Treść przetworzona
- Każdy musi zapłacić za utrzymanie holu wejściowego i schodów
- Jaka większość do obrad
- Administrator decyduje
- A domofon? Płać tym, którzy go używają
Drzwi do kondominium są częścią „wspólnego” majątku, a wydatki na jego utrzymanie, o charakterze zwyczajnym lub nadzwyczajnym, ponoszą wszyscy właściciele kondominium, wnoszący wkład proporcjonalny do posiadanych przez nich części tysięcznych .
Tak jest zawsze, z wyjątkiem przypadku, gdy regulacja dotycząca współwłasności typu umownego stanowi inaczej. Może się jednak zdarzyć, że niektóre wspólnoty mieszkaniowe nie używają drzwi , na przykład gdy lokal (lub obiekt handlowy) ma niezależne wejście. Pomyśl o mieszkaniu na parterze z widokiem na ulicę i wejściem na ulicę lub sklepie, do którego można wejść bezpośrednio z ulicy.
W takich przypadkach, zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, osoby nie korzystające z drzwi do lokalu mogą odmówić pokrycia kosztów. W rzeczywistości artykuł 1123, oprócz stwierdzenia, że koszty utrzymania części wspólnych budynku „… są ponoszone przez wspólnoty mieszkaniowe proporcjonalnie do wartości majątku każdego z nich”, stanowi, że „… jeśli dotyczy to rzeczy, które mają służyć w przypadku mieszkań własnościowych w różnym stopniu, wydatki są dzielone proporcjonalnie do ich wykorzystania przez każdego z nich ”.
Teoretycznie osoby, które nie korzystają z drzwi do kondominium, powinny być zwolnione z jakichkolwiek kosztów, ale w praktyce działa inaczej. W przeszłości Sąd Kasacyjny (wyroki 3644/1956 i 4986/1977) obserwował, w jaki sposób drzwi wejściowe „… muszą być uważane za dobra wspólne dla wszystkich wspólnot mieszkaniowych (…) niezależnie od ich zastosowania, a zatem domniemanie to ma zastosowanie do mieszkań którego wyłączna własność jest obsługiwana przez niezależne wejście ”. Dlatego koszt utrzymania i odbudowy „… zależy od każdego kondominium proporcjonalnie do tysięcznych części własności”.
Sąd Apelacyjny w Mediolanie (wyrok 3/7/1992, Locazioni 1993 Arch., 309), a następnie określić, że”… nawet właściciele urządzeń z niezależnym wejściem od ulicy muszą przyczyniać się do kosztów utrzymania związanych z przedpokoju i schody (w tym przypadku: drzwi do lokalu mieszkalnego, dywan i chodnik, a także oświetlenie usług wspólnych), ponieważ są niezbędnymi elementami konfiguracji budynku i jako niezbędne narzędzia do przyjemności i konserwacji konstrukcji dachowych , do których wszyscy wspólnoty mieszkaniowe są zobowiązane do ochrony majątku indywidualnego i dla bezpieczeństwa osób trzecich ”.
Jaka większość do obrad
Po ustaleniu, że nawet wspólnoty mieszkaniowe, które nie używają drzwi do lokalu mieszkalnego, są zobowiązane do wnoszenia wkładu w koszty ich utrzymania, warto zrozumieć, jaka większość jest konieczna do zatwierdzenia napraw, renowacji i wymiany.
Ogólnie rzecz biorąc, do naprawy i renowacji drzwi kondominium wymagana jest liczba głosów, która reprezentuje większość obecnych i co najmniej połowę wartości budynku w zespole. Taka sama większość jest wystarczająca w przypadku wymiany, nawet w przypadku obecności nowych technologii poprawiających użytkowanie i warunki bezpieczeństwa środka (automatyczny system otwierania, listwa antypaniczna itp.).
Nowe drzwi można uznać za innowację tylko w szczególnych przypadkach, na przykład gdy montaż wiąże się ze zmianą konstrukcji ściany budynku. W takim przypadku do zatwierdzenia interwencji wymagana jest liczba głosów, która odpowiada większości uczestników kondominium i dwóch trzecich wartości budynku.
Administrator decyduje
Może się zdarzyć, że awaria drzwi do lokalu mieszkalnego zagraża bezpieczeństwu mieszkań i osób trzecich. W takim przypadku administrator bez autoryzacji montażu może skontaktować się z wyspecjalizowaną firmą i przeprowadzić naprawę. W istocie art. 1135 § 2 kc stanowi, że zarządca nie może „zlecić nadzwyczajnych prac konserwatorskich, chyba że mają one pilny charakter, ale w takim przypadku musi to zgłosić na pierwszym posiedzeniu”.
A domofon? Płać tym, którzy go używają
W przypadku, gdy kondominium zdecyduje się zainstalować nowy domofon lub przeprowadzić naprawę, koszt ten dotyczy tylko tych lokatorów, którzy z niego korzystają. Koszty są podzielone zgodnie z postanowieniami postanowień umownych (jeśli dotyczy); ale w każdym razie istnieją dwie orientacje: proporcjonalnie do odpowiednich tysięcznych części własności każdego kondominium (najczęściej stosowana metoda); w równych częściach, ponieważ domofon jest używany przez wszystkie wspólnoty mieszkaniowe, niezależnie od wielkości ich mieszkania.
We współpracy z Avv. Silvio Rezzonico, krajowy prezes Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it