Treść przetworzona
- Począwszy od dwóch właścicieli
- Co mówi prawo
- Rodzaje: trzy plus jeden
Kondominium powstaje spontanicznie, bez konieczności podpisywania umowy, gdy w budynku współistnieje co najmniej dwóch właścicieli. W każdym budynku oprócz mieszkań znajdują się tzw. „Części wspólne”, czyli przestrzenie i układy, które należą do wszystkich właścicieli poszczególnych lokali. Zarządzającym tymi wspólnymi częściami jest administrator, którego zadaniem jest zbieranie kwot, które posłużą do ich utrzymania w dobrym stanie. W ten sposób funkcjonuje „klasyczne” mieszkanie własnościowe, w którym, poza kilkoma szczególnymi przypadkami, każde kondominium wnosi do wspólnych wydatków proporcjonalnie do tysięcznych części posiadanego majątku. Może się jednak zdarzyć, że w pewnych sytuacjach konfigurowane są inne typy mieszkań, a tym samymKryteria podziału wydatków również będą się różnić od kryteriów konwencjonalnych.
Obecność tylko dwóch właścicieli w całym budynku wchodzącym w skład kondominium to hipoteza, którą można zweryfikować. Problem pojawia się, gdy jedno z dwóch nie zgadza się z drugim i podjęcie decyzji staje się praktycznie niemożliwe. W takich przypadkach konfigurowane jest minimalne kondominium. Z drugiej strony, jeśli niektóre części wspólne (takie jak schody i winda) służą tylko niektórym mieszkańcom, konfigurowane jest częściowe kondominium. Wreszcie, w przypadku super-kondominium, gdy dwa lub więcej autonomicznych budynków ma wspólne części (obiekty sportowe, parking…).
Co mówi prawo
Minimalne kondominium, częściowe i super kondominium nie są wyraźnie uwzględnione w kodeksie cywilnym, ale przez lata orzecznictwo utożsamiało te realia z klasycznym kondominium. Wydaje się jednak, że niektóre artykuły Kodeksu odnoszą się do tych trzech typów. Na przykład, 1139, w celu rozwiązania minimalnego impasu w kondominium pomiędzy dwoma właścicielami kondominium, którzy mają przeciwstawne opinie w kwestiach dotyczących części wspólnych, odwołuje się do zasad dotyczących wspólnoty. Zamiast tego artykuł 1123, w odniesieniu do podziału wydatków, wprowadza pojęcie częściowego kondominium, zgodnie z którym „jeśli budynek ma kilka klatek schodowych, dziedzińców, dachów, obiektów lub systemów przeznaczonych do obsługi części całego budynku,koszty związane z ich utrzymaniem ponosi grupa współwłasności, które z nich korzystają ”. Jeśli chodzi o super kondominium, artykuł 1117-bis, wprowadzony ustawą reformującą 220/2012, stanowi, że mają zastosowanie przepisy dotyczące „klasycznego” kondominium, o ile są one zgodne, we wszystkich przypadkach, w których kilka jednostek nieruchomości, więcej budynki lub wspólnoty mieszkaniowe jednostek nieruchomości lub budynki mają części wspólne zgodnie z art. 1117 ".
W podsumowaniu
- Można go założyć nawet wtedy, gdy istnieją tylko dwa wspólnoty mieszkaniowe
- W budynku z wieloma schodami dla niektórych rozdzielczości można utworzyć po jednym dla każdego schodów
- Można skojarzyć kilka budynków, o ile mają wspólne przestrzenie lub systemy
Artykuł 1136 kodeksu cywilnego wskazuje, jakie większości są wymagane do obrad zgromadzenia wspólnoty mieszkaniowej.
• Jednak w przypadku minimum kondominium właścicieli jest tylko dwóch i jeśli obaj nie myślą w ten sam sposób, podejmowanie decyzji dotyczących części wspólnych i systemów jest niemożliwe. Aby odblokować sytuację, interweniował Sąd Kasacyjny, który przyrównał minimalne kondominium do „klasycznego”, zezwalając na stosowanie ogólnych zasad dotyczących komunii, zgodnie z wymogami art. 1139 Kodeksu Cywilnego. W związku z tym, gdy dwa wspólnoty mieszkaniowe nie zgadzają się, jak stwierdzono w artykule 1105 Kodeksu, „każdy uczestnik może odwołać się do organu sądowego. To zapewnia w izbie rady, a także może powołać administratora ”. W pozostałej części obowiązują wszystkie zasady „klasycznego” kondominium, w tym procedury i terminy zwołania zgromadzenia, których nieprzestrzeganie powoduje nieskuteczność uchwał.
Może się zdarzyć, że niektóre pomieszczenia ogólnodostępne obsługują tylko grupę ludzi, na przykład gdy w budynku jest wiele klatek schodowych i wind: nie ma sensu, aby mieszkanie na klatce A pokrywało zwykłe koszty utrzymania klatki B i odwrotnie. W takich przypadkach mówimy o częściowym kondominium, wariancie, który przewiduje zgromadzenia ad hoc (oprócz zgromadzeń „ogólnych”), w których uczestniczą tylko wspólnoty mieszkaniowe zainteresowane wykorzystaniem tych części wspólnych.
• Stąd w przypadku konieczności wymiany silnika elektrycznego windy, decyzję podejmą wyłącznie właściciele klatki schodowej, w której się on znajduje. Podczas gdy w zgromadzeniu zwołanym na przykład w celu renowacji elewacji wezmą udział wszystkie wspólnoty mieszkaniowe.
Powstaje, gdy zestaw niezależnych budynków ma wspólne części i systemy.
• Według Sądu Najwyższego (wyrok z dnia 14 listopada 2012 r. Nr 19939), super kondominium to „zbiór budynków, utworzonych lub nie w oddzielnych lokalach mieszkalnych, ale włączonych do szerszej organizacji kondominium, połączonych razem istnieniem pewnych rzeczy wspólne, systemy i usługi (na przykład podjazd lub system oświetlenia, usługa concierge) w powiązaniu pomocniczym z budynkami ”.
• W tym samym orzeczeniu Trybunał wyjaśnił, że „w celu ustanowienia super-kondominium okazanie woli budowniczego lub właścicieli lokali nie jest konieczne, ponieważ wystarczy, aby poszczególne budynki miały pewne wspólne systemy, lub usługi objęte zakresem stosowania art. 1117 cod. civ. ”.
• Wcześniej Sąd Najwyższy (wyrokiem 15476/01) stwierdził, że uchwały podjęte przez zgromadzenie super-kondominium „mają bezpośredni i natychmiastowy wpływ na poszczególne lokale mieszkalne budynków, które są jego częścią, bez obowiązku podejmowania uchwał każdego zgromadzenia kondominium ”.
• W związku z tym kondominium i superkondominium mogą bez problemu współistnieć, ale konieczne będzie sporządzenie dwóch tysięcznych tabel: jednej do podziału wydatków na części wspólne pojedynczego kondominium, a drugiej do podziału kosztów części wspólnych dla kilku budynków.
Artykuł 67 przepisów wykonawczych do kodeksu cywilnego stanowi, że w przypadku superwłasności mieszkaniowych z więcej niż sześćdziesięcioma uczestnikami każde z nich wyznacza, dysponując liczbą głosów równą większości uczestników i dwie trzecie wartości budynku, swojego przedstawiciela zgromadzenie w celu zwykłego zarządzania wspólnymi częściami kilku wspólnot mieszkaniowych i wyznaczenia „superadministratora”. W przeciwnym razie każdy uczestnik może zwrócić się do organu sądowego o wyznaczenie przedstawiciela ich wspólnoty.
Ten ostatni reaguje na zasady mandatu i niezwłocznie przekazuje zarządowi kondominium odniesienia porządek dnia i decyzje podjęte przez super zgromadzenie przedstawicieli wspólnoty mieszkaniowej. Administrator zgłosi się następnie do zespołu.
• Przedstawiciele poszczególnych wspólnot mieszkaniowych, które mogą być również osobami trzecimi, uczestniczą w zgromadzeniu super-kondominium tylko wtedy, gdy interwencja w częściach wspólnych dotyczy zwykłych konserwacji i wyznaczenia superużytkownika, który wymaga przychylnego głosu obecnych na spotkaniu, który reprezentują co najmniej połowę części tysięcznych zawartych w tabeli super-kondominium (odnoszącej się do części wspólnych dla kilku budynków).
W przypadku, gdy liczba wspólnot mieszkaniowych jest mniejsza niż sześćdziesiąt lub prace w częściach wspólnych mają charakter nadzwyczajny, zgromadzenie może również uczestniczyć (i głosować)
indywidualni właściciele nieruchomości, którzy mieszkają w budynkach super kondominium. Nawet jeśli nie uczestniczą w posiedzeniu przedstawicieli, nadal mają prawo do zaskarżenia uchwał podjętych przez super zebranie w terminie 30 dni od dnia, w którym odbyło się posiedzenie; lub, jeżeli przedstawiciel nie był obecny na posiedzeniu, od dnia, w którym dana kondominium otrzymała kopię protokołu.
Istnieje czwarty typ kondominium. Określany jest jako „poziomy” i jest konfigurowany np. W przypadku, gdy szereg niezależnych od siebie wolnostojących domów jednorodzinnych ma wspólne części.
• Sąd kasacyjny wyrokiem z 18 kwietnia 2005 r., N. 8066 zwrócił uwagę, że pojęcie kondominium jest konfigurowane nie tylko w przypadku budynków rozciągających się w pionie, ale także w przypadku budynków sąsiadujących, wyposażonych w konstrukcje wsporcze i niezbędne systemy wspólne.
We współpracy z Avv. Silvio Rezzonico, krajowy prezes Federamministratori / Confappi, tel. 02/33105242, www.fna.it
Zaczerpnięte z papieru Cose di Casa z sierpnia 2022-2023 r