Dom i utrzymanie: kalendarz prac

Dom przeprowadza kontrolę, aby ocenić jego stan zdrowia. Od dachu po balkony, przewodnik po planowaniu prac budowlanych w czasie.

Treść przetworzona

• Konserwacja dachu
• Fasady
• Balkony
• Mur zewnętrzny
• Ściany wewnętrzne
• Podziemne pokoje
• Oprawy
• Przestrzenie wspólne
• Prace konserwacyjne w kondominium: kalendarz
• Konserwacja zwykła czy nadzwyczajna? Ustanawia go gmina

Dom, a właściwie jego stan zachowania, trzeba sprawdzić z pewną stałością. To właściwy sposób na utrzymanie wydajności budynku. Do tego stopnia, że ​​dobrym pomysłem jest trzymanie się harmonogramu interwencji, który pozwala na natychmiastowe podjęcie działań, gdy tylko zostaną wykryte jakiekolwiek szkody, a co za tym idzie oszczędności. Oto przewodnik, aby niczego nie przegapić i zaplanować pracę na czas.

Konserwacja dachu

Nieciągłość płaszcza - utlenianie - infiltracja

Dla tego elementu, tak ważnego dla czasu trwania całego budynku, bardzo ważny jest rodzaj płaszcza. Ponieważ każdy materiał reaguje na stres w inny sposób, degradacja może mieć różne objawy. Z wyjątkiem obecności infiltracji i wilgoci w pomieszczeniach poniżej, która zawsze wskazuje na punkty nieciągłości na powierzchni.

Dach pokryty dachówką

Problemy dotyczą niewspółosiowości elementów podziałowych i końcówek kalenicowych oraz ich pękania, a nawet łamania. Ale także zmiana konstrukcji blachowej i uszczelnienia w połączeniach z przewodami kominowymi.

Metal

Nawet osoby nie będące ekspertami nie mogą uniknąć zjawiska utleniania płyt i korozji odpowiednich systemów mocowania, które należy monitorować. Integralność tych elementów w rzeczywistości gwarantuje ciągłość i stabilność dachu.

W pochwie

Nie należy lekceważyć obrzęku, oderwania płatów, widocznych zmian chorobowych, takich jak powierzchowne uszkodzenie, ale należy je kontrolować, aby śledzić ich ewolucję. Z drugiej strony interwencja jest wymagana, jeśli punkty stagnacji wody lub punkty podnoszenia zostaną znalezione w połączeniu z połączeniami, zakładkami i fałdami między taśmami do układania.

W przypadku wszystkich rodzajów pokryć dachowych należy przeprowadzać okresowe kontrole wizualne, z częstotliwością nie przekraczającą jednego roku, w celu uniknięcia wystąpienia poważnych zjawisk infiltracji.

• Trzeba też powiedzieć, że to może nie wystarczyć; infiltracje często przemieszczają się drogami, które są trudne do zidentyfikowania na pierwszy rzut oka, a ich obecność jest odkrywana dopiero po obejrzeniu skutków.
• Co 5 lat warto skonsultować się z technikiem lub wyspecjalizowaną firmą w celu dogłębnej analizy dachu.
• Stałe czyszczenie punktów poboru wody deszczowej (ze szczególnym uwzględnieniem kanałów rynnowych i ujścia rur spustowych) należy zaplanować przed jesienią i po szczególnie obfitym deszczu. W rzeczywistości łatwo jest tworzyć osady liści i gruzu z powodu wiatru.
• Należy również sprawdzić obwód czopucha w celu sprawdzenia jego szczelności, a na ramach świetlików sprawdzić stan uszczelek.

Fasady

Pęknięcia - Oderwanie się materiału

Oceny należy rozróżniać w zależności od rodzaju materiału wykończeniowego. Wśród najczęściej:

• z tynkiem i / lub ogoloną powłoką termiczną może powodować problemy związane z pojawieniem się plam powierzchniowych głównie na skutek wilgoci i karbonatyzacji (zjawisko chemiczne, które wpływa na beton, ale negatywnie wpływa na utleniające się pręty zbrojeniowe) oraz pęknięć i odrywania materiału;
• wentylowane lub powlekane wymagają skoncentrowanej kontroli, szczególnie na płytach lub płytkach - w celu sprawdzenia ich wyrównania - oraz na elementach uszczelniających (które mogą się poluzować i zepsuć w wyniku zanieczyszczenia atmosferycznego).

Co robić

W przypadku wszystkich rodzajów okładzin zewnętrznych zaleca się coroczną kontrolę powierzchni w celu przeprowadzenia wizualnej kontroli, a w przypadku stwierdzenia jakichkolwiek oznak zniszczenia konieczne jest sprawdzenie dotykiem lub przy pomocy specjalnych przyrządów, stabilności okładziny.

• Faktycznie warstwa chroniąca ściany niszczeje wraz z upływem czasu, ale także w wyniku wyjątkowych zjawisk atmosferycznych i narażenia na smog.
• Szczególnie wymagające monitorowania, ponieważ są bardziej narażone na degradację, są ściany skierowane na północ oraz te , które są skierowane w stronę źródeł wibracji, zawilgocenia i silnej karbonatyzacji (np. Drogi o dużym natężeniu ruchu).
• Częste kontrole należy również planować w przypadku wykończeń w ciemnych kolorach, ponieważ z powodu pochłaniania ciepła pochodzącego z promieniowania słonecznego mogą powodować szok termiczny w materiale, na którym są stosowane.

Balkony

Uszkodzenie pancerza - ugięcie - pęknięcia

Najczęstsze problemy dotyczą obecności rozległych mokrych plam i wykwitów (osadów krystalicznych na powierzchni): dwa zjawiska świadczące o nieefektywnym działaniu warstwy wodoodpornej. Natomiast pojawienie się pęknięć i pęknięć na betonowych attykach i na płycie balkonowej jest często spowodowane skurczem betonu i rozszerzaniem się innych elementów konstrukcji. W obu przypadkach są to oznaki zaawansowanego stanu pogorszenia, który wymaga natychmiastowego rozwiązania problemu. W przypadkach, gdy balkon jest wsparty na półkach (na przykład w niektórych budynkach z epoki), również te muszą być często sprawdzane: mogą oderwać się od elewacji i zapaść; od czasu do czasu konieczne jest dokonanie statycznej oceny ich stanu.

Ponieważ są to elementy widoczne i dostępne na co dzień, kontrola powinna być ciągła ; w rzeczywistości jednak mogą ustąpić pierwsze oznaki poważnych problemów strukturalnych.

• Przykładowo, tak jak w przypadku tynków zewnętrznych, balkony murowane mogą zostać zaatakowane przez działanie wodorotlenku wapnia (zawartego w cemencie), który w kontakcie z dwutlenkiem węgla w atmosferze przekształca się w węglan wapnia. i wywołuje problem karbonatyzacji. Zjawisko to wywołuje następnie szereg problemów, które wpływają na szkielet konstrukcji i czynią go niestabilnym.
• Do prawidłowej identyfikacji problemu potrzebny jest technik, który czasami przy wsparciu firmy przeprowadza inwazyjne analizy, które są absolutnie niezbędne.

Mur zewnętrzny

Pęknięcia - Wilgotność - Osady

Ściany obwodowe mogą wykazywać mniej lub bardziej rozległe zjawisko pękania . Przyczyny mogą być różne; liczy się również prawidłowe zidentyfikowanie ich pochodzenia, ich położenia na powierzchni ściany i ich ewolucji w czasie. Jeśli są niewielkie i dopasowują się np. Do profilu belek i słupów, mogą być spowodowane normalnym ruchem mechanicznym budynku, wywołanym rozszerzalnością cieplną, drganiami, naporem wiatru. Z drugiej strony, jeśli pęknięcie jest widoczne i głębokie lub występuje w nietypowych obszarach, należy interweniować w inny sposób, po uprzedniej opinii inżyniera konstrukcji (geodeta, architekt lub wykwalifikowany inżynier). Ciemne plamy, mokre i równoległe do podłoża(nawet ponad metrowej wysokości) to ślady podciągającej wilgoci. Wilgoć z kondensacji i infiltracji objawia się plamami na górnym profilu ścian (które często wpływają również na środowisko wewnętrzne).

Co robić

W przypadku pęknięć zgodnych z fizjologicznymi ruchami strukturalnymi, zakres tych pęknięć należy nadal ocenić: jeśli są one minimalne i bez oderwania materiału, ich przekształcenie musi być monitorowane w czasie, aby zapobiec poważniejszym uszkodzeniom; zwykle można temu zaradzić, wypełniając lukę specjalnymi produktami (kit silikonowy lub uszczelniacz w zależności od głębokości) i pokrywając nową farbą.

• Z drugiej strony, w przypadku poważnych pęknięć (głębokich lub nietypowych dla miejsca, w którym powstały), fachowiec musi ocenić, czy uzupełnienie tynku jest wystarczające, z założeniem siatki przeciwskurczowej lub czy konieczne jest wzmocnienie statyczne .
• W przypadku wilgotnych miejsc należy skontaktować się z wyspecjalizowanymi firmami w sprawie renowacji .

Ściany wewnętrzne

Wilgotność - Pęknięcia - Pęcznienie i złuszczanie się wykończeń

Wewnątrz lokalu mogą pojawiać się różne oznaki zniszczenia, spowodowane brakiem regularnej konserwacji lub wadami konstrukcyjnymi (częściej niż myślisz). Pojawienie się plam i wilgoci na ścianach może świadczyć o nieszczelności rur instalacji hydraulicznej i / lub ciepłowniczej, ale także o braku odpowiedniej izolacji termicznej ścian (tzw. „Mostki termiczne”, czyli te punkty nieciągłości instalacji). materiały, które wymagają szczególnej uwagi podczas nakładania izolacji). Czasami jednak plamy są wilgotne lub spleśniałew rogach znajdują się ślady po kondensacji, która w większości przypadków jest spowodowana różnicą temperatur między ciepłym powietrzem w pomieszczeniu a zimną ścianą. Podczas gdy pęknięcia mogą powstać w wyniku oddzielenia tynku od podłoża ściany , wywołując efekt zwany „falcowaniem” (czyli niedoskonałą przyczepność powierzchni do podłoża). Głębokie pęknięcia mogą być oznaką problemu statycznego.

Co robić

Okazało się, że możliwe zjawiska mają inny charakter, jak również ich przyczyny. A niektóre z nich można przypisać zastosowanym materiałom i typowi zastosowanej konstrukcji .

• W celu pogłębienia kontroli związanych z ewentualnymi uszkodzeniami lepiej skonsultować się z wykwalifikowanym technikiem : może być potrzebna opinia różnych osób zawodowych, aw niektórych przypadkach do poprawnej identyfikacji problemów związanych z warunkami termicznymi może być konieczne użycie sprzętu wrażliwego na ciepło , takie jak wideo lub specjalne kamery , zdolne do identyfikacji krytycznych obszarów zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz budynku.

Podziemne pokoje

Wilgoć - Pleśń - Łuszczenie

Pojawienie się wgłębień na posadzce (np. Na skutek ruchów konstrukcji) może generować stagnację wody, która z kolei może inicjować powolną erozję powłok, a także sprzyjać wzrostowi wilgotności, która czyni ją niezdrową pomieszczeń i niszczy ściany. I nawet domy znajdujące się na wyższych piętrach mogą z czasem cierpieć z powodu tego problemu. Wilgoć i pleśnie , jeśli pojawiły się u podstawy murów obwodowych i / lub w kontakcie z gruntem, mogą być spowodowane zjawiskiem podnoszenia się wody z fundamentów lub bezpośrednim kontaktem ścian z przyległym gruntem. Wręcz przeciwnie, jeśli zjawisko to występuje w wysokich punktach ścianprawdopodobnie jest rozdarcie lub wyciek w hydroizolacji za nim.

Co robić

Wszystkie te zjawiska ulegają znacznemu pogorszeniu: przy pierwszych oznakach wskazane jest przeprowadzenie dogłębnej kontroli, konsultacja z technikiem lub firmą specjalizującą się w hydroizolacji powierzchniowej i głębokiej. Rozwiązania zależą wtedy od rozmiaru szkody i przyczyny, która je spowodowała.

• W przypadku poważnej sytuacji, w której problemem jest bezpośredni kontakt z podłożem, można również rozważyć stworzenie wentylowanej pustki podpodłogowej ; technicznie jest to kwestia uzyskania podciśnienia sanitarnego pod parterem budynku w celu oderwania go od podłoża i ułatwienia wentylacji w celu odprowadzenia nadmiaru wilgoci.

Oprawy

Łuszczenie - Odkształcenie - Słabe uszczelnienie termiczne

Stan zachowania oraz czas trwania zależą od rodzaju materiału i wieku ramy okiennej: produkty z PVC nie wymagają szczególnej konserwacji i są odporne na ciągłe działanie złej pogody i promieni UV; w aluminium mają trwałe wykończenia i mają te same cechy odporności na czynniki atmosferyczne; drewniane konstrukcje , zwłaszcza datowane, są najbardziej podatne na zmiany wraz z upływem czasu. Problemy związane z mechanizmem zamykania i okuciami , a także z mocowaniem ramy okiennej do muru, mogą pojawić się z biegiem lat na wszystkich typach.

Co robić

W przypadku okien drewnianych warto sprawdzać dwa razy w roku : przed latem i przed zimą. Często sprawdzając stan zachowania można zapobiec jego pogorszeniu i, w razie potrzeby, interweniować w czasie na warstwie lakieru chroniącej materiał.

• Niezależnie od materiału, we wszystkich typach okien należy zwrócić uwagę na sprawdzenie stabilności i integralności uszczelek stykowych : przecięte, naprężone, wyschnięte lub złamane powodują, że okno traci swoją szczelność.
• W odniesieniu do wykonywania ewentualnych napraw, bez uszczerbku dla wymiany potłuczonego szkła i rejestracji mechanizmów zamykających, w przypadku wszystkich innych problemów obciążenie interwencyjne nie jest współmierne do osiągalnego wyniku; Rozwiązaniem jest niewątpliwie całkowita wymiana na bardziej wydajny produkt w celu zapewnienia komfortu klimatycznego i oszczędności energii, z uwzględnieniem także zachęt państwowych.

Przestrzenie wspólne

Brakujące ściany - Pustki

Dziedzińce, ale także płaskie dachy, schody i tereny zielone: należy sprawdzić integralność i stabilność występujących tam elementów. W szczególności to chodniki i nawierzchnia asfaltowa mogą ulegać zmianom termicznym, skutkom smogu i częstotliwości użytkowania, aw konsekwencji ulec uszkodzeniu. W rzeczywistości może wystąpić podnoszenie i zanurzanie, aż do utraty całych części. Na drogach zrzutu wody mogą wystąpić przeszkody ze względu na gromadzenie się liści i gruzu.

Co robić

W odniesieniu do użytkowania wspólnych przestrzeni, urządzeń lub tam, gdzie istnieje prawo do użytkowania, należy zapewnić stały nadzór, z coroczną kontrolą , zwłaszcza w odniesieniu do stabilności i konsystencji użytych materiałów oraz działania drenów.

• Obowiązki kontrolne dotyczące systemów kondominium należą do zadań administracji budynku. Kontrole i raporty (również w celach prewencyjnych) są zamierzone „przez” indywidualne kondominium jako stała obecność w budynku.

Prace konserwacyjne w kondominium: kalendarz

Obiekt	Interwencja
Balkony / Tarasy	Nadzwyczajne: 10-15 lat
Dziedziniec	Remont: 10-20 lat
Okapy i rury spustowe	Zwykły: 1 rok / Nadzwyczajny: 10-15 lat
Kanalizacja	Zwykły: 6 miesięcy / Nadzwyczajny: 10 lat / Restrukturyzacja: 15-30 lat
System oświetlenia	Zwykły: 1 rok / Nadzwyczajny: 10-15 lat / Restrukturyzacja: 20-30 lat
Instalacja gazowa	Zwykły: 1 rok / Nadzwyczajny: 10-15 lat
System grzewczy	Zwykły: 1 rok / Nadzwyczajny: 10-15 lat / Restrukturyzacja: 20-50 lat
Tynk zewnętrzny	Nadzwyczajne: 10-25 lat
Płytki elewacyjne	Nadzwyczajne: 15 lat
Tynk wewnętrzny	Malowanie: 2-5 lat / Remont: 10-15 lat
Dreny i szamba	Krwawienie: 1 rok
Winda	Zwykły: 6 miesięcy / Nadzwyczajny: 10-15 lat / Wymiana: 20-30 lat
Okiennice	Zwykłe: 1 rok / Restrukturyzacja: 20-50 lat
Drzwi	Zwykłe: 5 lat / Restrukturyzacja: 15 lat
Schody i podesty	Nadzwyczajne: 10-15 lat
Strychy i piwnice	Nadzwyczajne: 10-20 lat
Dach	Zwykły: 1 rok / Nadzwyczajny: 10 lat / Restrukturyzacja: 15-40 lat

Konserwacja zwykła czy nadzwyczajna? Ustanawia go gmina

W niektórych przypadkach prace konserwacyjne podlegają przedstawieniu w gminie praktyki budowlanej. W tym sensie procedury biurokratyczne są regulowane na szczeblu krajowym przez ustawy nr. 73 z dnia 22.05.2010 i nr. 106 z 07.12.2011. Ale to władze lokalne mają własne dyrektywy na obszarze ich kompetencji. Z tego powodu przed podjęciem jakichkolwiek działań restrukturyzacyjnych konieczne jest zasięgnięcie informacji w biurze technicznym Gminy, w którym znajduje się nieruchomość : często klasyfikacja robót różni się w zależności od miejsca. Ogólnie można przyjąć, że przez zwykłą konserwację rozumie się prace związane z naprawami, renowacją i wymianą wykończeń budynków; ale także te niezbędne do integracji lub utrzymania sprawności istniejących zakładów. Z drugiej strony konserwacja nadzwyczajna obejmuje modyfikacje części, w tym konstrukcyjnych budynku . Ponadto klasa ta obejmuje również budowę usług sanitarnych i technologicznych.

We współpracy z Zerotrearchitetti Associati, Concorezzo (Mi)