sytuacji zaliczki wpłacone przez wspólnoty mieszkaniowe nie mogą zostać odzyskane, a jeśli istnieją długi wobec osób trzecich, które nie zostały jeszcze zapłacone, wspólnoty mieszkaniowe spełniające warunki mogą zdecydować o przejęciu zadłużenia w rachunku bieżącym utworzonym przez dłużnika. W szczególności ta decyzja jest wykonalna i dopuszczalna tylko po uzyskaniu jednomyślności zgód wyrażonych przez wszystkie podmioty tworzące kondominium.
Uchwałę większościową należy uznać za nieważną, gdyż nie byłaby zgodna z zasadą dotyczącą proporcjonalnego podziału wydatków między wszystkich według ich odpowiednich tysięcznych i pomniejszałaby kryterium częściowej odpowiedzialności ustanowione w art. 63 dostęp. att. dorsz. civ., zgodnie z którym wierzyciele będący osobami trzecimi nie mogą podejmować działań przeciwko zobowiązanym w celu uregulowania spłaty, chyba że po egzekucji wspólnot mieszkaniowych, które zalegają z płatnością.
Gdyby kondominium osiągnęło jednomyślność zgód, kryterium alokacji kwoty niezbędnej do zbilansowania funduszu kondominium byłoby kryterium ogólne wskazane w pierwszym akapicie art. 1123 cod. civ.: wydatki niezbędne do konserwacji i użytkowania wspólnych części budynku, świadczenia usług we wspólnym interesie oraz innowacji zatwierdzonych przez większość, ponoszone są przez wspólnoty mieszkaniowe proporcjonalnie do wartości majątku każdego z nich, chyba że uzgodniono inaczej.
Zgłoszone kryterium alokacji kosztów jest częścią zasad podlegających odstępstwu; w konsekwencji wspólnota właścicieli może jednogłośnie zdecydować o podzieleniu tej kwoty przez inne kryteria lub nawet na równe części między wszystkie wspólnoty mieszkaniowe.
Osoba, która ostatecznie nabyła na licytacji nieruchomość zalegającego kondominium, jest obowiązana do wniesienia wkładu do spłaty długu w granicach określonych w art. 63 dostęp. att. dorsz. civ., akapit czwarty, który brzmi dosłownie: ten, kto przejmuje prawa do kondominium, jest solidarnie zobowiązany do opłacenia składek za bieżący i poprzedni rok .
Ustawodawca, kierując się powyższą zasadą, zamierzał ustanowić z mocą wsteczną termin na możliwość dochodzenia od nowego kondominium opłat naliczonych przed jego wejściem do kondominium.
Wynika z tego, że nowe kondominium nie musi wnosić wkładu ani uczestniczyć w dalszych naliczonych wcześniej opłatach, chyba że to samo, z własnej woli i solidarności z innymi wspólnotami, zdecyduje się pokryć ten koszt.